“银十”北京楼市或延续火热行情(2)

　　（上接B10版）

　　来广营 “楼王”产品即将亮相

　　作为城市核心区内屈指可数的明星区域，来广营虽然目前供应有限，但也一直因名盘迭出，而备受关注。10月份，区域内两大项目的争相入市也将成为最大亮点。

　　记者了解到，望京金茂府将在10月中下旬推出园林中心区域的楼王组团，主打310-350平米四居。根据北京市住建委公开的预售项目信息显示，该项目已获得预售许可，拟售价格为50800元/平米。据项目相关负责人表示，10月推新是按照年初既定的常规营销节奏进行的，并非受到市场的影响而做出的刻意调整。由于本次推出的数量并不多，去化并无太大的问题。

　　而与望京金茂府毗邻的臻园，目前也正在积极取证。“我们希望越快开盘越好，如果拿证顺利，最快10月底就能开。”据招商地产相关项目负责人透露，区别于上一期南区的产品，再次开盘将推出的北区产品将会有全面的升级，主打180-200平米左右的四居，预计将推出200套左右。虽然户型较大，偏向改善型客群，但根据目前项目蓄客的情况来看，情况良好。该负责人还透露，虽然对于后市的动向不好判断，但如果二期能够快速去化，在年内还有望推出三期。

　　天宫院 数个楼盘主打紧凑户型

　　连续两年处于刚需购房群体激战状态的天宫院板块，在接下来的“银十”也将持续高热。记者了解到，由于区域内多为100平米以下紧凑户型，目前在售的项目均受到刚需购房者不同程度的关注。

　　即将在10月中下旬入市的熙悦春天首次开盘将推出70、84平米两居和93平米三居，约推出500-600套房源，占项目总量的三成，包含精装的价格约为22000-23000元/平米。据售楼处工作人员介绍，该项目在国庆节前已经截止排号，只能登记等待下一期，目前还有办公立项的跃层产品可以排号，价格为每套79万-100万元。另据一位接近该项目人士透露，该项目蓄客已久，排号人数早已突破千人大关。

　　而同样计划在10月内入市的纯新盘，鑫苑·鑫都汇也受到了购房人的热捧。记者从售楼处了解到，该项目的主打户型为79-84平米两居和89-110平米三居，首期开盘推出416套房源，均价包含精装修为22000-23000元/平米；而截止到目前排号人数已经超过2000人。

　　天宫院区域内尚未入市的项目也提前感受到市场的热度，据计划年内入市的万科橙工作人员介绍，目前项目尚处于登记阶段，现场到访登记量已突破5000人，而整个项目仅有1348套房源。另据市场人士透露，区域里的金融街·融汇目前仍在蓄客，年底前还将推出500套左右的新房源。

　　■ 市场动向

　　1 “装修款”节节上涨

　　北京市住建委发布数据，9月北京新建商品住房签约均价为23766元/平米。许多购房者发现，在政府限价的背景下，很多楼盘房价可能小涨，但不受管控的装修款开始“猛涨”，给购房者首付造成巨大负担。

　　以新盘扎堆的天宫院板块为例，记者了解到，区域里的鑫苑·鑫都汇、保利首开·熙悦山、住总万科橙都将采取“搭配”精装修合同的方式卖房。但上述开发商都表示，现在还处于客户排号阶段，最终单价和装修款的价格、支付方式还未定。

　　“我们预计10月开盘，价格没定，但首付款的最低门槛在60万上下”，天宫院某项目销售人员告诉记者，项目开盘会搭配一份精装修合同，精装款必须和首付款一起交。

　　此前7月，该项目在售一居室装修款18万，二居室25万，保利春天里则搭配20-60万元装修款。记者了解到，天宫院周边的项目“十一”期间，精装款报价普遍都达到了25-80万/套，还有一些项目报出了5000元/平米的“高价”。

　　万科橙相关负责人表示，项目预计也会采用搭配精装合同的形式，万科一直提倡做装修房，并非是为了规避限价。业内预计该项目单价或达到25000元/平米以上。

　　2 多个项目“快跑”抢客

　　机构数据显示，今年前9月，开发商在北京卖了总交易额为1865亿元的商品住宅（刨除保障房），同比涨近20%，为有史以来的最高数字，很多房企都超额完成了销售目标，但和往年的“惜售”不同，许多项目纷纷借着市场火热抢夺客户，计划在“银十”或第四季度再推出新房源。

　　以龙头万科为例，据万科集团副总裁毛大庆透露，万科北京在9月底就完成了100亿元的销售任务，同比2012年快了一个月，但万科旗下的万科橙、公园里、金域东郡等新盘项目都计划在年底前推出，销售额算入2014年一季度业绩。

　　“销售速度越快，风险越小，开发商也希望提前锁定客户”，中原地产北京副总经理任莉表示，目前楼市成交火热，大部分需求来自2012年观望的客户，房价的快速上涨也使得一些客户“提前入场”，这波需求消化完后，楼市价格处在高位，新需求需要一段时间累积。

　　业内人士介绍，由于贷款收紧，总价较高和供应充足等因素，不少大户型面临着销售速度慢的尴尬。部分上市房企为了年度业绩冲刺，大部分销售“担子”全部压在了主打小户型的项目上，“银十”北京楼市将有望出现更多的一次推出大批房源的快销产品。

　　3 改善型刚需“出走”

　　十一期间，打着“大七环”旗号的河北环京项目也迎来了大批北京购房人，记者发现，除了首次置业的刚需外，还出现了较多的自住改善型需求，其中为父母购置“养老房”的北漂成为主力。

　　“固安、香河的房子都过万了，再不买真的买不起了”，北漂小赵告诉记者，他想在北京开车一小时内的地方给父母买一个较大的、低密度、有院子的房子养老，但在固安、香河转了一圈，看了永定河孔雀城、鸿坤罗纳河谷、富力新城、秀兰左岸小镇等项目，发现别墅的房价已在1万以上，高层也在8000元/平米左右，而买房的客户大多数都是自住。

　　鸿坤罗纳河谷相关负责人则表示，项目的联排别墅总价在300万元/平米左右，客群大多是来自北京的首次别墅置业人群。

　　业内人士表示，由于北京房价迅猛上涨，此前还是主打概念、以投资需求为主的环首都楼市，今年涌入了许多“改善型北京客”，这些客户大多是为父母购置养老房，以购买别墅的客群为例，购房者大多是将北京一套较小的房子出售。但这些项目周边的配套大多都才开始建设，这也成为未来居住的隐忧。

　　B10-B11版采写/新京报记者 李捷 自曾晖

　　B10-B11版摄影（除署名外）/新京报记者 侯少卿 王叔坤