北京楼市预售限价放松？难！

　　“没听说‘限价令’松动。”昨天，针对有关北京“限价”松动的传闻，多位开发商向记者否认了这一消息。

　　而在今年北京“限价令”的压力下，对于多个区域的“高价地”而言，如何在区域限价的情况下寻求尽可能大的获利空间，也成了摆在面前的当务之急。

　　个别项目新取证价格上涨明显

　　10月13日，位于通州台湖板块的润枫领尚3栋楼取得预售证，拟售均价最高超过26000元/平米，另外两栋楼预售均价也超过25000元/平米。这和前两次取证开盘（2011年）相比已经有明显上调。2011年5月和10月，润枫领尚两次开盘，首期报价只在14000元/平米水平，起价更是只有13000元/平米，成为当时备受关注的低价盘。而到2011年10月，润枫领尚价格已经有明显上涨，取证房源最高为23000元/平米，签约均价为19255元/平米。

　　而根据北京今年的限价令，新取证项目应该符合“两个不高于”的原则：一是报价不高于该楼盘此前成交价；二是报价不能明显高于周边同质商品房的价格。

　　同在台湖板块，东亚·印象台湖今年9月取证的办公产品成交价只在2万元/平米水平。

　　纵向、横向比较，润枫领尚新取证部分报价都已经实现了一定程度的突破。个别项目预售价格的突破是否给了开发商“限价松动”的想象？

　　多个开发商否认“限价”松动

　　除个别项目预售价格上涨之外，昨天也有媒体报道了北京市住建委适当放松新项目审批限价的消息。

　　不过，东亚新华地产营销总监贾玉鹏对记者表示，没听说过“限价”松动。据贾玉鹏介绍，虽然印象台湖的办公产品近期取得了预售证，但住宅部分预售证一直没有批下来。从申请至今已经差不多有半年的时间。印象台湖新的住宅产品拟申请的价格也在2万元/平米以上，接近润枫领尚新取证房源水平。

　　万科和首开联合开发的公园里项目也处在台湖板块，有计划最快在今年底入市。对于限价放松的消息，北京万科方面的人士也予以否认。

　　根据记者从有关方面获悉，在台湖板块，政府方面希望楼盘限价在20000元-22000元/平米的水平，没有听说过要放松。对于润枫领尚此次取证价格，有开发商表示“没想到”。

　　还有房山板块一正在申请预售证的房企人士对记者透露，和相关部门沟通的结果仍然是维持原有价格。“开发商要寻求涨价，只能另外通过捆绑精装等办法来实现。”

　　而从近期取得预售证的其他项目看，无论是华远铭悦9月取证23000元/平米的价格，还是望京金茂府10月取证价格50800元/平米，都和上一期总体持平。如望京金茂府4月取证两栋楼，一栋楼预售价为49000元/平米，一栋楼预售价为51700元/平米。

　　业内认为北京不具备限价放松条件

　　对于限价松动的可能，多位开发商表示，从政府层面看不可能，目前多个项目供不应求，房企本来就有涨价的需求，这已经加大了政府调控压力。

　　北京房地产业协会秘书长陈志以肯定的语气对记者表示，北京楼市限价不可能放松。基于今年房价走势，陈志认为，北京楼市价格存在“底部抬升，高端扰动”的特点。年底三个月，是北京基于坚持调控的需要，确保全年房价水平回归的一个时期。而从今年房地产各项投资指标看，现在还面临防止房地产过热的问题。

　　在业内人士看来，今年，北京房价环比整体处在上涨通道中，同比涨幅更是明显。为确保全年调控目标的完成，北京没有放松限价的理由。

　　另据知情人士透露，到年底前的这段时间，北京更可能的做法是限制3万元/平米以上的楼盘入市，增加低价位的普通住宅供应。“即便或许放行，入市楼盘的价格至少在公示的预售价格上仍将保持稳定。开发商另寻求精装拆分等对策则是另外一回事。”

　　记者也从朝阳区一个售价超4万元/平米的楼盘了解到，该项目近期准备二期入市。由于首期以较低价格入市，接下来即将推出的二期产品想向区域标杆项目价格看齐，但预售证一直没“跑”下来。

　　■ 探访

　　“高价地”项目面临取证尴尬

　　或延后开盘时间，或要在捆绑销售上想办法

　　在北京限价政策难有明显松动的背景下，不少项目都面临取证难的问题。综合记者了解，一部分项目目前仍坚持的是“平价取证、捆绑精装”的路子，还有的开发商在寻求“老变新”过关，即更改项目名称，以新项目的名义取证，减轻限价压力。而在各类楼盘当中，拿地价格在同区域偏高的“高价地”项目入市，又面临更多的尴尬境地。

　　比如在通州台湖，首开万科去年底拿地，商品住宅部分的楼面价约13000元/平米，而印象台湖2011年拿地价格水平只是5000元/平米。在成本拉高的情况下，如何面对共同的区域“限价”成了新开盘项目必须面临的问题。

　　根据记者了解，首开万科公园里项目还没有开始取证，但该项目有今年底或者明年初开盘的计划。业内人士分析，基于成本、市场条件的考虑，公园里开盘价格将达到3万元/平米。有开发商表示，在今年内，公园里如果开盘，要想保证预期收益，恐怕还要在捆绑销售上想办法；另一个选择则是延后开盘时间，到明年开盘，限价或许可能适度放松。

　　事实上，在北京市场目前的“高价地”项目中，打算今年内入市的项目都不得不直面今年的“限价”。

　　一位不愿具名的房企人士向记者透露，在目前的预售证申请过程中，无论产品类型如何，都需要一次性报价，这更使定价问题难上加难。“不同产品本身的价格范围就不同，但是现在任何一个小环节不过关，都要打回去重新申报。”该人士表示，因为价格“谈不拢”，取证的时间也会被拉长。

　　分析人士也表示，在目前北京要确保全年整体房价水平稳定的情况下，“高价地”项目要想在与政府博弈中胜出并不乐观。

　　本版采写/新京报记者 张旭 李捷 实习生 陈禹铭

　　本版摄影/新京报记者 李冬