北京别墅开启“入城潮”

　　“什么时候开盘？”在位于朝阳孙河板块的泰禾·北京院子售楼处，许多看房人都很关心开盘时间。泰禾方面也向记者透露，目前蓄客情况不错，有的一套房子甚至会有十几组客户要买。

　　与北京院子相邻，已经开盘的龙湖·双珑原著项目，开盘百天即成交接近12亿元，在前三季度北京别墅市场名列前茅，在6月开盘认购7个亿之后，7月以来销售平稳，每个月都有2亿多元的销售额。

　　今年的北京楼市，别墅成交活跃。在别墅成交的热潮中，城市别墅表现又分外抢眼。在业内人士看来，随着北京楼市版图的外扩，以城市别墅为代表，别墅“由郊入城”的趋势越发明显。包括亦庄别墅区、孙河别墅板块等新兴别墅热点的崛起，别墅第一居所属性越来越强。

　　城市别墅明显增多

　　无论是北京院子还是双珑原著的人士都透露，购房人很看重项目“城市别墅”的特性，具有距离主城区近、交通方便，可以作为第一居所等优势。

　　在远洋天著副总经理徐海伦看来，相较于以往别墅多处于郊区，度假、半度假特性明显，如今别墅市场已呈现城市别墅渐占据主流的特点。在他看来，除位置和交通因素外，城市别墅还需要具备配套资源丰富、小区本身作为第一居所设计等特点。

　　作为在今年别墅销售市场领跑的远洋天著，就位于南五环外侧、亦庄门户区。

　　根据前三季度北京别墅销售金额排行，包括双珑原著、远洋天著以及中海九号公馆·御龙府、远洋LAVIE、润泽庄园·墅郡等排名前列的别墅，都具有明显的城市别墅特点。中海九号公馆·御龙府更是处于南四环外侧的城区位置。

　　多位业内人士认为，城市别墅的增多，和城市发展进程有关，和北京土地供应外扩有关。当普通住宅供地越来越多集中到五环外，甚至六环板块，原来显得有些偏的别墅就已经处在近城甚至是主城区的位置；原来通常被作为度假、第二居所的别墅，也就可以成为第一居所产品。

　　产品设计趋向第一居所特性

　　别墅第一居所趋向明显，产品设计“第一居所化”也就成了当下许多别墅项目的选择。

　　徐海伦告诉记者，在产品创新方面，远洋天著推出“平墅”产品，单层住宅配有花园或阁楼，给居住者别墅生活的体验。在联排别墅中，考虑到第一居所日常居住的便利性，每户均安装了电梯。整体也更多采用了套房设计。

　　沈力男也介绍说，北京院子独院在优化户型方面，做到三面采光，下沉庭院也有良好的采光条件；此外，私家园林也是开放式的，有视觉的延展性。

　　在业内人士看来，当城市别墅和城市高端住宅在一个环线上，或者一个区域中成为竞争产品的时候，别墅的自然景观优势、个性化设计就成为容易胜出的关键。据了解，在亦庄别墅区，不少买房人都是经过与东四环某高端项目比较后，选择出手别墅项目。当时间成本相差不多后，别墅的景观优势、宜居特性、投资价值等就进一步凸显出来。

　　记者了解到，位于南四环的鸿坤·林语墅，就成为北京首个引入“控制室内PM2.5”的项目。据介绍，鸿坤·林语墅通过安装PM2.5的检测和监控设备，每个房间都能将2.5微米以上的颗粒99%过滤，形成了室内独有的小气候。

　　鸿坤·林语墅项目负责人侯守超也向新京报记者介绍，在针对潜在客户的调查中，30%左右的客户都非常认可林语墅在健康住宅方面的尝试。

　　在此之前，北京住宅市场上，健康住宅理念以及一些恒温恒湿技术的运用，只出现在城区高端项目中，如当代MOMA、广渠·金茂府等。

　　■ 别墅市场盘点

　　量

　　前10月别墅成交量增18%

　　根据北京市住建委网签数据统计，今年截至10月22日，全市已成交2494套别墅类产品，和去年同期的2109套相比，增幅超过18%；今年目前82.12万平米的别墅成交面积同比也有11%的增长。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，在今年别墅市场持续供应的情况下，去化速度比较快，这首先是基于别墅市场的稀缺性。

　　北京理工大学房地产研究所所长周毕文日前在某别墅论坛上表示，看好别墅市场走势，主要基于供应量与需求量的匹配程度。

　　而从供地端看，容积率在1.0上下的土地已经越来越稀缺。诸如原大龙地王地块被暂停交易，很多业内人士就猜测是因为这种低密度地块必然引起开发商热逐。亚豪机构统计数据也显示，在今年以来（1月1日-10月22日）的别墅成交中，独栋别墅只占21%，与前两年同期的37%、26%相比，所占比例明显减少。

　　价

　　今年别墅市场价格回升明显

　　根据亚豪机构提供的数据，今年以来（1月1日至10月22日），全市别墅成交均价达到27722元/平米。这比去年全年的24552元/平米上涨13%。而在去年，别墅均价较2011年下降了8%。

　　在亚豪机构市场总监郭毅看来，住宅价格上涨得比较快，别墅也随行就市；另一方面，则是因为城市别墅越来越多，提升了整体别墅市场价格。

　　远洋天著副总经理徐海伦在接受记者采访时说，相对于以往，城市别墅第一居所属性突出，入住率较以往别墅会明显提高，二手交易量也将趋于活跃，因此价格涨幅会较此前上升。

　　就城市别墅来说，以孙河板块的双珑原著为例，取证房源最高价格达10万元/平米，超越许多城市高端住宅价格。南五环外的远洋天著，有的房源报价达5万元/平米，接近四环附近高端住宅价格。

　　基于产品的稀缺性，不少别墅项目对未来市场预期较高。记者从小汤山板块一别墅项目了解到，该项目明年下半年将推新组团产品，价格预计有30%的涨幅。