合理规划存量资金 首付五成买商铺

　　理财目标:合理利用小产权房。

　　“小产权”房合法化，规避潜在风险

　　在我国现有土地法律法规框架下，土地按性质可分为城市的国有土地和农村的集体土地。《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在集体土地上建成的房屋，因没有国家颁发的房屋产权证，被称为“小产权房”。赖先生手中的这套小产权房虽然具备普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的身份，其拆迁补偿要比普通合法商品房低很多甚至没有。由于小产权房没有在房屋管理部门备案，不在政府部门统一管理范围之内，如果遇到房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效行使权利。小产权房本身是村民在宅基地上面建设的住宅，只有使用权，而没有买卖权，如遇日后的房屋市场整顿，风险较大。有数据显示，目前我国现存的小产权房建设面积已经超过60亿平方米，相当于房地产行业近十年来的开发总量。因而国家近几年针对小产权房也出台了一些政策，但不同地区关于小产权房如何“扶正”，法律关系问题如何解决，进程尚不统一。建议赖先生咨询一下当地的房屋管理部门，如果可以合法化最好不过，这样可以规避不少潜在风险。

　　理财目标：想3-5年100万元买个铺面。

　　选商铺要有“傍大款”意识

　　就目前赖先生家庭现金流量看，没有剩余资金作为积累，需使用现有存量资金做更合理的投资规划。鉴于未来子女教育开支及赡养父母支出处于上升周期，未来赖先生的家庭支出压力会与日俱增，除了经营便利店外还需其他的收入做补充，在未来的3至5年内投资一处商铺是个不错的选择。

　　为了减轻当前的投资本金压力，可选择商铺贷款，当前的政策是首付50%，贷款利率一般在基准利率基础上上浮20%至30%。换言之，要投资100万元的商铺，在5年内凑足50万元的首付即可。假设当前投资收益为年化6%，现在需拿出37万元进行投资，5年后可达到50万元。具体方案是，将12万的股票转换为长期业绩优异的股票型基金，另外30万元的存款中拿出25万元做5年期固定收益类产品，可选择国债、银行理财或万能型保险，剩余5万作为备用金，做3个月以内的短期理财产品，预计收益率达到年化6%。五年后赖先生的商铺贷款若按照20年期计算，每年需还款5万元左右，而商铺投资收益预计在每年10万元至15万元，去除贷款成本外，每年净收益5万元至10万元。

　　此外，在选择商铺时不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法，商铺临街远远好于商场内铺及地下底商，同时要区分人流的种类，休闲人流的价值要远高于交通人流。要有“傍大款”意识，即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。

　　理财目标：有到二三线城市去买块地皮起楼出租的想法。

　　个人买地开发困难多

　　赖先生憧憬到二三线城市去买块地皮起楼出租，想法不错但目前实际运作有难度。今年个人购地案例频出，很大程度上是由于在限购的压力之下，投资资金找不到出路所导致。虽然以个人名义参与到土地出让市场的角逐，这样的现象与日俱增，但毕竟需要付出的成本少则几千万，多则几个亿，并且“按照规定，一般个人在取地之后两到三个月就要成立开发公司，对土地进行开发。”附加的建设成本可见一斑。对于赖先生一家来说，目前此想法不可行，可以视5年后店铺经营情况和商铺出租情况再做打算。

　　理财目标：为家里人购买保险。

　　以重大疾病保障和子女教育规划为主

　　家庭保障是我们对家人未来生活不可或缺的长期承诺。所以应根据自身和家庭的资产负债、收入等情况，进行单独的、深入的、全面的保险规划，以确保对风险的充分覆盖。

　　根据赖先生家庭的实际情况，建议先以家长的重大疾病保障和子女教育规划为主，以后再不断完善。按照家庭年收入的10%作为年缴保险的标准进行配置，赖先生一家每年20万元收入，可以按照2万元左右的保费标准进行保险配置。定期寿险附加重大疾病保障夫妻两人每年约1万元保费即可享受约50万元的保额，剩余1万元可投资少儿险。目前的很多少儿保障产品不但可以为孩子不同时期提供教育金补充，其间可以享受针对少儿的重疾保障，还考虑到家长意外对孩子生活及教育的影响，可谓“一箭三雕”。

　　■ 个案资料

　　赖先生，开支：租房5000元/月；供车/油费等5000元/月；两小孩，小学上兴趣班2000元/月，幼儿园一学期8000元/学期；家里开支4000元/月左右；商业保险年缴费10000元左右。

　　收入：租赁的便利店月净利1万元左右；借出外债30万元，月收利息5000元；股票型基金4万元（定投每月1000元）；股票账面有12万元（亏了6万元）；有一小产权房，价值30万元左右，想装修好出租，租金约1000元；有存款30万元（做了银行理财，收入很少）；夫妻小孩都有基本的社保。

　　想将小产权房利用起来，并在五年内购买价值100万元的商铺，同时有在二三线城市买地皮起楼出租的想法。

　　■ 财务状况分析

　　赖先生一家是拥有2个孩子的成熟家庭，家庭年总收入约为19.5万元，年支出21.8万元。仅从收支流量结构来看，赖先生一家入不敷出。为保证生活品质，赖先生已通过购买股票、基金、房产的方式努力提高存量资金的收益水平。因投资股市若想有理想的收益，除耗费时间精力外还需具备一定的专业知识，对于日常经营便利店的夫妻来说，以上两点确有难度，建议将股票转换成长期业绩较为优异的股票型基金。

　　考虑到孩子还处于幼年，未来孩子的教育支出，赡养老人的费用支出，都是眼下要筹划的。建议适当控制生活开支，拓展更多收入来源。

　　贾欣 招商银行北京分行高级理财顾问，AFP持证人