“京七条”出台一周 楼市观望情绪显现(1)

　　10月23日，“京七条”横空出世，填补了近半年来调控政策的“空白”，相关措施包括严厉打击骗购行为、严查变相涨价的项目等。其中最受关注的莫过于明确提出要加大“自住型商品房”供给，今明两年推出“7万套7折房”政策。当前，楼市价格已经处于高位，“京七条”会令高热的北京楼市降温吗？

　　高房价下观望情绪已显现

　　记者了解到，由于政府网站的签约滞后性，目前“京七条”还没有对市场造成实质的交易影响，更多是给楼市买卖双方的心理预期增减砝码。在房价已处高位的现状下，新政策无疑加重了市场的观望情绪。

　　据北京市房地产交易管理网和亚豪机构数据显示，10月23日-10月30日内，北京一手商品房共签约2569套，签约均价为24071元/平米，其中成交大户是珠江四季悦城，共签约614套，均价为20888元/平米，成交主力项目还有中国铁建广场、华润公馆九里、国锐金顶等。

　　而从十月的整体成交看，“银十”逊色于“金九”。据中原地产研究部统计数据显示，10月1日-29日，北京新建住宅签约套数为8663套，环比9月下跌32%，同比下跌3%；二手房住宅成交9917套，环比下跌20%，同比下跌4.5%。

　　“从2012年初以来北京房价已经连续上涨超过20个月，高价下购买力逐步减弱，现在市场双方均出现观望”，中原地产市场部研究总监张大伟说，成交量放缓，价格涨幅也必定会受限制，“京七条”的政策出台会加重市场的观望情绪。

　　多数楼盘未改入市计划

　　从“京七条”的新规来看，“7万套7折房”户型以90平米以下为主，冲击最大的是针对首次置业的刚需盘，更有专家认为这会使房山、大兴等刚需集中的区域楼市重新洗牌。

　　但针对新政可能造成的影响，记者询问的多个项目都表示需要“再观察”，目前项目的营销计划还没有改变。

　　“项目体量小就几千套房，现在一期排号客户都有2000多了”，大兴天宫院一刚需项目营销负责人表示，蓄客情况还没有什么变化，项目还会按原预期在年底前入市，只要最后报价稳定在23000元/平米左右，相信成交量不会有问题。

　　而天宫院另一项目销售负责人则表示，天宫院区域未来还有大批土地会供应，区域开发商都走“快周转”路线，“7万套”最快也要2014年末至2015年进入市场，而两年内一般的开发项目都会完成清盘。房山金地朗悦等项目的营销负责人也表示，快销是公司一贯的营销策略。

　　不仅是开发商，购房者也需要一段时间来了解新政策，形成对市场的新判断。“京七条”出台三天后，10月26日，位于旧宫的中南湾成为新政后首个开盘的楼盘，现房销售，定价在3.3万元/平米左右，记者在开盘现场询问的多名购房者都“不知道7万套怎么回事”，“房价仍将上涨”仍是购房者的普遍预期，一些放弃购房的客户更多是因为性价比，而非因为新政。

　　新政影响尚有待观察

　　市场风向转变历来需要一些时间来酝酿。业内人士表示，土地市场的成交将成为房企对未来楼市预期的温度计。“账算不过来，我们不玩”，北京一家国有房企的相关负责人明确表示，不会去竞拍自住型商品房的土地。

　　一家知名顾问代理公司北京商业营业部总监昨日表示，现在开发商已很难拿到纯住宅用地，如果未来在7万套压力下，刚需住宅销售困难，那么项目产品的整体设计也将调整，可谓“牵一发而动全身”，但这只是最糟糕的情况，也有可能新政如此前的70/90政策，最终被市场自动调整。

　　对于北京3年内的新房市场，大部分业内人士还是表示了乐观。“供需严重倒挂下，纯商品房的房价有再次上行的风险”，亚豪机构副总经理任启鑫说，住房供应总量没有明确说增加，自住商品房占比又必须提高，意味着正常的商品房供应量相应减少，房价或将再涨。

　　■ 记者追访

　　多数房企“淡定”应对新政

　　“京七条”出台，房企是否会有特别的应对策略？记者通过采访，发现目前大多数开发商还比较淡定，也有一些房企表示会考虑调整推盘节奏。

　　房企多称“不受影响”

　　对于新出的自住商品房政策，珠江地产华北公司副总经理赵津对记者表示，就多数项目而言，自住商品房项目位置相对比较偏，同时最快也要到明年下半年才入市，短期不会明显影响到多数房企销售安排。

　　珠江地产旗下东都国际预计在11月开盘。赵津表示，开盘将按原计划推进。项目定价还未最终确定，但会坚持高性价比的策略。

　　融创北京公司营销副总楼艳青告诉记者，“京七条”对高端项目来说还是偏利好多一点。就融创在京项目来说，不会因为目前政策而改变销售节奏。10月中旬，融创在亦庄的枫丹壹号开盘，认购率达九成。楼艳青说，下次开盘预计在明年上半年。

　　在东南五环外，泰禾1号街区和首开万科公园里项目都计划在年内开盘，这两个项目和恒大豆各庄自住商品房地块都在东南五环外。根据记者从项目方面了解，两项目开盘都将按原计划进行。北京万科有关人士也表示，目前不会做出推盘策略的调整。

　　少数房企或加快推盘速度

　　同在大台湖板块，都距离恒大豆各庄项目不远，东亚·印象台湖项目则有意根据产品不同进行应对。东亚新华地产营销总监贾玉鹏对记者表示，目前在售的办公类产品，受自住商品房影响较小。但未来新的一期住宅产品，则可能会受到一些冲击。

　　贾玉鹏说，印象台湖新的住宅房源原来有卖现房的计划，现在则有可能提前，以避开恒大豆各庄项目集中上市期。据记者了解，恒大豆各庄项目明年下半年即有可能入市。

　　除“京七条”外，三中全会可能涉及的土地改革，也让一些房企开始关注政策叠加的影响。华业地产副总裁陈云峰告诉记者，近期，华业就在研究加快推盘速度，成倍增加明年推盘货值。华业在通州的项目除了住宅大盘华业东方玫瑰外，还有位于新城核心区的新北京中心综合体。陈云峰透露，新北京中心综合体将推出一些精品公寓产品，和普通住宅形成差异化。

　　亚豪机构市场总监郭毅还分析了另外一种可能，相对于刚需盘加快节奏，个别高端盘或放缓推盘节奏。随着纯商品住宅用地减少，商品住宅市场可能出现“泛高端化”趋势，目前在售高端项目在成本优势上比较突出，选择惜售，未来升值空间还会走高。

　　（下转B11版）