078:改革再出发·改革闯关
 
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开征房产税还需政策配套

2013年11月08日 星期五 新京报
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2012年2月23日,上海市民在办理房产税业务。专家认为房产税扩大征收范围势在必行。新华社发

  开征房产税势在必行,税源稳定适合地方政府征收,但相关配套政策的完善,亦不容忽视。

  2011年初,上海、重庆在全国率先开征房产税。而今2年多过去,试点效果如何?官方屡屡表态试点城市将扩围,下一个城市会“花落谁家”?一直备受各方关注。

  事实上,房产税由来已久。

  1986年9月15日,国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,同年10月1日起施行,适用于国内单位和个人。但是条例规定,对于非经营性房产,即住宅是免税的。

  自2010年中旬以来,为了遏制房价上涨,中央和地方政府密集出台了一系列地产调控政策,但房价涨幅仍超出老百姓的预期。由此,社会各方关注的目光逐渐集中到房产税身上。

  2011年,上海、重庆两个城市开始试点,试点之初反对声和赞成声都很大。而纵观两年多来的效果,两个试点城市房价涨幅明显,调控房价的作用显然并未达到;征收的税额也非常低,占一年财政收入的百分之零点几,几乎可以忽略不计。重庆2011年、2012年房产税收入分别为9000多万元;近2亿元。这样的数据,与财政收入比只是九牛一毛。

  来自上海的业界说法如出一辙。

  征收房产税对抑制房价是否有用?

  数据显示,2011年,上海商品房成交均价为15743元/平方米,2012年为15130元/平方米,而2013年至今为17840元/平方米,从征收房产税到现在,房价涨幅13%。

  相比之下,重庆2011年商品房成交均价为7058元/平方米,2012年为6736元/平方米,2013年至今为7060元/平方米,变动不大。

  中国财税法学研究会会长、北京大学教授刘剑文认为,房产税只是一个税种,其主要功能是组织财政收入,调控功能是次要和补充性的,虽然它确实会增加房产所有人的持有成本,对房地产市场产生一定影响,但对保有环节的房屋征收房产税并不会对房价上涨产生“一剑封喉”的作用。因此,不宜夸大房产税对房价的调控作用。

  尽管收效甚微,然而,关于房地产试点扩围的声音却越来越大,官方表态的次数也越来越密集。房产税这只“靴子”究竟何时落地,目前似乎已渐明朗。

  今年8月,国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时,双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。从以上两个关键经济部门一把手的表态中,不少业内人士由此推断,房产税扩大征收范围势在必行。

  据统计,在过去的十个月当中,这已经是第八次提及扩大房产税改革试点了。对于现下是否是房产税开征的最好时机,各位业内专家观点不一,主要还是围绕征税的目的、程序而展开激辩。

  刘剑文主张,税收征收应该回归到正常程序,回归到法治思维,由人大主导立法来进行解决。“房产税的开征,主要是给地方财政增收,其前提是当前土地财政的路子已经走不太远,而地方债务已经达到一定规模。因此,通过征收房产税,以解决地方政府财政收入的不足。”

  中央财经大学教授曾康华也认为,“十二五”后期,全国推广房产税试点是必然。目前省以下的政府税源不平衡,实行房产税之后,税源稳定,适合地方政府征收。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭则预测,下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市和准备充分的二三线城市”为主。

  当然,征收房产税显然还需要一些配套制度。比如免税面积的设定;一些公房改私房以及产权复杂的房子的定性;首次刚需购房群体尚有大量贷款压力,这部分房产怎么收税等等,一切有待配套政策来兼顾。

  【改革猜想】

  房产税将以什么方式征收?

  胡怡建(上海财经大学公共管理学院教授):房产税要解决什么问题,现在各方意见分歧比较大。目前,上海和重庆的方案不是特别合理,但是具备可操作性。房产税从试点城市拓展到其他城市,分步推进。

  房产税对买房者有何影响?

  胡怡建:房产税是在持有环节增税,增加了购房后的日常支出。房产税会不会影响购房者的积极性?这就需要看房价的走势,房产税大致是0.5%左右,而今年的房价比上年上涨12%左右,按照这种情况看,购房者会认为房产税也不算多。当然,房产税会影响购房者的心理选择。

  改革试点

  交一年房产税抵不上一个月房租

  2013年4月,家住上海嘉定区的何女士打算再购买一套房子。

  在这之前,她和爱人已经花了300余万元,在嘉定区买了一套167平方米的三居室。随着贷款即将还清,手上又有了一点儿余钱,夫妻俩商量后,发现也没别的投资可做,看上去房价还涨得不错,于是觉得还是买房比较好。显然,房产税不会打消她购房的热情。

  购房者

  一年房产税1680元

  何女士单位在虹口区,于是把看房的区域限定在这里。当然,房子的价格是非常重要的考量因素。每当看房,何女士都会问工作人员,除了房价之外,包括房产税在内的各种税费是多少?

  找了几个月,7月份的时候,何女士看中了虹口区玉田新村的一套30平方米的房子。“交钱之前我专门咨询了中介公司人员,算下来我这套房子一年的房产税才1680元。”何女士表示,这个地段的房子租出去之后,一个月租金也在2500元以上。一年1680元的房产税,实在是无伤大雅。

  这1680元的房产税是怎么算来的?

  根据上海市房产税征收细则,从2011年1月28日起,购买的住房将视作新购房,被纳入收税对象,对存量房不征税,起征点为人均60平方米。

  具体来说,以一个三口之家为例,若存量房加新购房,人均低于60平方米,则新购的房子也不用交税。

  若存量房加新购房,人均大于60平方米,则超出部分需要缴纳房产税。

  若存量房面积已经高于人均60平方米,如一个三口之家拥有一套200平方米的房子,则其新购买住房需按全面积交税。

  “尽管我们家两套房总面积已经达到197平方米,超过120平方米的免税额77平方米。但按照上海的政策,第一套房不计入纳税范畴,因此,只有第二套30平方米的住房纳税。”何女士说。

  此前上海发布的政策显示,2013年度上海房产税税率价格线上调为27740元/平方米。何女士的住房为均价2万元/平方米,适用于0.4%的税率。按照规定,何女士的应缴税额为30平方米×20000元×70%×0.4%=1680元。

  何女士表示,这点儿税收,自己在缴纳契税时一并交了,因为额度很低,不查税单根本记不清交了多少钱。

  地方政府

  房产税占财政不到1%

  房产税的纳税额较低,需要纳税的住房套数也并不多。上海市税务局去年11月公布,截至2012年11月24日,全上海市共认定约5万套住房需要缴纳房产税。

  房产税收入在上海财政收入中只能算作九牛一毛。2012年上海市地方财政收入3743.71亿元,其中房产税24.6亿元,房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.66%。而今年前5个月,上海的土地出让收入已高达515亿元。

  房产税额为何这么低?上海一家中介公司负责人表示,由于有人均60平方米的免税面积,因此大部分购房者基本不用交税。

  购房者会否通过一些手段避税?就何女士而言,1680元房产税远低于房租收入,与房子增值价格更是遥不可及。而且交税也比较方便,可通过银行直接划账,没有避税的必要。

  一边是房价仍在涨,一边是收上来的房产税数量极少。如何评价房产税的实施效果?记者采访上海市财政局、税务局,均对此不予评论。

  此前上海多部门在回答记者提问时曾表示,征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。同时,通过征税增加住房持有成本,可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房,从而促进土地的节约集约利用。

  对于房产税的用途,上海市政府解释说,这属于地方财政收入的部分,将用于保障性住房建设等方面的支出,以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。

  新京报记者 蒋彦鑫李丹丹

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