房山：商业营造区域中心，办公从初级起步

　　房山的住宅市场，从2010年开始才进入大发展阶段，商业与办公产品的起步则更晚。目前，房山区域的商业产品将在未来一两年初具规模，而办公类产品则正在利用价值洼地的优势从初级阶段起步。

　　商业项目立足辐射区域

　　和北京的通州、顺义等区域相比，整个房山楼市起步较晚，目前只有一部分项目的业主入住，因此其商业发展也刚刚起步。

　　本周二，记者来到房山奥特莱斯项目，由于并非周末或节假日，客流并不多。建筑主体前面的广场上，有一些家长在带着幼儿散步。而周边房地产项目的宣传广告与售楼处的宣传语，不约而同地把奥特莱斯作为区域主打的亮点之一来介绍。

　　有业内人士表示，奥特莱斯可以说和区域有关，也可以说和区域无关。区域人多了之后，奥特莱斯好做，但奥特莱斯产品是广域辐射的业态，和区域本身的关系并不是非常强。区域商业的发展，还是要依靠和居住者的日常休闲娱乐关系更密切的产品。

　　此前北京万科方面介绍，位于房山长阳地区的“FUNMIX”购物中心，购物中心体量约20万平米，是集购物、休闲、健身、娱乐于一身的自由消费综合体，连同商街一起构造高端消费中心是该地区目前最大的商场之一。本周北京万科相关工作人员表示，项目将于2014年入市。

　　而据了解，在房山区域，还有首开、旭辉等房企也在打造商业配套产品，定位以服务本片区的居住人群为主。

　　RET睿意德执行董事张家鹏认为，在目前阶段，房山商业市场的发展方向还是以辐射本区域为主。目前房山区域入住的人口还不足以支撑更多大体量的商业项目，因此满足区域居住者的基本需求，然后才是广域辐射。

　　办公产品多为“小户型”

　　和商业项目一样，房山的办公类产品也是刚刚起步。

　　位于城铁房山线良乡大学城站附近的旭辉E天地项目，该项目在售的多为小户型办公类产品。

　　据该项目工作人员介绍，目前购买的客群基本上都来自北京城区，很大部分是看好房山区域的未来发展、作为投资购买的。而自用的购买者，大部分是小型公司注册于办公。

　　据了解，该项目客群大部分是从海淀区和丰台区转移到此，主要原因是原来所在区域的办公产品价格高涨，即便是租赁，租金压力也很大。“目前这边以服务类行业的小型公司为主，如小型的景观、金融担保公司、律师事务所等。也有一些企业，原本在厂房里办公，现在公司需要一个注册点，就在这里买房给公司注册，还在原来的地方办公。还有一种是做建材类生意的客户，在市区有实体店，然后在这边注册办公并做产品展示。”该工作人员说。

　　张家鹏表示，“在目前的发展阶段，主流公司很少会搬去新区域。房山区域的办公产品市场发展刚刚起步，肯定先是小公司进驻，或者一些看好该区域的客群，先买来养着，作为投资用的。”

　　■ 企业样本

　　绿地产品升级，发挥办公居住双重优势

　　绿地是率先在房山区域打造综合体产品的企业之一。从位于房山良乡的绿地启航社项目开始，到后期的启航国际，均取得了可观的销售业绩。

　　据绿地集团相关负责人介绍，此前在房山区域长期缺乏高品质的办公类产品，绿地产品的入市，满足了部分房山本地企业的办公需求。

　　而在其小户型办公类产品上，则以区域外客户为主。一位之前在绿地启航社和启航国际工作过的人士告诉新京报记者，“当时绿地也在思考什么人会来买这种小户型的办公产品，最后研究的结论是，如果仅靠本地客群是很难得到足够支撑的，最后这部分产品购买的客群，也是以投资需求和小公司自用为主。”

　　据了解，绿地集团在房山目前有两个综合体类项目，分别位于城铁房山线广阳城站和良乡大学城站附近，预计将在今年年底或明年年初入市。绿地集团京津事业部营销副总监关剑表示，“我们产品离城铁站更近，从未来的发展方向上，我们提供居住与办公一起的综合体形态，一方面是做办公环境的品质提升，一方面做外联，争取吸引海淀区、丰台区的企业进驻，这些区域的办公成本已经很高了。我们希望企业进驻房山，既能满足企业的办公需求，也可以满足员工的居住需求，是发挥办公与居住的双重价格优势与品质优势。”

　　■ 业内观点

　　发展阶段很难跨越

　　●张家鹏，RET睿意德执行董事

　　区域的发展有其自身规律。商业和写字楼市场更是如此。无论是早期在城区的望京，还是稍晚一些发展的通州，都经历了住宅先行的过程，通过住宅积累人气和需求，然后商业配套逐渐完善，再逐渐出现一些产业的需求和进驻；最后才是大型、高端商业项目出现，再比较集中地出现产业与大型的企业进驻。区域的发展速度可以加快，但发展阶段很难跨越，房山区域的发展，也要经历这样的发展阶段。

　　房山区域的定位是CSD（中央休闲购物区），因此主要是靠休闲娱乐来拉动产业，这样的模式带动办公需求、服务类的公司会多一些，现在距离成型还有一段距离。只有自身成为一个卫星城，自身形成了中心，才能吸引更高级别的企业进驻。

　　目前房山商业发展也是以辐射自身区域为主，将来区域成熟之后，才是辐射城区。现在的一个有利条件是，北京城区的交通拥堵问题日益严重，距离已成为次要问题，时间才是最主要的考量因素。房山距北京市区较近，交通也很便捷，目前以休闲娱乐为主要定位的区域并不多，而人们对休闲娱乐的需求也在不断增加，因此未来的发展空间很大。

　　本版采写/摄影 新京报记者 刘狄