2004年 “大限”到来 连环冲击

　　2004年，已经被定义为国民经济支柱产业的房地产行业，还是受到各种宏观调控的“眷顾”。土地变招、金融抽紧、市场变数，一场接一场的风暴比以往哪次都更凶猛。

　　北京288宗地闯过“大限”

　　早在2002年，土地规则变化就在酝酿发酵，直至2004年，一纸通令规定了最后的时间大限，开发商们不得不接受，这一天终于来了。

　　以前手中有地就等于握着个金疙瘩，眼下的“金疙瘩”却越来越烫手，大限8月31日一到，金子就可能立马变成“过期粮票”。2004年9月之前的那几个月，二手土地信息漫天飞，项目公司心急火燎地找下家。市场上流传的一个数字是，当时北京大约有1270多块符合协议出让条件的土地急于出手。

　　“实际真正的大限是资金”一位成功闯关的开发商回忆，签订合同后先交20%的出让金，根据规定，开发单位必须在60天之内交纳余下80%的土地出让金，否则视为取消土地出让合同。

　　而以前提起找地就头疼的开发商忽然发现：行情变了。当时面临“断顿”的潘石屹刚一吐露心声，各种信息便扑面而来，他不得不专门为此成立一个部门。华远的任志强更是表示，“一天就12拨儿（谈地的人）”。

　　而任潘之间“鸡蛋换粮票”的故事正是在这样的大背景下上演的。2004年2月，正无地开发的潘石屹发出英雄帖：凡是4号文件认可的“粮票”，即计委的立项，我们都愿意用“鸡蛋”（钱）换，欢迎有未过期“粮票”的尽快来找我们。基本条件是：20万平米以上。随后他迅速逐一排查目标，最终瞄上了任志强正在开发中的尚都国际中心。最终，潘石屹以10亿元的价格拿到尚都国际中心二三期的开发权。

　　当时，北京共有288宗地块在“8·31大限”之前过关。根据北京国土资源局公开的三批过关名单计算，共2400多万平米土地，规划建筑面积1.2亿多平米，而涉及的项目包括万年花城、北苑家园、凤凰城等后来众多知名楼盘。

　　地价推高房价争论开始

　　“8·31”以后，所有土地必须通过政府部门以公开“招拍挂”的方式交易，基本堵死了土地私下交易的口子，今后土地市场将走向“公正、公平、公开”，更多开发商有了公平竞争的机会，尤其为外地开发商进京发展带来机遇。万科、复地、绿地、富力等也借公开市场纷纷进驻北京，并成功分羹。

　　但另一方面，对招拍挂的质疑声也四起。“8·31”大限一过，任志强就在博客上写道：“垄断的招拍挂土地政策促使房价跟随土地价格暴涨”，其理由是市场的供求关系会发生一个重大的变化，土地总的供给量会大幅度减少，所以土地的价格一定是上升，而且会大幅度上升，到2005年年终的时候可能是土地饥荒，不管是产品的供应量，还是土地的供应量都不能够满足市场的需求。

　　“任大炮”的预判后来被一一应验。随后几年，开发商你争我夺、天价拿地的场景不停上演。

　　【风云史】

　　【大事件】

　　●“8·31”大限

　　2004年2月10日，北京新土地政策“4号令”出台，宣布北京将停止经营性项目土地的协议出让。随后，国土资源部要求在2004年8月31日前将历史遗留的土地问题加以界定并处理完毕；不能过关的项目将统一进行招拍挂。

　　●央行加息

　　10月29日，中国人民银行决定，从该日起金融机构将五年(含)以下个人住房贷款利率调整为4.95%，五年以上为5.31%。这是我国9年来首次提高利率。

　　●开发贷收紧

　　4月，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。

　　●个人住房按揭门槛提高

　　2月，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，规定商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。

　　●遏制投资经适房

　　5月11日北京市建委等部门联手发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》以及其配套文件经济适用房的交易细则等，详细规定了购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。这有效地减少了以经济适用房为目标的投资行为。

　　【热词】

　　“鸡蛋换粮票” “8·31”大限公布后，北京共有288个协议出让的土地成功过关。其中，潘石屹和任志强之间上演了“粮票换鸡蛋”的剧目。即缺地有钱的潘石屹以10亿元价格收购有地缺钱的任志强手中SOHO尚都二、三期项目，在8·31之前办理了项目的土地出让手续。

　　合作建房 2004年12月，京城首例个人集资建房倡导人于凌罡把修改后的“合作盖楼参加申请表”贴在了他的蓝城网站上，并受到多人响应，此后全国多地出现合作建房案例。

　　Shopping Mall 2004年10月24日，北京第一家Shopping Mall——金源新燕莎mall正式开门营业。这家号称“世界最大单体mall”，吸引了众多眼球。

　　顺驰现象 自确立全国扩张战略后，顺驰一直忙于圈地，并宣布2004年销售过百亿、2005年销售200亿元的目标，还要用三年时间成为住宅产业老大。与此同时，关于其资金链断裂的传闻也从未停止。

　　连夜排队买房 百子湾一号、三环新城、世纪风景等当年放号的经济适用房项目连连火爆，出现连夜排队买房的现象。

　　本版采写/新京报记者 袁晓澜 实习生 陈禹铭