北京国有房企：从独霸京城到杀出京外(1)

　　古龙《三少爷的剑》中借杀手燕十三之口道出：“人在江湖，身不由己”的惊世之言。从此，“江湖”的称谓为更多的人接受。

　　有地产的地方就有江湖，有江湖就有门派。地产品牌的江湖史，也是京城地产各路门派风云争霸的历史，各怀绝技武功的产品则是争霸的利器。

　　首都市场的大气决定了一个开发企业一旦在北京做出品牌，就会使其在全国市场的开拓抢占品牌制高点，因此，无论是本土的还是外来进京的外地品牌房企，都应该以大开大合的胸襟和视野，寻求品牌的更大成长空间，融入北京，走向全国，走向世界。

　　如今人们都知道“开发商”，但这个称呼之所以广泛流传，和北京国企关系密切。

　　原城开集团董事长赵康在回忆城开成立时曾对媒体回忆：“‘开发’两字，还是时任北京市建委主任的宋汝棼老先生从词典中精选出来的，因为这是北京以至全国建立的第一家房地产开发企业。”由于国有本土大佬几乎称雄北京，以至于圈内人习惯称之为“开发总”。

　　此后，外来房企逐渐进入，国有门派一统江湖的局面逐渐被打破。经历艰难改制合并以及市场化突围后，仍然保有强大实力的北京国有房企掉转枪头，开始逐步杀向全国市场。

　　新老“四大天王”

　　在上世纪90年代，京城楼市有“四大天王”一说，主要是指北京城市建设开发公司、北京市房地产开发经营总公司（天鸿集团前身）、北京大成以及北京华远。

　　这些寡头企业的老总们谈笑间便运作着数百万平米、数十亿元的大项目。从“量”的角度而言，这确实让后人不得不“高山仰止”的。以此四大房企为首的39家国营开发商的开发面积占到了北京总开发量的90%以上。

　　尽管华远因为种种原因在北京面临拿地难、后劲不足的尴尬，但在2000年的地产江湖，业界普遍有“南万科、北华远”一说。华远和任志强是地产界能够和万科、王石抗衡的人之一。

　　随着2001年9月，华远与华润分手，房地产航母随之瓦解，新华远轻装上阵。经过一番重新洗牌，“四大天王”的组合也随之重新排列，北京首创集团、北京市城开集团、北京天鸿集团、北京城建集团等几家具有政府背景的房企 “瓜分”了京城房地产的绝大部分市场，成为新“四大天王”。

　　直到2004年“8·31”之前，首创、城开、天鸿、城建年开复工面积至少200万平米，四大国企占据北京80%左右的开发面积。以至于如今，尽管北京国企一统天下的时代一去不复返，但首开、城建、住总、金隅嘉业等国有房企仍保持巨大的开发体量。

　　名副其实的“开发总”

　　天通苑、回龙观等小区建设之初，由于位置偏远、利润低等种种原因，不少开发商不愿意接手，是城开、天鸿等一些国有企业接下了这个重担，为大批拆迁群体以及中低收入者解决了住房难题。

　　1980年9月，北京市城市建设开发总公司诞生，为后来北京城开的前身，这是北京乃至全国第一家房地产开发企业。1996年6月，才更名为北京城市开发集团有限责任公司。

　　城开成立伊始承担的就是一大任务，就是解决当时最为突出的北京市民住房难问题。从上个世纪80年代直到2005年合并前，北京城开已拥有总资产236亿元，年开复工面积300多万平米。从体量来看，已完成成片居民住宅区60多个，总建筑面积2559万平米，相当于再建了1个半老北京城，北京知名的大型社区，如方庄、望京等等，均为北京城开的手笔。

　　成立于1983年的天鸿，与城开任务相似，后来也发展为总资产规模超过百亿元的企业，在北京先后开发建设的住宅小区有近60个，包括回龙观、大运村、东润枫景、曙光花园等。其中，回龙观一至六期开发了近十年，共建设了400余万平米的经济适用住房及配套设施。

　　值得一提的是，2001年，天鸿集团旗下北京房地产天鸿宝业股份有限公司作为7年后开禁的国内第一只房地产股成功上市。

　　其余如北京住总、北京金隅嘉业等国有房企，在北京也同样开发了巨大体量的住宅小区以及保障房项目。

　　“春秋战国”，艰难改制

　　随着粤派、港派、海派、渝派房企相继入京，国有门派一统江湖的局面逐渐被打破。一时间，北京房地产市场成了“春秋战国”，直到2005年底。“ 一个真正的地产巨头由此诞生了”。2005年的11月，京城地产大腕潘石屹对媒体如此感叹说。

　　这一年的10月26日，北京市国资委正式宣布，城开集团与天鸿集团合并为首开集团，首开成为当时北京乃至全国最大的国资房企之一。实际上，两家企业即将重组的消息从2004年就已在业界流传。

　　首开集团领导班子由原天鸿、城开的6名成员组成。其中，原城市开发集团董事长、党委书记赵康任新集团名誉董事长；原天鸿集团董事长、党委书记刘希模任新集团董事长、党委书记。

　　此前，作为北京地产界赫赫有名的两大地产巨头，城开和天鸿已经“各领风骚”数十年。2004年，天鸿集团、城开集团双双进入全国房地产销售总额前10名的排行。

　　用“长跑”来形容天鸿与城开的重组并不夸张。作为北京最大的两家国资地产企业。2004年两大集团在北京的开复工面积相加，基本可以占到北京市全年开复工总面积的1/10。

　　但两家房企也有弱点，即由于旗下机构冗杂，业务盘根错节，导致企业的研发和管理能力不强。加上土地市场格局的改变，外地大型企业杀入，市场份额逐渐被分割，这导致政府不得不出手进行重组。

　　而此前国务院国资委将央企房地产业务收归中房、招商、保利等五家集团旗下。天鸿集团与城开集团的重组，一度拉开了全国范围内地产国资重组的序幕。

　　改制合并的道路并不容易，直到今天也尚未能解决。

　　在首开集团基本完成“瘦身、转型、强体”的战略后，作为掌舵者，刘希模还实现了主营业务上市、股份定向增发的跨越，在坐稳北京主战场之余，先行布局全国，筹谋跨越之举。

　　首创市场化率先突围

　　首创是北京国有房企的一个另类，也是市场化最充分的房企之一。

　　■ 声音

　　“一个真正的地产巨头由此诞生了。”

　　——2005年11月，京城地产大腕潘石屹评价城开和天鸿合并。

　　“当时合并起来，企业太多，280家企业，现在180家企业，减少了100家，改制分流了3000多员工。再一个是遗留问题太多，国企很多都没结算，现在还没结算完。”

　　——首开控股董事长刘希模2011年接受新京报采访时表示。

　　（下转特21版）