南师北上 抢地、创新、树标杆(1)

　　得京城者得天下。

　　任何武功或门派，总有至高的秘诀或兵器，武侠小说中，各大门派往往为争夺关键性的兵器而厮杀江湖，“武林至尊，宝刀屠龙，号令天下，莫敢不从！倚天不出，谁与争锋？”

　　北京是这个波澜壮阔的地产江湖中，最让人垂涎的制高点。到2000年前后，很多企业已经发展壮大，要谋求实力的提升，北京是必选之地。随着粤派、港派、海派、渝派、闽派房企相继挥师北上，国有门派一统江湖的局面逐渐被打破，地产江湖进入了群雄争霸、狼烟四起的纷争阶段，由此对北京乃至全国的房地产格局产生了深远影响。

　　北伐前奏

　　粤派房企，显然是进军北京最早且最具代表性的一派。在粤派企业进军北京的过程中，一个不得不提的人是曾在珠江、富力都担任要职的谢强。

　　1999年9月底的一天，谢强在北京王府饭店跟合生掌门人朱孟依的第一次的见面。刚吃了烤红薯的朱孟依不急着用餐，静静端详了谢强几眼，突然直截了当地问：“珠江想进京发展，我需要一名总经理，你愿意到珠江来吗？”后来谢强的表现，证明这是一份物超所值的投资。

　　朱孟依的心态代表了当时绝大多数实力型粤派房企。由于诞生在中国改革开放的最前沿，粤派房地产企业初创伊始，就接受了市场的洗礼，从1979年第一个商品住宅小区东湖新村的建设开始，到售楼花、代理制、物业管理、会所……无不头角峥嵘。

　　上世纪90年代开始，合生创展、富力地产、碧桂园、恒大等民营企业开始崭露头角，并完成了原始积累。朱孟依旗下的合生与珠江正是“大盘时代”的先行者，是中国首个年销售额超100亿的地产企业；王石也已带领万科成为行业市场的佼佼者；富力地产的联席董事长李思廉、张力十多年一直是绝配，在广州的市场占有率高达10%左右；恒大地产董事长许家印则惯用“开盘必特价”的“必杀技”。

　　1998年启动房改、全国的房地产开启市场化大门之时，华南的房企已经在市场里摸爬滚打了十多个年头。羽翼丰满，只待飞翔。

　　集体北上

　　1993年，香港新世界和崇文区达成合作协议，成为最早进入北京的外来房企。1994年，万科在京开发城市花园，正式吹响了粤派房企北上的号角。但这仅是小试牛刀。粤派地产的真正集体性的“北伐”是在世纪之交。

　　粤派房企转移“战场”北上开发，其中有多重因素的推动。由于广东地产市场已经成熟，当时地产的利润空间多为15%－20%。而北京则可高达45%。本世纪初，北京的房地产行业处于发展的初期阶段，比广东至少落后3到5年。

　　于是，合生和富力步早期北上的万科之后尘，开启华南房企北伐的版图扩张之路。先是上世纪90年代末，珠江、合生联手进京，一举拿下了北京南三环20公顷土地。随后，2002年3月，富力以32亿元竞得的东三环地块敲开了北京市场的大门。同年8月，讲究精细化地产的星河湾也在朝阳北路取得了一大型地块，宣告进军北京。2004年3月，金地甚至不留退路地将相当于金地募集资金总额的70%投向了北京市场。

　　此后，挥师北上的不仅仅是粤系、江浙等大型房企，有雄厚资金支持的国有房企及中小房企也身影活跃。

　　值得一提的是，尽管粤派企业秉承香港的思路，但是港企在京的业绩并不理想。显然粤派房企更重视本地的文化，运用本地行情、本地人才、本地营销和本地人脉，但港企在这一点上则发挥不够。

　　无地何以称大

　　土地，是开发商原始积累最宝贵的财富，更何况是北京的土地。

　　在谢强担任北京珠江地产总经理期间，迅速从煤炭厂、纺织厂这些老工厂那里拿了5块黄金地段的土地，造就了珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江嘉园、珠江国际城的辉煌，成了合生在北京开疆拓土的头号功臣。而谢强“拿地天王”的绰号也传遍了业界。

　　珠江当之无愧成为“北伐”运动中的先锋，其在北京的项目用地总面积和总开发面积都一度成为北京房地产界之首，这艘自广州驶出的“地产航母”一夜之间名动京城。

　　富力地产进京也是一鸣惊人。2002年2月，富力地产通过招投标斥资32亿元拿下了北京广渠门东五厂“地王”，在业内引起轰动，成为粤派地产进京的标志性事件之一，这也是刚揭牌成立的北京市土地交易市场开始了它的第一笔交易。

　　2003年3月19日，富力城别具一格的“彩蛋”售楼中心开放了。日间从三环路上望去，这一地标性建筑给东三环平添一抹亮色，也给很多人留下了深刻的记忆。富力也通过富力城这个项目的成功运作奠定了在北京市场的地位，并在2004年以单盘30.7亿元的销售额问鼎京城销冠。

　　这两家房企在北京的成功都与谢强密不可分，其在珠江时负责拿地，转战富力后负责操盘富力城。

　　克服“水土不服”

　　初入京城，水土不服是正常现象。勇闯京师的这些先头部队几乎都损兵折将，有的还受到重创。

　　进入北京几年之后，珠江合生旗下的几大项目就表现疲软。当时，珠江以及合生内部人员频频变动，让人们明显看出南派地产商进京所表现出来水土不服的症状。几经调整，到了2003年年初，珠江与合生也开始分开，各自运营。这时的合生珠江北京公司许多人马已经更换。

　　万科也是如此。万科城市花园由于质量问题，从入市之初就成了一块烫手的山芋，至今很多业主还记得王石在寒风中迎送业主、赔礼道歉的身影，直到万科“救火队长”林少洲增援北京后才得以改善。

　　直到2009年，在万科进入北京长达22年的时间里，北京万科一直没有摆脱“全国老大，北京小弟”的尴尬地位。十年间，北京万科换过8个区域总经理，其中不乏万科元老级人物，如谭志伦、姚牧民、周卫军、林少洲等。

　　据万科年报显示，除了2004年，从1998年到2008年长达10年的时间里，北京市场对万科整体销售收入的贡献率均不到10%。截至2009年上半年，北京万科在北京市场上的最好排名是第八，市场占有率仅在1.8%-1.9%之间。

　　■ 房企门派

　　少林派·万科

　　“天下武功出少林”。少林派，乃武林中的泰山北斗，江湖第一大门派。在中国地产行业，万科目前是行业领头羊，是中国地产江湖第一门派。

　　绝技：快速周转，住宅工业化，优质物业服务

　　古墓派·珠江合生系

　　古墓派轻功绝妙，剑法、拳法飘逸灵动，尤其是门派绝技“黯然销魂掌”，一招致命。当年珠江合生系早起在北京以擅长拿地闻名，正是凭借这一掌。但合生地产至今在百亿徘徊，或许也正暗合了“黯然销魂”一词。

　　绝技：拿地

　　（下转特25版）