房企上市造富：“鲤鱼跳龙门”(1)

　　鱼跃龙门，过而为龙。

　　上市就是房企们的龙门。

　　自上世纪90年代初房地产市场化发轫，全国5万家房企混战江湖，新兴市场野性蓬勃，机遇与陷阱一线之隔，规则瞬变，冰与火之间，有人倒下，有人做大。

　　上市成了分水岭。中国最早上市的房企如万科、中国海外发展、合生、招商地产、华润置地都在上世纪90年代就打通了资本市场、获得发展先机，任20年江湖风云变化，至今仍是一方霸主。

　　对大部分民营房企而言，迈进上市俱乐部，才有资格拿到新一轮比赛的入场券。

　　于是为生存，为壮大，为财富盛宴，也为江湖地位，都要不惜一切代价上市。

　　但如同英雄崛起，没有任何一家企业的上市过程一帆风顺。

　　楼市风云变幻，有人披荆斩棘艰难登顶、有人不愿流血上市中途折返、有人蛰伏数年借牛市大获成功。

　　更有观点认为，2010年后国内龙头房企的上市潮已结束，江湖格局已定，还未上市的房企中已难见“黑马”。

　　其实楼市刚进入下半场，比赛远未停止，现在说输赢还为时过早。

　　潮涌香江见证黄金十年

　　有些讽刺的是，2003年-2013年中国房地产业进入高速增长的“黄金十年”，涌现出“万保中恒”、绿地、万达等多家千亿级房企，但中国房企上市的主战场却不在内地（A股），而在和深圳隔河相望的香港（H股）。

　　2012年全国房企销售排行榜Top10中，虽有万科、保利两大千亿房企坐镇A股，中海、恒大等其余6家房企都在H股上市，还未整体上市的绿地和万达也通过借壳在2013年登陆H股。

　　A股“万保招金”四大地产金刚中，龙头万科在1991年就成为深交所第二家上市公司，招商地产在1993年上市，而金地集团在2001年挂牌，保利地产2006年赶上了政策收紧前的“末班车”，募资超20亿元，成为龙头房企A股IPO的绝响。

　　其实，高市盈率的内地资本市场无疑是房企上市的首选。首创、富力等早先在港上市的内房股也纷纷提出“回归A股”的计划。但在内地楼市调控下，证监会对房企上市审批严厉管制，2007年至今，A股IPO的房企仅有广宇集团、荣盛发展、合肥城建、杭州滨江、南国置业、中国建筑寥寥几家。

　　上市无门的民营房企们，不得已将目光投向了香港资本市场。

　　人多地少的香港最看重土地储备，房企由此掀开跑马圈地的战场，一时间内地房企潮涌香江，2007年、2009年更掀起两轮上市热潮，目前已有超过60家内地房企在H股上市。

　　不得不说，这是楼市调控下内地资本市场的一大损失。

　　也正因如此，香港资本市场得以见证中国房地产发展的“黄金十年”——世茂许荣茂、碧桂园杨惠妍、龙湖吴亚军、恒大许家印……一个个“内地首富”、“超级富豪”相继从内地房企的IPO中诞生，可谓英雄辈出，各领风骚两三年。

　　粤派先锋队探路港交所

　　时至今日，“内房股”已成港股中国军团的代表，但最早登陆H股的内地房企在当时都是“少数派”，如最早可追溯到1992年上市的中国海外发展、1996年的华润置地、1998年的合生创展。

　　2003年6月，北京政府全力支持的“红筹明星”首创置业，顶着非典和楼市泡沫、调控的压力登陆港交所，募资11.4亿港元，成为北京第一个在港上市的房企。

　　如果说首创的成功更多是个案，那么真正吹响国内民营房企赴港上市冲锋号的，当数以富力为代表、占据地利“敢为天下先”的粤派房企。

　　2003年内地房价大涨，2004年—2005年随即迎来宏观调控，内地楼市交易开始走低，一些敏锐的民营房企发现，想在不确定的政策和市场中实现快速扩张做大做强，打通资本平台、上市融资成为关键。

　　2005年6月，香港股市一路阴跌，广州地产大鳄富力逆势在香港主板上市，募资19.86亿港元，成为首家在港上市的内地民营房企。

　　上市似乎真的使富力一夜间“鱼跃龙门、脱胎换骨”。

　　此前不被投资人看好的富力，在上市后的6个月中惊喜不断。富力2003年、2004年销售额分别为43亿元、64亿元；2005年公司总销售额迅速达到了82亿元，而富力仅进入了广州、北京、天津三个城市，2006年公司销售迅速突破百亿元，而当年万科全年刚卖出212亿元。

　　凭借高增长的业绩，富力股价也一路走高，2005年12月30日，富力股价已由最初的10.8港元飙升至27港元，公司总市值超过200亿港元，跃升中国房地产的第一梯队，风头一时无双。

　　富力的成功无疑给了内地房企一剂强心针。2005年12月，另一粤派地产大鳄雅居乐登陆香港，募资30亿港元，成为当年第二家登陆港股的民营房企；而排在其后跃跃欲试的是如绿城、世茂、瑞安等房企。

　　牛市财富盛宴

　　好景不长，2006年风向骤变，香港投资人对楼市调控下的内房股迅速看空，瑞安、世茂都因认购不足推迟上市，一贯倔强的绿城集团董事长宋卫平选择迎难而上。

　　2006年7月，绿城在港挂牌，成为浙江省首家在港主板成功上市的房企；上市的代价不菲，淡市下绿城只能以7.5倍市盈率卖股，比预期折价了6成多，原计划40亿港元的融资额也缩水到26.6亿港元，业内称为“流血上市”。

　　现在看来，一心做好产品的宋卫平真有些不走运。

　　同一时间特批在A股上市的央企保利地产，卖到了18倍-20倍市盈率；而仅仅数月后，全球股市就在2007年迎来了

　　■ 企业盘点

　　●首家在深交所上市房企——万科（股票代码：000002）

　　1991年1月，万科股票在深圳证券交易所上市。截至11月5日，总市值1013.29亿元。

　　●近十年首家在港交所上市的民营房企——富力地产（股票代码：02777.HK）

　　2005年6月，富力逆势在香港主板上市，募资19.86亿港元，成为首家在港上市的内地民营房企。截至11月5日，港股市值132.59亿港元。

　　（下转特29版）