冰冻三尺之时 房企“断腕”求存(1)

　　巴菲特说，只有退潮时，才知道谁在裸泳。

　　从这个意义上说，过去十年间中国房地产市场的每一次退潮，背后的推手都是政策，而解救它的都是政策和市场。

　　中国房地产市场只有一次真正的并未走完的低谷，即2008年。

　　当喧嚣的牛市以一种戛然而止的方式告别时，身处其中者方才意识到风光与风险。

　　“地王”的风光下，自信与赌博原来只有一线之隔。

　　一些激进的房企为此付出了惨重代价。但年轻的中国房企们仍然处在快速增长期，代价虽惨痛，但并不致命。

　　初经风寒

　　顺驰破产 万科做大

　　中国房地产市场经历的首次低谷当数2005年。

　　2003年房地产市场化迅速发展后，当年全国房价涨幅惊人，一时间泡沫等争议不断，针对楼市的宏观调控也随即而至，但真正使开发商感受到影响的，是2005年接连不断的政策组合拳和2006年的市场风寒。

　　2005年3月，时任国务院总理温家宝在《政府工作报告》当中指出，“在2004年当中，存在固定资产投资增幅过大，部分一线城市住宅价格增长过快的问题”，还明确提出“控制固定资产投资，抑制住宅价格非正常增长，保证房地产市场健康稳定发展，将是这一届政府在未来一年当中的主要任务”。

　　转瞬间，天气变色，成为2005年行业由冷转暖的关键节点，并由此拉开了持续两年的调控大幕。

　　这是中国房地产市场的第一个低谷，上海等部分城市的“地王”招致严厉的宏观调控。同时，A股连绵阴跌，房企在资本市场融资几近绝迹。南都房产破产，成为宏观调控下房企流下的第一滴血。

　　到2006年，调控政策以前所未有的姿态，全面覆盖了信贷、税收、利率、外资、户型结构、土地出让、市场信息等多方面。

　　2006年，曾经要挑战龙头万科的“地产骇客”顺驰，由于上市失败，资金链破裂在一夜间破产，让业界惊骇之余顿感切肤之寒，一时间，房企人人自危。

　　但机遇与风险并存，顺驰虽倒下，孙宏斌看中的优质土地资产仍在融创留下一线生机。

　　此外，一些敏锐的龙头房企借机大举并购，成功抄底土地市场，抓住机遇迅速做大。最典型的莫过于万科。2005年初开始，万科出资36亿元收购南都等破产房企，在江苏、浙江和上海等地区扩充了近500万平米的土地储备，并积极在公开市场吸纳土地（在2006年达到顶峰），这为万科在2007年销售收入突破500亿元打下坚实基础。

　　冰冻三尺

　　2008年行业经历最冷寒冬

　　真正的挑战是2008年。

　　用富力地产董事长李思廉的话说，此前中国开发商从来没有遇到过“成交量和价格双双长时间大跌的情况”，在房地产整体市场螺旋式上升的牛市中，开发商做的决定并不复杂，只要不是做出顺驰般的重大战略失误，“赚多赚少”只是程度的问题。

　　但2008年改变了这一切。

　　中国楼市自2007年6月以来持续“高烧”，2008年年初国家开始严控房价，央行紧缩银根，恰逢全球金融危机爆发，中国经济承受重压，楼市瞬间冰封，有开发商回忆道：“那时候是整个国家经济都不好，特别可怕”。

　　一时间，房价下跌，成交萎缩，业主闹事，开发商求救，土地流拍，政府财政不足——成为2008年的楼市常景。

　　尤其是那些在2007年牛市时高价买地、风光一时的“地王”，都付出了极大代价，恒大、龙湖等多家房企被迫中止上市，几乎所有房企都传出裁员潮，老大哥万科也没有幸免。激进的富力、绿城等房企被高负债率压得喘不过气来，屡屡传出破产传闻，绿城不得不断臂求生，转卖旗下多个项目。

　　降价自救、四处找钱成为房企的唯一选项。

　　万科在华南率先打开了“降价大旗”。而在北京，“有人急着跳水，有人等着破冰，上上城3800元/平米。”——2008年10月燕郊的上上城的广告点出市场现状，当时北京东亚三环中心、中信城、金都心语等多个楼盘无不降价出售。

　　但每一轮调控下，都会有一个地产黑马借机做大。

　　这一次是央企保利。2006年保利成功上市，随后一边在资本市场融资，一边在土地市场跑马圈地，2007年保利土地储备量增至1007万平米。

　　2008年市场开始转冷，保利却仍逆市扩张，一边在A股发行43亿元公司债，一边拓展进入12个新城市。在2008年价量齐跌的地产寒冬里，行业利润普降两成，保利却突飞猛进，全年营收大增91%，净利润增长50%，并抛出上市以来最大手笔配送分红。

　　2009年5月，市场转暖之际，保利再次成功增发78亿，随后斥资近346亿元，在广州、佛山、上海、南京、杭州、北京、天津、沈阳、长春、成都、重庆11个城市共获取项目16个,新增总建筑面积近800万平米——正式奠定了保利的江湖地位。

　　寒流再袭

　　最严调控下成交大跌

　　2009年初四万亿出台，房地产市场V型反弹，引来前所未有的大牛市。2010年万科首次突破千亿元，但随即而来的是有“史上最严厉宏观调控”之称的2011年，限购、限贷措施纷纷出台，市场再度陷入观望情绪。

　　现在来看，经历了2008年寒冰的中国房企普遍都增强了抗打击能力。但2011年年底，成交量的暴跌仍然给市场带来了阴影。

　　从四个一线城市来看，2011年的深圳新建商品住宅成交陷入十年来最低点，北京楼市成交创五年来最低，上海商品住宅成交创6年来新低，广州土地收入在财政收入中的比重三年来首次下滑至20%以内……

　　而一贯激进的浙江房企绿城，再次在楼市的周期变动中传出破产消息。

　　“秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业。”这是2011年11月份被业界传出公司申请破产的消息之后，绿城集团董事长宋卫平挑灯夜书的1400字的博文中的一段话，看起来多少有些煽情的文字，却是2011年宏观调控形势下整个房地产市场的真实写照。

　　2011年面临发展危机的确实不只是绿城一家房企。随着调控的不断深入，房企的大部分资金渠道都被收紧。选择在2009年、2010年拿地而在2011年开始卖房的开发商们，这一次显然没有踏准市场节奏。

　　2011年下半年以来，万科各地降价“抢收”、恒大全国性8.5折降价促销、富力高负债率、招商的50亿增发撤销等诸多消息，都显示了宏观调控下房企资金链的紧张程度。

　　■ 大事记

　　●2006年9月 曾经要挑战龙头万科的“地产骇客”顺驰，与香港路劲基建公司签署了股权转让协议，孙宏斌以12.8亿元的代价出让了55%的股权，并基本失去了对顺驰的控制权。随后在2007年年初，路劲宣布收购顺驰所有股权。

　　●2007年年底2008年年初 万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”。随后，万科在全国范围内掀起降价风潮，众多品牌房企紧随其后，价格战一触即发。

　　●2008年3月 恒大首次IPO招股之时遭遇全球金融危机，香港上市惨遭滑铁卢。上市失利后，恒大一度深陷债务泥潭。

　　（下转特33版）