冰冻三尺之时 房企“断腕”求存(2)

　　（上接特32版）

　　在北京市场上，2011年10月，位于通州的京贸国际城大跳水，开盘价格比此前的26800元/平米下滑近半，引发业内哗然。2011年11月，北京龙湖时代天街项目开盘，万元出头的入市价被比喻为是成本价“裸奔”，引爆通州、大兴、房山等郊区的降价大潮。

　　【后续】

　　在持续调控的作用下，2011年成为中国一线楼市的“分水岭”。业内人士预测，2012年的房地产仍会在寒冷中度过，但2012年房地产市场低开高走，迎来了又一个牛市，房企再次躲过一劫。2013年，楼市一路高歌猛进，量价飙升。而在2013年10月，深圳、北京陆续出台“深八条”、“京七条”，再度引发调控升级热议。

　　■ 案例

　　绿城：调控“靶子” 焕然新生

　　每一次调控，信奉“低负债率搞不好房地产”的绿城都会成为新政下的靶子。

　　从2005年楼市首次低谷算起，绿城屡次传出破产，直到2012年绿城在最近一轮的楼市低谷中断臂求生，引入九龙仓等投资者入股。

　　几乎在十年间，绿城完成了激进到稳健的蜕变，成为房企的调控求生样本。

　　屡传破产

　　每一轮调控新政出台后，房企高负债扩张的典型代表——绿城中国（03900.HK）都会成为关注焦点。

　　在董事长宋卫平“稳健没法搞房地产，负债低是不会成长”的信念下，绿城负债率一直居高不下，上市前高达400%，2008年底也达到140%。高增长和高波动是绿城的两大特点，每轮宏观调控都给绿城带来极大冲击。

　　回顾公司历史上的销售数据，2007年公司可销售房源的销售率达到了85%；金融危机最严重的2008年销售率为52%，2009年恢复到89%。

　　而2011年4月，号称史上最严厉的楼市调控横空出世，绿城大多数项目位于长三角和北京等调控“重灾区”，其高负债的模式使公司资金链极其紧绷。

　　当年5月，绿城仅销售20亿元，环比大跌69%，是销售下滑最严重的房企之一，相较全年670亿元的销售目标，完成率不足25%。在遭遇销售重压同时，绿城还遭遇了可转债危机。

　　断臂求生

　　为了自救，绿城从2011年下半年开始“卖股卖地收金100亿、全员卖房促进营销、走代管代建模式减少风险”等多个策略求生。

　　而真正救了绿城的，还是圈内公认的产品打造能力和宋卫平的理想主义精神。

　　“如果宋卫平倒下，天理难容！”。2012年4月，曾经倒在激进扩张路途中的前顺驰董事长、现融创董事长孙宏斌感叹，惺惺相惜的孙宏斌和宋卫平最终以合作开发的形式走到一起。

　　2012年1月至4月，绿城中国连续出售旗下6个项目的股权，回流现金近60亿元。

　　随即，绿城接连宣布引股九龙仓、打包多个项目卖给融创。2012年6月8日，绿城中国宣布向九龙仓发行股份及可换股证券，筹资50.98亿港元。而后不到半个月时间，将旗下长三角为主的9个项目半数股权，作价33.72亿元卖给融创中国。

　　通过多次出售项目和引入战略投资者，绿城当年需要支付的200多亿元债务总算有了着落，起死回生的绿城更加稳健，曾经的激烈已经消失，如今绿城更像是一个品牌输入管理的基金公司，实现蜕变。

　　●2008年9月 北京华业玫瑰郡在降价后对老业主实行补偿，每平米补偿老业主约3000元，首开北京降价补偿先例。

　　●2011年10月 位于通州的京贸国际城大跳水，开盘起价13400元/平米，价格比此前的均价26800元/平米下滑近半，引发业内哗然。

　　●2011年11月 北京龙湖时代天街项目开盘，万元出头的入市价被比喻为是成本价“裸奔”。

　　●2012年1月至4月 绿城中国连续出售旗下6个项目的股权，回流现金近60亿元。随即，绿城接连宣布引股九龙仓、打包多个项目卖给融创。

　　特32-特33版采写/新京报记者 自曾晖