“多条腿走路”，品牌房企转型突围(1)

　　金戈铁马，易水萧萧，地产江湖多产豪杰。世风渐变，英雄不问出处，房企不是在多元化，就是在走向多元化的路上。

　　过去房地产行业只要掌握了土地和资金，成功便如探囊取物。而当下情况已大不如前，政策因素上，国家调控成常态，住宅市场“限”字当头。行业层面上看，土地日益稀缺，融资越发困难。在资源越来越稀缺、调控越来越频繁和行业集中度越来越高的大背景下，越来越多的房企运用各类招数躲避风险，也在避险中开启了转型进行时。

　　从市场局面来看，多元化愈发如火如荼，房企迫切需要更多“篮子”分散“鸡蛋”。保障房已成为不得不啃的一块骨头，商业地产已是不得不抢的一块蛋糕，此外，旅游地产、文化地产、养老地产、工业地产等新兴地产领域一片方兴未艾，亟待细耕。与此同时，开发商的跨界动作也与时俱进，时有发生。

　　招式1 深耕保障房

　　占据房地产市场供应量半壁江山的保障房，正改变着市场的供求格局，也改变着开发商参与市场的游戏规则。

　　回顾前些年保障房的发展不难发现，参与保障房建设的主要还是国企和品牌房企。他们大多凭借拿地和融资等方面的优势，依靠自身经验、良好的资源整合能力以及规模化建设，图谋在保障房方面有长足发展。例如北京保障房“大户”首开和金隅的相关负责人就明确表示过，保障房将是其长久的业务发展方向。

　　在相关拿地政策的扶持以及进军某些城市的需要下，近两年一些有能力的房企也开始在全国保障房项目中跑马圈地。

　　包括万科、保利地产、招商地产、恒大地产、金地集团、北京城建、天房发展、栖霞建设等几十家房企都在保障房方面有所涉猎。绿城集团董事长宋卫平多次公开表态，称绿城要做全国一流的安置房。恒大在今年“进京赶考”中也拿走了两份保障房的“考卷”。

　　显而易见，未来楼市中商品房所占比例将被逐渐压缩，大幅提高保障房比重已成必然趋势。在这一大环境下，品牌房企虽然拥有较多优势，但在保障房建设上的盈利模式仍不容乐观。而事实上，各地地方保障房建设中，开发商垫资赔钱的项目比比皆是。

　　最被熟知的例子是，首开集团的回龙观项目曾一度亏损10亿元，住总旗下的经适房项目翠成馨园也曾亏损20多亿。据了解，远洋的北京管庄远洋润园限价房项目和北京保利的两个保障房项目也几乎没有盈利。对此，远洋地产副总裁徐立就曾表示，目前远洋在配建制下的保障房建设中，还没有找到可持续的盈利模式。

　　值得庆幸的是，在多家房企的保障房试验中，部分房企通过严格的成本控制以及保障房产业化推进，已经取得了阶段性成果。

　　从万科的保障房建设现状来看，其成本控制做得相对成功。北京万科总经理毛大庆就曾表示，目前万科在北京承建的保障房项目利润在3%左右。而首开集团董事长刘希模也曾对记者表示，首开当前在保障房方面的利润率是可以接受的。

　　好在面对保障房这块关系民生的“硬骨头”，当前多数房企已明确认识到必须“啃下来”的现实。而对于大多数仍处于保障房建设尝试阶段的房企，如何摸索出一条适用的盈利模式，仍是一个重大课题。

　　招式2 抢滩商业地产

　　在调控越来越频繁、土地出让日趋收紧的当下，商业地产被越来越多的一线开发商看成“兵家必争之地”。

　　万通董事局主席冯仑在某论坛上直言：“房地产企业‘去住宅化’是房地产行业发展的特点，未来房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局”。众多房企在城市商业综合体、服务式公寓、高端酒店、写字楼等领域纵横捭阖，商业地产大势渐成。

　　与此相对应的是，去年中粮、保利、中海、富力等国内多家一线住宅开发企业均公布了商业地产发展战略，不少房企称未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%至30%。随后，万通地产、五矿集团等房企也启动了商业地产战略。曾经一度明确排斥商业的万科，也逐渐将战略调整为开发近20%的持有型商业物业。

　　一个值得注意的特点是，在商业地产开发模式渐近成熟的情况下，城市综合体或将成为今后的主流开发形态。万达集团董事长王健林的一个形象比喻是，做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生。

　　商业地产公司中的代表万达和宝龙的综合体项目，已经在全国遍地开花。而少数大型房企也依托集团优势，在城市综合体上业已形成品牌。例如中粮置业宣布，未来5到10年在全国拓展20个大型商业地产项目大悦城，总资产达到700亿元规模，达到集团总资产的30%；而华润置地以深圳华润万象城为蓝本，已经实现了在淄博、青岛、南京等地的迅速扩张。

　　此外，绿地集团凭借其超高层建筑上的经验，在多地打造“第一高楼”。世茂股份已进入20余城市进行综合体开发，成为专注于城市综合体开发的商业地产企业。

　　实际上，开发商所进入的商业地产领域也愈发地宽泛。例如合生创展就已经开展了“全系地产”的布局，酒店地产就是其重要板块之一；而一向低调的碧桂园，虽未直接进军商业地产，但旗下已拥有多家自持的高端酒店。

　　对未来商业地产带来的利润，品牌房企普遍趋于乐观。龙湖地产预计到2014年，其所贡献利润将占公司利润总额的15%-20%。华润置地也公开表示，五六年后在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右。可见，今年登上内地首富的“商业地产教父”王健林，已经给予了他们足够的信心。

　　声音

　　房地产企业‘去住宅化’是房地产行业发展的特点，未来房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局。

　　——万通董事局主席冯仑

　　（下转特37版）

　　特36-特37版采写/新京报记者 龚小锋 刘杨