房企重回一线抢占利润高地

　　自2010年宏观调控拉开帷幕，三四线城市的购房需求以及宽松的政策让众多有实力的房产开发商盯上，纷纷撤离一线城市，继而在三四线城市开拓房产市场。

　　而随着2012年一线城市楼市强势回暖，三四线楼市却显露疲软，使布局侧重三四线城市的房企如恒大、碧桂园、雅居乐等业绩增长减速，甚至跑输大势，在此背景下，保利、金地等大房企的战略重心重回一线城市。

　　房企重回一线

　　在一二线城市遭遇限购、限贷等调控政策重压的2011年，恒大地产凭借三四线城市的多点布局，迅速抢占市场高地，并以全年超过800亿元的销售业绩进入房企第一军团。

　　资料显示，2011年，恒大新增土地储备有61%在三四线城市，到去年，恒大71%的新增土地储备在二线城市，三四线城市只有28%，一线城市广州新增了1个项目。恒大地产董事局主席许家印2012年明确表态，“集团不得不改变策略，加强在一二线城市的布局。”今年，恒大首次进京连拿两块限价房土地，被业界视为品牌房企，重新回归一二线城市的“加强信号”。

　　今年在土地市场高调回归的除恒大外，佳兆业表现更是抢眼，从去年开始，佳兆业新增土地的90%都在一二线城市。

　　另根据世联地产的统计数据，2013年上半年，万科、金地、招商、保利、恒大、中海、佳兆业、龙湖、华润置地、碧桂园、绿城中国、雅居乐以及世茂等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，其中，一线城市占30%，二线城市占比49%，三线城市为21%。

　　金地集团董事长凌克去年在深圳对新京报记者表示，一线城市竞争激烈，未来增长最快的应是二线城市，公司会重点布局；而三四线城市分化明显，一些城市好，一些城市不好，在三四线城市做一定要找一个好城市和一块好地。

　　伴随着房企的纷纷回归，一线城市的土地出让金也一路走高。如北京，截至11月4日，北京土地出让金已超过1327亿元，创下北京年度土地出让金第二高。2010年，北京土地出让创下最高纪录，超过1600亿元。

　　做强还得看一线

　　从2012年以来的市场表现看，北京等一线城市需求强劲，“日光”频现。同时，2012年，增长最快的龙头房企均是侧重在一线、二线城市布局的保利、中海。

　　统计数据显示，2012年保利地产签约销售额同比大幅增长了38.91%，年内进入千亿俱乐部。中海也猛增28.1%，销售额为1115.2亿港元，而恒大销售额为923.2亿元，同比仅增14.8%，同样侧重在三四线布局的碧桂园仅增10%，雅居乐增长仅在5%左右。

　　实际上，哪怕经济发展不错的三四线城市也并不被看好。

　　万达集团董事长王健林近期在接受媒体采访时表示，多数三四线城市住宅发展空间已不算大，甚至大连、青岛这样的沿海重镇，楼市供应也已经过剩。误读三四线城市的购买力，也让开发商付出了沉重的代价。以前几年还在穗、京、沪所向披靡的星河湾为例，2011年，其在鄂尔多斯推出了第一批1900套房源，但开盘一年半仅售出了300套左右，这还是在精装修改毛坯，价格“腰斩”下的销售成绩。此役也大伤星河湾元气。

　　像万科、恒大这样深耕三四线多年的房企回归一二线，也更加印证了三四线楼市的恶化。

　　世联地产首席分析师吴志辉在今年二季度的媒体会上也对记者表示，房企战略转移的另一动力来自业绩。招商、金地、恒大要实现千亿元的销售目标，只有进一步加大在一二线城市布局。

　　三四线真没机会？

　　回顾四五年前部分房企选择奔赴三四线城市开拓市场。如今回望这一切，其中的奥妙已不难理解。一线城市竞争虽然激烈，但人口聚集，去化率也快。更为重要的是，一线城市集合了国内几乎所有的政策及经济优势，据此有开发商放言，一线城市楼盘再贵也不愁卖。

　　中投顾问高级研究员郑宇洁告诉记者，所谓划分一二三四线城市，主要以城市GDP（总值、增长值）、人均可支配收入为指标。目前公认的一线城市仅有4个，为北京、上海、广州、深圳；一般二线城市指省会城市，如天津、南京、福州、重庆等，主要分布在东南沿海。三四线是经济好的市级城市，如贵阳、无锡。

　　那么，三四线城市房地产真的就没有机会了吗？业内也不乏乐观之声。

　　旭辉集团董事长林中去年曾对新京报记者表示，由于管理和人力调整，大房企必然在城市布局上取舍，大型开发商一定会抢占“战略高地”，放弃很多中小城市，未来三四线城市将是小企业存活的最大战场。

　　吴志辉也表示，这些城市并非人们想象中的那么差，不少开发商做差异化创新，也能形成良好销路。比如河南新乡，建业集团在新城区开发的一个楼盘很好地解决了当地市民冬天可以天天洗澡的问题，很快打开了市场。

　　本版采写/新京报记者 刘杨