数说十年：供应不足，“涨”字领衔

　　从2003年至今，楼市经历了数据统计从无到有、从不完善到完善的过程。有了权威的统计数据，才能用数据说话，提供评价与判断的依据。我们选取了自统计系统开始实施以来，北京住宅用地成交、新房成交量、成交价格和二手房成交量、成交价格等楼市核心数据，直观展示北京房地产市场的发展状况。

　　新房

　　供应不足，价格一路上涨

　　从2005年至2013年10月的新房成交情况可以看出。从2005年至今的近9个年头，年新房成交量起起落落，却大体稳定，成交价格却一路上涨。

　　数据统计显示，最近9年，北京新房年成交量超过15万套的只有2005年、2006年和2009年3个年份。北京房地产真正进入价格的快速上涨时期，实际上是在2007年。从2007年至今的7个年头，除2009年外，其余6年的年成交量都在10万套上下浮动，浮动范围在2万套左右。这表明，在北京房价几乎连年持续上涨的7年里，新盘房源的供应并没有明显增加。

　　而数据上统计的价格，却出现了连年上涨。需要注意的是，由于北京楼盘分布逐年外扩，如2007年北京开盘的项目中，位于朝阳区的项目占1/3，而朝阳、海淀、丰台三区的开盘项目总和约等于北京全年开盘项目的一半。房价实际上涨的幅度，远远大于数据统计显示的绝对价格涨幅。

　　二手房

　　成交量变迅速，价变缓慢

　　从实施全面网签后的2009年起至今，根据历年成交的情况来看，二手房成交量的曲线变化，明显比成交价格变化的烈度更大。

　　在成交量方面，受到市场和政策影响明显。如楼市火热的2007年成交119473套，到市场低迷的86471套，成交量下降27.6%，而2009年二手房成交166158套，比2008年增长92.2%，几乎翻番。再比如，在2006年7月、2011年12月、2013年3月，都出现了抢搭政策末班车而出现的月成交量突增的情况。

　　在价格上，二手房成交价格则表现出与成交量变化不同的轨迹，往往当市场低迷时，二手房市场与新房市场比，降价更慢，而市场呈上升趋势时，价格上涨更快。这是由于二手房卖家绝大多数并非炒家，因此不会像新盘开发商或炒家那样，在市场低迷时陷入资金链断裂的困境。而在楼市处于上升时，卖家又不会像开发商那样，受到预售监管与约谈等制约，因此报价上涨更为随意。

　　土地

　　住宅用地供求悬殊

　　北京土地供应与成交情况会直接影响下一年新房市场的供应状况。我们从2006年至今的住宅用地数据统计中可以看到，最近8年，住宅用地成交量总体没有明显上升，成交地块的楼面价却一路上涨。住宅建设用地供应最多的是2010年，为769.87万平米，之后的2011年和2012年总和，却只有743.86万平米。有业内人士认为，这是导致2012年下半年开始房价飙升的重要原因。

　　此外，统计显示，从2008年至今，北京每年成交的住宅用地占总用地面积的比例，始终在30%至60%之间徘徊。

　　本版采写/新京报记者 刘狄