开发自住型商品房，赔本赚吆喝?(1)

　　连续出让的限价地块，和尚未面世的自住型商品房产品，在重燃购房人期待的同时，也让业内外人士争论不休，自住商品房究竟是不是赔本赚吆喝？

　　商品房价“背”地价

　　“自住型房实际上是商品房的隐含成本，企业在拿地的时候，可能已经做好这部分就不打算挣钱的准备，但是，可以计入刨除保障房之后的商品房成本里面。所以是否会亏本的问题，要看后面商品房的价格设定。”华高莱斯副总经理公衍奎表示。

　　而接受记者采访的多个业内人士都表示，自住型商品房实际上和两限房没有太多不同，操作模式大体也差不多，既要让保障房的部分不赔，又要让商品房挣到钱。

　　一位不愿具名的房企人士向记者表示，自住商品房定价在20000元/平米以上的，肯定是能够覆盖建安成本的，尽管地价较高，但仍可以通过后期的商品房售价来背地价，应该不会赔本。

　　业内人士还认为，目前多块自住商品房土地都是80%做自住商品房和限价商品房，只有20%是普通商品房。这种趋势可能导致商品房价格越来越高。

　　房源抢手不愁卖

　　接受记者采访的多位业内人士表示，开发商之所以出手自住型商品房项目，也有一部分原因是因为这类项目销路好，都是大批的购房人排队，不愁卖。

　　“目前已经有针对自住型商品房购买资格公开叫价，30万-50万元可以买到一个购房资格。”一位业内人士向记者透露，距离自住商品房登陆北京土地市场尚不足半年，最早的一批地块仍尚未听闻动工消息，个别项目已经开始操作购房的程序。

　　一业内人士介绍，东坝地块周边二手房价约为35000元/平米，地块限价仅22000元/平米，“且不论后期价格如何，眼前明摆着万元的价差，谁不想买呢？”

　　建设成本面临压缩

　　接受记者采访的多数业内人士都认为，由于自住型商品房和普通商品房的利润激励导向不同，在未来项目的打造中，压缩建设成本是企业必然的选择。

　　“盖商品房是利润导向，有一个拼品质和性价比的过程，为了吸引客户，做好一点可以卖贵一点；但对于自住型商品房这种产品，更多的是成本导向。”某业内人士分析说，在满足基本居住的需求和建筑规范的要求以外，肯定是能省就省。不可能再赠送面积，也不可能再使用一些高级的产品配置。

　　而中原地产北京公司副总经理任莉也认为，自住型商品房肯定会考虑到造价，压缩成本，同时，企业也会在普通商品房部分通过增加装修品质，科技手段等内容来保证项目卖出高价。

　　■ 样本

　　恒大豆各庄项目 业内称地价或占销售收入近七成

　　样本特征：2013年北京首个自住型商品房项目

　　建筑面积：29.46万平米，其中自住型商品房24.31万平米

　　楼面价：1.66万元/平米（刨除公租房）

　　自住型商品房最高限价：22000元/平米

　　9月4日，经过43轮竞拍，最终恒大以40.4亿元配建51500平米公租房，从参与竞拍的融创、中海、住总首开联合体、富力、招商、葛洲坝等9家知名房企手中，抢摘得朝阳区豆各庄乡B地块。

　　该地块建设用地面积11.80万平米，建筑控制规模29.46万平米，其中5.15万平米用于公租房配建，建设完成后由政府回购，回购单价为9500元/平米。除公租房建设面积之外的24.31万平米则建设限价商品住房，销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

　　一位不愿具名的业内人士指出，由于公租房回购价格为9500元/平米，限价商品房销售最高限价为22000元/平米，可以初步计算未来该项目的销售收入将不超过58.4亿元。“但项目的地价已经达到40.4亿元，占了销售收入近七成，恒大必须将所有的建筑成本，包括所有的销售和税收成本都控制在18亿元以内，才能基本保持盈亏平衡。”该人士表示，成本要控制在6000元/平米左右，对于企业来说是个考验。

　　然而，对于上述观点，以及地块未来的运营预期，在采访中，恒大方面一如既往地保持沉默。

　　但另一位房企人士则认为，恒大向来主打“民生地产”，对于价格及成本控制能力向来不乏经验。

　　此外也有业内人士指出，豆各庄地块除了限价部分，还包括了车位和社区商业，这些不限价的产品都能够对销售业绩形成有效的补充。

　　中铁建海淀环保科技园项目 开发商称非限价部分平衡利润

　　样本特征：楼面价直逼限定房价

　　建筑面积：9.75万平米，其中自住型商品房占70%

　　楼面价：18562元/平米

　　自住型商品房最高限价：19000元/平米

　　中铁建海淀环保科技园地块位于西北五环外，海淀区温泉镇板块。环保科技园目前已有光大环保、华为等大型公司和科研机构进驻。记者在地块所在地看到，该地块东部紧邻北京实创环保发展有限公司3-3-263地块加速器项目，西部与环保园内公租房一渠之隔。地面整理工作已经基本完成，但仍处于待开发状态。

　　据挂牌出让公告显示，该地块商品住房销售限价为19000元/平米，单套住房总价不得超过200万元。

　　尽管商品房价格受到限制，但自挂出后依旧受到房企关注，截至竞价前，已收到8次网上报价。9月26日，在竞拍现场，更是吸引了万科首开联合体、北京华远地产、北京住总等8家房企或联合体参与竞价。

　　最终海淀区环保科技园地块花落中铁建。中铁建以18.1亿元成交，折合楼面价18562元/平米。结果一出，业内不禁惊呼，楼面价直逼限定房价，并纷纷质疑该项目盈利的可能性。对此，中铁建方面回应，在海淀环保科技园地块70%的居住用途商品房限价为1.9万元/平米，另外30%为公建部分，可开发为商业办公用房，不在限价之列，对利润有一定平衡作用。目前，项目正处在前期立项阶段，具体规划方案尚未确定。据了解，该地块商业部分或将开发为类似企业独栋产品。

　　“该地块的限价住宅部分不能盈利已是定局。只能依靠非限价部分利润来弥补限价住宅缺口。”亚豪机构市场总监郭毅表示，该部分产品定位和定价有很大难度。定价低，难以实现利润平衡。定价过高，又会延长项目销售周期，影响整个项目成本控制。

　　还有业内人士表示，此次中铁建摘得地块地价溢价高达88.54%，仅凭非限价地块平衡利润，开发后续风险仍存。

　　（下转B15版）