开发自住型商品房，赔本赚吆喝?(2)

　　（上接B13版）

　　首开保利东坝项目 业内称区位优越体量偏小

　　样本特征：有自住型商品房，

　　又有预期打造高端商品房

　　建筑面积：约93534平米，其中自住型商品房5万平米

　　楼面价：-

　　限价商品房最高限价：22000元/平米

　　11月3日，首开保利联合体以21亿元加配建5万平米自住型商品房的代价夺得了朝阳区东坝地块，自住型商品房限价为2.2万元/平米，该地块同时需配建不少于8500平米的限价房，限价9900元/平米。

　　当即就有人为该地块拉出账本，据中原地产市场研究部测算，该地块在刨除限价商品住房和自住型商品房面积后，实际商品房建设面积为35000平米，按照保障房部分建安成本5000元/平米计算，35000平米商品房承担的土地成本达到13亿，楼面价高达37000元/平米。

　　在接受采访的业内人士中，东坝地块被认为是目前已知的自住型商品房地块中，区位优势最明显的地块之一。

　　或许是前期凝聚了太多关注，首开保利对于刚刚收入囊中的朝阳区东坝地块，并没有太多消息向外释放。

　　11月13日，记者在地块现场看到，未来项目将紧邻五环，东侧即是首开常青藤和北京奥林匹克花园，以主打低密度产品的两个大盘。两项目均有教育及部分商业配套，前期在市场的口碑也较好。据记者了解，目前北京奥林匹克花园二手房挂牌价已达到4万元/平米，首开常青藤二手房单价约在35000-38000元/平米。值得一提的是，首开常青藤原本计划在年内推出新一期产品，目前也因该地块的出让而暂缓入市。

　　“东坝周边商品房已经成规模，而且区域的整体规划也比较完整，预期还是不错的。”华高莱斯副总公衍奎指出。据悉，东坝区域内未来还规划有多条地铁线和第四使馆区。

　　虽然无论从地段、配套还是价值，该地块都具备了未来成为高端项目的潜质。但也有业内人士认为该地块仍具有局限性。“地块面积较小，能够让企业发挥的空间其实很小。”一位不愿具名的业内人士分析称。而年内东坝仍有两地块计划出让，保利首开联合体或将继续锁定东坝，来平衡前期的地价。“如果仅凭这一块地，即使做高端产品，想要盈利，压力很大。”该人士如是说。

　　旭辉平谷地块 “最快明年年中可以面市”

　　样本特征：商品住宅全部

　　竞成自住型商品房

　　建筑面积：约15万平米，其中自住型商品房建筑面积约11万平米

　　楼面价：约6000元/平米

　　自住型商品房最高限价：1.1万元/平米

　　11月4日，平谷大兴庄镇A04-02、A04-05地块出让。最终，经过激烈竞争，旭辉集团以总价7.2亿元、现场投报自住型商品房11.0299万平米的条件摘得该地块。

　　商品住宅全部竞成自住型商品房，旭辉还能赚钱吗？

　　对此，旭辉北京事业部总经理孔鹏在拿地当天对记者表示，要“算大账”。拿地成本7.2个亿，限价房、商业用房、自住商品房总货值达14.17亿元。综合各种成本在内，“依然能做过来”。

　　孔鹏表示，自住商品房市场空间大，有利于企业规模性增长。拿下平谷地块也有响应政策号召的考虑，同时旭辉集团70%的产品本也是自住刚需类产品。平谷地块最快明年年中就可以面市。

　　不过多位房企人士对记者表示，旭辉的估计偏于乐观，“能不亏就算很不错。”

　　一家企业拿地部门人士给记者算了一笔细账，在开发成本中，除了拿地费用，首先还有一项大头是建安成本，综合考虑基本接近4000元/平米，推算旭辉平谷地块建安费用总计约6个亿；此外还有营业税、城市维护建设税等开发期间税费，该地块所需以上费用大致应在7000万；拿地7.2亿，建安6个亿，开发期间税费7000万，整个开发成本就要13.9个亿。再加上管理和财务费用，这位业内人士表示，旭辉平谷项目更大的可能是亏损。

　　多家开发企业拿地人士透露，平谷地块竞价前，有关方面曾通知更换出让文件，新出让文件增加了商业用房回购的要求，但“旭辉似乎不知道商业用房要3500元/平米回购。”记者也就此向旭辉北京事业部有关人士求证，但截稿前尚未收到回复。

　　■ 业内声音

　　房企综合能力遭遇考验

　　7万套的自住型商品房对楼市将形成不小冲击，对房企而言也是挑战重重，首先就是开发自住房如何盈利的问题，记者了解到，一些房企在拿地后陷入“算账难”的局面。

　　“还没想好怎么做”，11月刚拿下一块配建自住型商品房的民营开发商高管坦言道，公司此前没有碰过限价房，对此块业务如何操作还在讨论中，但他认为在新形势下房企只能去面对调整，因为从公司土地储备上讲，年底前在北京拿地是必须完成的任务。

　　11月11日，华远地产拿下大兴孙村配建自住房地块时，华远董事长任志强就在微博上公开表示高价拿地是“被逼无奈”。

　　“房企各家算各家的账本”，陈志表示，在竞争自住型地块配建时，有的房企即使不赚钱也愿意做，只要能以此为契机打入北京的市场；而另一些房企算账下来稍有盈利也愿意操作，还有一些房企在当地区域还有其他的考虑，才会出现楼面价和政府限定的售价几乎相当的局面。

　　在盈利的压力下，业界对自住房建筑质量的担忧也随之而来。但上述民营开发商则表示，拿地的多是上市公司，不会冒伤害品牌的风险偷工减料，工程的主体质量无需担心。此外，朱中一也认为政府部门会对这类型住宅出台较为严格的验收标准，消费者不需要担心质量问题。

　　“更大的影响是市场分化后，一些开发商的产品会不上不下很尴尬，但房企是否具备调整产品的能力？”陈志表示，7万套自住型商品房入市将冲击到目前的普通商品房市场，也会使得一些项目由于区位等因素，出现价格较高但品质一般的“伪高端”项目，此时如果房企没有调整产品的素质，只能在定价上折让，这对房企来说是更大的挑战。

　　B13-B15版采写/新京报记者 李捷 张旭 方王洋 自曾晖

　　B13-B15版摄影/新京报记者 李冬 王叔坤 李捷 方王洋