大兴商业体涌现，写字楼快速崛起

　　“住宅先行，商业后发。”可谓北京商业地产各大板块的发展规律。自2010年大兴在楼市板块中跃升为黑马、地铁4号线通车后，三年来，大兴板块已积聚了大批居住者和消费需求，并引来绿地、鸿坤、龙湖、凯德等品牌房企进驻。而11月宜家家居开业，无疑成为大兴商圈的标志性事件。此外，产业需求也出现爆发，除了传统的写字楼集中区亦庄板块外，西红门、天宫院等板块办公类产品也迅速崛起。

　　宜家开业带动大兴商业

　　位于西红门的宜家可谓大兴商圈的龙头项目，对整个区域的商业发展具有举足轻重的意义。而自2009年年底拿地至今，虽然宜家被爆出种种“水土不服”、工期滞后等多种状况，但宜家西红门店终于在11月7日开业并迎来“开门红”。

　　11月12日下午，记者来到位于地铁四号线西红门站旁的宜家家居，虽然刚开业一周，但宜家人气爆棚，吸引了大批南城的购物人潮。记者在7点半来到宜家顾客餐厅，看到800多个座位的满座率达90%以上。

　　“宜家西红门店运营良好，符合公司的预期。”宜家北京市场部经理马阿诺昨日对新京报记者表示，西红门宜家开业一周的营业额、客流量等数据还不便透露，但公司对运营情况很满意，未来希望能和英特宜家购物中心一起，成为南城百姓休闲、娱乐、购物的好去处。

　　资料显示，宜家购物中心总建筑体量高达60万平米，总投资额达50亿元，建成后将成为南城乃至北京的“巨无霸”综合体。记者当日看到，紧邻宜家家居的英特宜家购物中心还在修建中，目前已有四层楼高度。

　　多名业内人士都对新京报记者表示，虽然只是5万平米的家居店开业，但宜家整体拉动了大兴商圈的发展，对周边的销售型房产项目，如鸿坤广场写字楼、商住等项目也是一大利好，但随着宜家商场的后续开业，对只有几百米之隔的正大购物中心等商业项目的招商会带来很大压力。

　　供应井喷，购物中心汹涌

　　“英特宜家是大兴区域商业体量中最大的项目，逼近城市型商业中心体量。”RET睿意德执行董事张家鹏表示，大兴在生物医药基地及天宫院地区的商业供量也比较集中，已具区域型商业中心雏形，大兴商业地产的供应量巨大。

　　公开数据显示，2013年入市的购物中心有70%左右位于五环外区域，大兴成为供应的“主力区”。此前，大兴的购物中心都有小而散的特点，但在随后三年中，成规模、成体量的商业体大批涌现。

　　从供应体量上看，仅一条地铁大兴线沿线，在西红门站附近的10个站点内就汇集了近20家大大小小的购物中心，已建成的商业项目总体量超过95万平米。

　　在宜家购物中心正式开业前，靠近地铁黄村西大街站、2009年开业的火神庙国际商业中心是大兴线沿线已开业购物中心中体量最大的项目。

　　从建筑量上，规模在数十万平米的购物中心就有宜家、龙湖时代天街、嘉域汇商业中心、火神庙国际商业中心四家。其中宜家商场有60万平米的体量，除目前已开业的5万平米宜家家居作为主力店外，该购物中心还将引进百货、超市、运动、餐饮、影院等全方位消费功能。

　　而仅和宜家几百米之隔，就有14万平米的正大购物广场在建设中，项目由鸿坤地产和上海正大合作开发，定位为社区级别的购物中心，区域竞争可谓激烈。

　　同质化严重将导致招商难

　　“除宜家外，招商绝对会成为很多新购物中心的难题。”区域一家2012年开业的新购物中心市场总监表示，大兴很多商场仅隔几站地，都面临同质化现象，招商压力非常大。

　　张家鹏表示，大兴未来还有大型商业综合体的发展空间，但更多是取决于运营商的管理水平和招商能力。

　　全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波表示，社区型购物中心未来会成为商业地产发展的主流，但南城更需要像宜家这样引领行业发展差异化、特色化的购物中心，这样才能使商圈业态更为丰富。

　　■ 办公市场

　　散售型办公产品崛起

　　大兴的商业地产蓬勃发展，同时产业需求也出现爆发，除传统的写字楼集中区亦庄板块外，西红门、天宫院等板块也出现了散售型办公类产品的崛起。

　　“在北京的新兴写字楼区域中，丰台有丽泽金融商务区，通州有通州商务园区，大兴有亦庄经济技术开发区。”高力国际研究部中国区董事谢靖宇表示，亦庄吸引了CBD高租金挤出的向南转移企业客群。

　　记者从RET睿意德、高力国际等研究机构获悉，正因为亦庄的特殊性，相对购物中心的遍地开花，大兴在除了亦庄外的写字楼市场发展一直很慢，写字楼租金也处于北京的较低水平。

　　很多企业都是创业型企业，由大兴区政府引进落户，由于客户稀少，在2011年以前大兴每年只有1-2个写字楼上市销售，并以商住一体为特点，但是随着城南发展计划的启动，未来第二机场的建设等利好，都使得大兴的办公市场开始兴起。

　　其中位于高米店南的绿地中央广场在2011、2012年持续热销，以20000元/平米左右的定价，首次掀起大兴板块销售型写字楼市场的热潮，随即2012年紧邻宜家的CDD创意港嘉悦广场入市，写字楼产品推出120-580平米的灵活空间，因户型较小、入市门槛低，当年销售1200余套，创下15亿元的销售佳绩。

　　目前，绿地在大兴生物医药基地站还有绿地启航国际在售，面积为105-1700平米，均价21500元/平米。此外，位于西红门宜家附近的鸿坤广场写字楼，也将在年底入市，主推100-1300平米自由空间，项目目前报价28000元-33000元/平米。此外，保利首开在生物医药基地站推出的79万元/套起的SMART空间loft项目，也备受关注。

　　但业内人士提醒，写字楼发展是住宅、商业、产业充分发展后才会发力的阶段，除亦庄板块外，大兴区域整体来说供应量非常大，而区域仍在发展中，需求有限，激烈的竞争将会是大兴板块的最大挑战。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖