限购、通胀双夹击，LOFT公寓承接需求

　　在一线城市调控强化之下，部分购房需求受到挤压，转而青睐“不限购”、“小面积低总价”的LOFT项目。同时，通货膨胀与“限购令”也使得市场资金流向商住两用项目成为趋势。

　　调控加码楼市或断供

　　近期，北京、深圳、上海等涨幅较大的一线城市接连出手“升级”楼市调控措施。11月8日，上海在十八届三中全会召开前夕发布“沪七条”，升级限购、限贷等调控政策。在此之前，深圳出台“深八条”、北京出台地方版“京七条”并力推自住型商品房。

　　临近年底，北京市住建委关于“停批单价高于4万元/平米楼盘预售许可证以及叫停精装修拆分”的限令，让北京楼市的销售淡季提前到来。显然，面对政府的严控，原本就紧张的供应更加稀缺。未来两个月内，中高端项目更是全面调整入市节奏，在年末集体缺席。

　　在11月12日当晚，三中全会公文才刊出，不少业内人士即收到有中介群发的消息，称三中全会未提及房价、调控，是对楼市的重大利好，以此鼓励购房者入市，几乎所有的人都认为：“不出利空消息，就是利好”。

　　从统计数据上来看，无论是刚需盘还是高端市场供应均创新低，市场供应面临全线断顿局面。

　　“不限购”LOFT承接需求

　　随着北京最严厉的限购、限贷政策继续执行，高价项目被叫停入市，精装修合同拆分等销售方式也被明令禁止，被住宅限购挤压出的购房需求中相当一部分转入商住市场。

　　伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，今年上半年，北京商住楼网签量为14068套，比去年同期上涨47.0%，而同期北京商品住宅网签量为44899套。也就是说，今年上半年北京商住楼交易量已占北京商品住房交易量的1/3。

　　进入今年下半年以来，商住项目更是持续火热。据亚豪机构统计，今年7-10月，北京商住楼供应量为4711套，而总销量为7122套，商住楼供不应求。

　　自“京七条”颁布至今，北京市共有21个新盘入市，其中商业项目占据半壁江山。“不限购”，“小面积低总价”，成为这类产品的最大优势。

　　自住、投资、办公等多重需求，造成LOFT的持续热销。亚豪机构副总经理高姗分析认为，此类商住项目多邻近轨道交通、售价略低于周边住宅项目、多以小户型为主、总价低、购房首付门槛低，成为这些商住项目的主要特点，也使销量大增成为必然。

　　租售投资价值双高企

　　商住房面积小，投资总额相对较低，资金压力较小。同时商住房兼具公寓性质，租售也相对容易。部分商住两用房既可以使用民水民电，又可以注册公司，对于一些商住两用的租户来说租赁性价比很高。

　　来自21世纪不动产市场研究部监测的10个北京商住房楼盘租金回报数据显示，目前，商住房的出租回报率一般在3.5%左右，而普通二手住房的租金回报率一般为2.2%左右。部分商住房项目的租金回报率已达4.3%至4.7%，这个比例已经比一般的普通二手住房租金率高出一倍多。

　　从二手房市场来看，“新国五条”实施后，由于各种税费的累积，住宅的投资成本显著提高，而商住两用房则收益空间高企。在税费方面，部分商住房的税费较普宅具有优势。由于商住房多为次新房，差额税费相对较少，部分楼盘只需要交契税即可，可以降低很多购房成本。

　　LOFT或将持续受市场热捧

　　近期，商品住宅新增供应量明显萎缩，继续加速刚性需求转移。由于北京商品住房预售证审核标准提高，价格上涨受到严格限制，使得很多楼盘不得不延缓开盘时间，较多不能再等待的刚需，开始转向商住楼市场。

　　由于限购政策还将继续，同时住房立项的项目预售许可证继续受到严格限制，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖近期表示，商住楼还将成为商品房市场的有力支撑，以保证投资需求与着急购房的刚需的正常释放。

　　此外，随着城市经济的快速发展，催生了各类新形态的商务办公需求，如创意型公司、个人工作室、网络营销公司等中小型创业企业，此类公司对于办公面积的需求并不大，更强调企业形象和办公相关配套的丰富、便利，这使得SOHO公寓产品将在未来持续畅销。

　　如位于通州土桥板块的自由筑，就以其便捷的交通、稀缺的LOFT产品、区域发展优势及超低投资门槛，领衔通州乃至北京最具投资价值楼盘，成为通州新城不可多得的投资洼地，升值潜力势不可挡。