地产群雄逐鹿东坝 新兴豪宅区呼之欲出

　　北京的土地市场总是不乏惊喜，之前成就了台湖、孙河；如今轮到东坝崭露头角。区域内地块的连续出让，不仅让诸多房企看到了，尚处价值洼地的东坝区域在未来即将释放的巨大潜力；而一轮又一轮的抢地争夺战也让东坝区域的楼市一夜间提速。

　　夺地大战火热上演

　　东坝，无疑成为年末北京土地市场的亮点。

　　东坝区域率先亮相的两宗地块，拍卖环节均吸引了数十家房企到场参与，每次竞拍逾40轮的激烈争夺，让地处东五环的东坝区域出尽风头。在11月21日的竞拍中，保利首开与恒大的争夺最为激烈，最终恒大以51.35亿元的总价，配建16900平米“限价商品住房”和11.2万平米的自住型商品房斩获地块，并成功卫冕今年宅地市场的总价地王。

　　恒大此举在业内人士看来并不难理解，亚豪机构副总任启鑫就指出，“恒大进京之后仅获取了一宗自住型商品房地块，而其为了能够真正立足北京，必然要在商品住宅方面有所建树。”而对于保利首开，则是为了平衡上宗地块的高额地价以及形成规模开发而积极拼抢。

　　事实上，继首开-保利联合体和恒大之后，还有多家企业对该区域的地块表达出浓厚兴趣。

　　11月28日，东坝区域又一块规划建筑面积约9.2万平米的地块出让，最终首城置业以21.45亿元，现场竞报自住房面积4.2万平米竞得该地。据现场开发商粗略测算，该地块楼面价达5万元/平米。

　　土地争夺战已经暂告一段落，但业内评价认为，东坝区域的“热”效应，还将持续。

　　区域房价或将破5万元大关

　　据测算，刨除限价房和自住型商品房后，恒大地块可售纯商品住宅楼面价约4.8万元/平米，与本月4日保利-首开联合体所竞得地块3.7万元/平米的楼面价相比，涨幅接近30%；而业内人士认为不出意外，28日东坝新地块也必将以高价成交。频现的高价地也拉升了区域楼市的预期。

　　区域内尚处于销售期的首开常青藤，原计划在年内推出的新一期房源，也因区域地块的出让而调整了推盘节奏；该项目上期均价为25000元/平米左右，新房源价格待定，但业内预计会有较大提升；而北京奥林匹克花园今年8月份入市报价为37000元/平米左右，而其年后同类产品报价则已升至40000-50000元/平米左右，且仅剩少量大户型尾房的房源。

　　与之相对应的二手房源也在近期出现上涨苗头。记者从链家地产奥林匹克花园门店了解到，今年4月时位于奥林匹克花园二期的一套122平米二手房以434万的价格成交，合单价在3.5万元/平米左右。目前，该小区的二手房均价已经升至3.8万元/平米，涨幅约为8.6%。而且近日来，前来向他们咨询该区域二手房信息的客户比上个月有着明显增多，部分房源甚至还出现了客户抢房的现象。

　　■ 追访

　　优势明显亦有“硬伤”

　　东五环平房桥以东，很容易找到一大片用围挡圈好、已平整完的地块。记者在现场看到，地块以西，仅一路之隔便是已入住的首开常青藤和北京奥林匹克花园，还有东坝家园、东坝福园等数个保障型住宅社区，而地块北部，则是陆续拆迁中的低矮平房。尽管如此，该区域商品房每平米4万元的价格，相比北京五环、甚至五环外区域动辄6万-7万元/平米的价格水平，东坝尚处于价格洼地。

　　“这个区域无论从地段、配套，还是交通条件来看，都已经具备开发中高端楼盘的潜力。”一位参与东坝区域第二块地竞拍的房企人士表示，目前区域内现有的商品房也以低密度中端产品为主，多年的开发已经为整个区域奠定了一个较好的氛围。

　　另一位知名房企人士指出，在目前已挂出的宅地中，只有朝阳区东坝两宗地块位于五环内，年底本就是房企集中拿地的时间，而东坝这样的地块资源在北京越来越难得，房企扎堆拼抢属于意料之中。

　　此外，东坝区域的“硬伤”也被认为是造就区域多年洼地的重要因素。其中有业内人士指出，区域最突出的问题是保障房项目较多，建筑多为高层，居住人口多，密度大，交通压力不小。但在采访中，多位业内人士对于该区域仍有信心。“像东坝地块这种对普通商品房还有大量需求的区域，价格就不会因为自住型商品房的存在而受到太多影响。”某房企人士如是说。

　　规划利好催熟区域潜力

　　成熟且高端的产业规划和配套，是东坝区域吸引众多企业趋之若鹜的另一大原因。

　　据业内人士介绍，规划中的东坝区域，未来将建成国际商贸中心，主要的功能定位是以国际贸易、国际会议会展为核心的城市综合功能区。今年9月，东坝国际商贸中心区域控制性详细规划成果已经通过北京市规划委审查，待市政府正式批复，市政基础设施专项规划编制已完成。而未来，东坝国际商贸中心区还将引入多项高水准配套，以建设高品质国际化社区。

　　此外，根据最新消息，未来东坝将建3条地铁线，包括3号线、12号线和平谷线。规划6条对外联系通道和7公顷的公共交通设施。

　　“规划的有力支持和土地市场的激烈竞争，双重力量之下，东坝区域想不热都难。”某业内人士表示。

　　有业内人士评价说，东坝区域与台湖、孙河区域的发迹如出一辙，在地块接连入市后，地价也开始打着滚上翻。“但是东坝地区的地理位置显然更具优势，在可以看得见的时间内，规划更具力度且更完整。”

　　■ 前景

　　或将成为新兴豪宅区

　　“以恒大地块为例，商品房折合楼面价也高达50000元/平米左右，预计未来住宅售价将在70000-80000元/平米以上。”一位房企人士指出，随着高价地块项目的逐渐入市，以及对在售项目的拉升作用，东坝区域或将成为北京楼市新兴的豪宅区域。

　　一位市场分析人士指出，东坝区域“体量较大、毗邻五环及首都机场，容积率低”，有着其他区域所不能及的发展潜力，在区位因素上可以同望京相提并论，“具有做一些高端项目的潜力”。而随着北京城市化进程的不断加深，北京市区的住宅用地将越来越紧俏，像朝北-青年路板块、望京区域在近几年都成为了城区东扩和CBD人群居住置业的主要目标，而随着这些区域的土地供应的日趋紧俏，其辐射区域东坝的发展契机随之到来。

　　本版采写/摄影 新京报记者 李捷 实习生 陈禹铭