北京土地市场年底翘尾

　　从年中以来，北京土地市场持续升温，到了年底，亦是高潮迭起。11月份，房企对于居住类用地的争夺更加激烈，恒大53.5亿元拿下的东坝地块，更是刷新了今年北京的总价地王纪录。与此同时，自住房供地面积也大幅上扬，土地市场出现自住房、商品房两头热的情况。

　　土地收入创新高

　　据统计机构数据显示，截至11月21日，北京11月份土地出让收入达370.58亿元。其中，居住类土地出让收入252.98亿元。

　　从今年年初开始计算，北京土地出让总收入达1610.03亿元，同比上涨205.65%。其中，居住类土地出让收入为1098.25亿元，同比上涨253.01%，创下近年来的土地收入新纪录。

　　而从热点板块来看，就在恒大拿下东坝地王7天后，11月28日，东坝区域又一块规划建筑面积约9.2万平米的地块出让，最终首城置业以21.45亿元，现场竞报自住房面积4.2万平米竞得该地。据现场开发商粗略测算，该地块楼面价达5万元/平米。

　　而随着“京七条”的出台，北京市为满足中端需求和夹心层家庭需求，明显加大了对自住型商品房土地的供应力度，11月以来推出的住宅土地中，几乎90%都有配建自住型商品房的指标，记者初步统计，目前自住房用地已达142万平米。

　　众房企押宝北京市场

　　“夏天时还说哪块地是地王，现在大家不提了，因为每拍一块地价格都几乎是区域最高价”，金融街控股副总经理王志刚对新京报记者表示，今年北京土地市场确实太热，超出了很多房企的预料。

　　房企高价拿地，引发外界对项目后续操作风险的担忧，但不补充土地，现有项目销售完后就有“断供”风险，这也是房企“再贵都要买地”的无奈；此外三中全会后楼市走向争议较大，也成为不少房企将重金押宝在北京市场的原因。

　　“现在大家对地产未来的走势有分歧，但也有共识，比如北京核心地段的优质土地资源至少抗跌性会更强一些”，此前拿下孙河一高价地块的房企营销负责人对新京报记者表示，如果能在北京做出一个成功的高端项目，意味着在全国打响名号，如方兴地产的金茂府和融创地产的西山壹号院等，对公司后续的发展都有很大帮助。

　　上述孙河项目负责人表示，这也是该房企当时愿意在孙河拿下高价地的最大原因。

　　■ 热点

　　自住房供地飙涨 已达142万平米

　　记者根据北京市土地整理储备中心显示的资料统计，11月份出让的居住类土地，大多数都带有大面积的自住型商品房配建条件。不包括11月28日竞拍的东坝南区地块在内，11月以来，北京已有10块配建限价商品住房的地块成交。截至目前，在已成交的住宅用地中，可建自住型商品住房面积已达到142万平米。其中11月份增加91万平米。

　　记者了解到，由于市国土局提出的“限地价，竞建自住型商品房”的措施存在，在地价达到竞价上限之后，众多房企往往会在竞配建自住型商品房面积这一阶段展开白热化争夺，无形中又加大了自住型商品房土地的供应力度。

　　如在21日出让的两宗配建有自住商品房的土地，有拿地意愿的房企，均在地价达到竞价上限之后，在竞报配建自住型商品房面积阶段展开激烈争夺。

　　其中，中弘与合景泰富针对平谷区夏各庄地块进行了40余轮的激烈竞拍，最终中弘将该地块约9.1万平米建筑面积全部竞报为自住型商品房赢得了竞拍。东坝南区地块，在竞价达到51.35亿元的竞拍上限之后，恒大与保利首开联合体也在竞报配建自住型商品房面积阶段爆发夺地大战。最终恒大以竞报11.2万平米配建的条件击败保利首开联合体，夺得该地块。

　　■ 业内看法

　　看多派 地价高，未来房价更高

　　“（土地）竞拍现场是一个让人无法理智的场所”，参与11月21日土地大战竞拍的融创住总联合体有关人员对记者表示：“竞价最后已经发展到有些不计成本的地步了。”

　　然而高涨的商品住宅价格依然难以抑制住地产开发商们的拿地热情。11月21日，恒大以53.5亿元夺下东坝南区地块，更刷新了北京土地市场的总价地王纪录。

　　首开董秘王怡在随后的采访中向记者表示，相对于近期出让的其他几块住宅用地，东坝地区的区位优势显著。再加上首开在此地已经开发有首开·常青藤项目，所以会对东坝这一区域的土地出让情况进行“持续关注”。

　　此前11月19日，围绕着魏各庄村一地块，国开东方与万科两家企业展开了近40轮的激烈拼抢，最终国开东方以25.1亿元的出价力挫万科，夺得该地块。现场有国开东方参与竞拍人员向记者表示，因为他们在该地区已经有所投入，所以对于这一地块必须“志在必得”。

　　业内人士分析道，从今年拍出的几个地王来看，无论是从懋源的夏家胡同地块、融创的农展馆地块、中粮的孙河地块、恒大的东坝地块来看，都意味着房企对北京优质土地资源的信心极大，虽然地价高，但预期到未来的房屋售价将更高。

　　看空派 市场过热，拿地风险大

　　在这一波高烧不退的土地热潮中，仅有少数房企保持了冷静，并未加入土地混战。记者了解到，北京传统销售排行榜单的前十强中的远洋地产、金融街控股今年都未在北京拿住宅用地，而中海地产除了1月中标的石景山老古城地块（楼面价约15000元/平米）外，也并未再拿地。

　　金融街控股副总经理王志刚透露，今年北京土地市场太热，公司在运营思路上一贯谨慎，拿住宅地是为了操作快销型产品来补充现金流，但目前市场风险较高，公司不愿意去追逐高价地。

　　“目前北京的地价过高，还需配建保障性住房，出售时还要被政府限价”，此前7月，远洋地产董事长李明曾公开对北京土地市场“看空”，认为现有的楼市规则下，高价地的项目在操作中会成为房企长久的包袱。

　　“不是说地卖得高，区域楼盘的售价就能跟着涨”，近期开盘的一楼盘的负责人11月28日对记者表示，旧宫土地成交价格已突破每平米2万多元，但该项目售价也在28000元/平米左右，而且由于年底住建委对“限价令”审批从严，今年必须完成销售任务的项目只能平价入市，这也增加了房企把握营销节点的难度。

　　新京报记者 张旭 自曾晖 实习生 陈禹铭