不妨考虑废除土地增值税

　　■ 一家之言

　　土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

　　自从央视报道土地增值税事宜后，这件事被业内外持续不断地热议与争论。央视报道涉及的上市房企，纷纷发公告澄清。而国家税务总局有关负责人回应称：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读，近几年土地增值税征管力度是逐步加大的。

　　到底谁对谁错？其实，央视也只是将存在多年的一个“老问题”，重新翻了出来。土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

　　不妨先抛出观点，笔者认为此税可以考虑废除了。首先，从设税的初衷看，1993年12月通过的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，第一条就开宗明义：为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地区楼市火爆，炒地皮现象突出，房地产泡沫严重。为此，1993年6月国务院发文，大力度调控房地产。

　　不容否认，本世纪最初十年，全国房地产市场再度经历了复苏、繁荣，而且部分年份市场有些疯狂，比如2005年、2007年和2009年。在这一过程中，地价涨幅显著超过房价涨幅，部分企业和部分项目，存在利润率过高的情况。在这种情况下，通过土地增值税来调节土地市场及房企收益，有一定的积极意义。

　　但是，必须看到两点新情况。一是2004年实行“招拍挂”后，通过各种关系低价、协议拿地已非普遍现象，土地增值额的多少，主要取决于开发商对于市场的判断及运营水平。二是2008年以来，房地产开发行业的利润率总体趋降，暴利项目越来越少，个别时段还曾出现亏钱卖楼的情况。这就意味着，近几年的房地产市场形态及项目利润率，已与1992-1993年明显不同，开征土地增值税的初衷已失去了“土壤”。

　　三中全会提出：要按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则。关于房地产领域，财政部长楼继伟解读：改革加快房产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。

　　而土地增值税，已成为房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税，这五类直接针对房地产的税种，2012年全国总收入为10128亿元，比2000年的449亿元增长22倍。其中，土地增值税2012年为2719亿元（仅略少于2874亿元的契税），比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种，2012年房产税为1373亿元，比2000年的210亿元仅增长5.5倍。

　　也就是说，土地增值税成为优化房地产税收结构的“拦路虎”。理应增加房产税，而弱化或取消土地增值税。更何况，土地增值税与所得税在功能上有重叠之处。

　　当然，取消此税还有很多其他理由，比如：超率四级累进税率，扣除项目太多，操作过于复杂，征税成本太高；分为预征与清算两个时间节点，一个项目从售房到竣工少则一两年，长达四五年，征税变成了“长征”；各地税制不统一，预征率也不一样，各地税务局各行其是；全国几万家开发商，诚信度有差异，纵容不诚信者，就是对诚信者的不公平、不公正。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）