北京楼市年底推盘现分化

　　“540套房，3000多人摇号，能买到就很庆幸了。”11月30日，位于丰台郭公庄的京投万科·西华府开盘，赵先生买到房后感慨“不易”，不过同时让其略感欣慰的是，项目开盘价格在38000元/平米，低于原先超4万元/平米的预期。11月底，多个楼盘都“平价”过关，取得了预售证。北京楼市也迎来新的一波热销。

　　入市楼盘调低预期“贴线”取证

　　记者从北京市住建委网站看到，此次京投万科·西华府开盘推出4栋楼540套房，4栋楼拟售价格在38400元-39700元/平米的水平。

　　11月底，多个取证入市的楼盘售价都贴着4万元/平米的“红线”。比如朝阳区来广营板块的世华泊郡3号楼取证，价格为38975元/平米；顺义区的类别墅项目天竺新新家园11栋楼取证，价格区间为37000元-39600元/平米。

　　从预售证公示情况看，略显不同的是位于石景山的中海金石公馆，5栋楼取证，除一栋楼拟售价格约35000元/平米以外，4栋楼拟售价格均超过4万元/平米，价格最高的一栋为42212元/平米。

　　11月初，北京市住建委重申，年底之前，单价高于4万元/平米的楼盘不批预售证，大幅涨价的楼盘也不批预售证。这直接导致多个楼盘取证必须在规定“红线”内。

　　因此，还有另外一种“贴线”取证的方式就是，老项目新取证房源价格和前期持平，不能涨价。11月23日，位于大兴旧宫的葛洲坝·紫郡府取证，拟售价格在27400元-29600元/平米，和今年6月首次取证价格持平。

　　“平价”入市获热销，部分房企推盘延后

　　包括葛洲坝·紫郡府、京投万科·西华府在内，近期“平价”入市的楼盘销售业绩均可圈可点。

　　葛洲坝·紫郡府此次推出433套房，3个半小时即售罄，项目蓄客超过1800组。京投万科·西华府推出540套房源，主力户型基本售罄，揽金17亿元。此外，同期入市的中冶·蓝城、中粮万科·FUNMIX半岛广场等项目也都实现热销。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，年底，土地市场热潮的传导效应不可忽视，包括4万元/平米左右的项目，稍微“让利”即可实现抢占市场。

　　北京一房企副总经理也对新京报记者表示，市场需求旺盛，“买房人天天催着开盘”，开发商要想在年底再冲一点业绩，只能按照规定价格线取证，放弃预期的高价或者涨价的想法。

　　记者也从一近期开盘的项目了解到，在取证过程中，也就拟售价格和主管部门有沟通，“最终结果就是不让你涨价，只好平价开盘了。”有关人士说。

　　不过，并非所有的楼盘都愿意在与主管部门博弈中“低头”，部分房企就将推盘节奏延后，寄希望于明年年初“限价令”能有所松动。

　　■ 延伸

　　叫停精装拆分，项目调节奏

　　与单价超过4万元/平米以上项目取证不易如出一辙，此前曾寄望于“精装拆分”的刚需项目也在这个特殊的时间段“难产”了。

　　地处大兴生物医药基地板块的某项目，距上次二期开盘已长达一年之久，从今年3月开始陆续放出数次即将开盘的信息。该项目相关负责人在5月份接受记者采访时表示，之前项目所售的房源均为毛坯房，但集团内部也对精装修拆分进行了多次研究。“如果大家都这么做，我们也不排除这种可能性。”该负责人说。

　　然而，近期当记者再度致电项目售楼处，销售人员表示目前不接受排号，等明年三四月份再咨询，具体价格要参考当时市场价，仍是毛坯房源。

　　据某资深业内人士介绍，不久前市住建委叫停了捆绑精装修的加价售房方式，对项目的推盘节奏产生了影响。

　　大兴区天宫院区域的某项目，经历了前三期的火热销售，原计划趁热打铁在年前推出第四期。但据一位知情人士透露，因为叫停了拆分精装合同的政策，项目内部的推盘节奏估计也受到一定影响，年前开盘的几率很小。记者从项目现场了解到，目前该项目仅接受排号，是否精装修需要依取证情况而定，价格则参考周边的均价，约为23000元-24000元/平米。

　　刚需项目价格“逆势上扬”存空间

　　同样是位于大兴区域的另一个项目，据销售人员介绍该项目目前接受排号，具体开盘时间依据取证时间而定，未来项目将推出高品质精装修房源，均价大约在27000元-28000元/平米，仅从定价来看将再创区域楼市新高。而根据记者了解，该项目仅千余套房源，一个月前排号人数已突破5000人。

　　“定价不超4万元/平米的新盘，估计市住建委在价格上还有松动的余地，但比区域均价超太多，我觉得现在肯定批不下来。”某业内人士对此表示。

　　“如果不限价，今年年中就应该达到这个价位了。”一位不愿具名的业内人士表示，预售证能否拿得到，从目前企业的层面来看，并不着急。“现在拿不下来，不代表明年也不放行，如果到时候限涨政策松动了呢？”该人士如是说。

　　另一位业内人士也认为，“现在开盘项目价格都在4万元/平米以下，一种可能是对明年不看好，明年自住型商品房太多，对刚需盘将形成一定冲击，另一种就是业绩和回款指标没完成，年底冲一下。”

　　机构统计数据显示，从11月入市项目报价情况来看，价格快速上涨的势头已现衰落，平价入市或者价格小幅上涨的项目明显增多。而据亚豪机构任启鑫分析认为，受到“市住建委闭门会议”精神影响，使得有开盘计划的项目不得不被动改变定价策略；另外会选择在年底入市的项目，多以高周转、走量为要求，因此平价入市的主动性也相对较高。

　　但根据业内人士介绍，目前市场上的项目多数都在等，但大体分为两种，一种是超过4万元/平米以上的项目必须等；另一种则是为了等等看接下来的形势。

　　本版采写/新京报记者 张旭 李捷