品牌房企拿地青睐一二线城市

　　又到年末，尽管一些城市的楼市成交量有所下滑，但龙头房企今年的业绩仍全面飘红，随着年末推地旺季来临，手持大把现金的房企在全国土地市场掀起拿地高潮。

　　土地市场持续高温

　　12月2日-3日，融创斥资47.7亿元拍下重庆7宗土地，12月4日-5日，恒大两天内豪掷百亿元在上海、南京迅速拿下7地块。房企在年底掀起了买地热潮。

　　“年底政府推地比较多，房企今年现金充裕，买地热情高，所以出现了近期的土地热” 中国房地产学会副会长陈国强对新京报表示，各种统计数据也反映出开发商目前充裕的现金流，和对土地市场的乐观预期。

　　记者从国家统计局获悉，11月由于全国土地成交大幅上涨，拉动了全国房地产整体投资小幅回升。1-11月全国土地购置面积及金额同比分别上升9.9%和31.5%。

　　而从成交量上看，年底土地市场的持续分化趋势愈发明显，一线城市土地高烧不退，土地价格处于高位，而二三线城市则冷热不均。据安信证券统计，11月其监测的40个城市住宅用地成交2836万平米（建筑面积），环比略降2%，但一线城市成交环比上升140%。

　　据中国房产信息集团（CRIC）的数据显示，截至11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。

　　房企瞄准一二线城市

　　记者了解到，龙头房企重新聚焦一二线城市成为今年土地市场的最大趋势。比如，一直布局三四线城市的恒大今年疯狂在一二线城市买地；记者根据公开数据统计，截至目前，恒大在拿地上已经豪掷520亿元，其中北上广深拿地金额超过253亿元，几乎占到拿地总金额的一半。

　　而据接近恒大的人士表示，这和公司的战略转型有关，恒大今年是首次进入北京，品牌效应远大于项目收益，公司还在寻找新项目，地块选择也会力求多样化。

　　同样转型的还有黑马泰禾。自1月拿下北京孙河高价地块后，泰禾就开始全国快速扩张。据记者不完全统计，2013年1-11月，泰禾已在北京、上海、福建等地斥资160亿元拿下11块土地，其中北京拿下4块，拿地金额为63.35亿元。

　　据接近泰禾的人士表示，泰禾今年确定了回归一线城市的战略转变，除了大本营福建外，北京是最主要的拓展城市，而据泰禾内部估计，北京市场的货值将超过300亿元。

　　值得一提的是，业内人士预计随着房企重新聚焦一二线城市，整个行业的蛋糕也趋于缩小；另一方面土地市场的竞争会更激烈，使房企毛利率持续下降。

　　这些风险也使得万科、中海等龙头房企开始在目前的高价土地市场中放缓拿地步伐。万科自9月份创下163.34亿元的年内单月拿地金额纪录后，10月份拿地支出降至72.32亿元，11月份则再次减少到68.85亿元，仅新增8个项目。

　　对此，万科集团回应称，万科有充足的项目资源基本可以满足未来2-3年内的开发需求，会根据各地的实际发展补充土地。而接近中海的相关人士表示，公司对成本把控较严格，不会买太贵的土地。

　　■ 业内看法

　　销售利好促拿地 高价地风险增大

　　“一线城市庞大的刚性需求吸引了房企拿地”，第一太平戴维斯项目策划部经理徐伟成告诉新京报，房企根据一个城市的销售反馈来对市场做出预判，房企看到北京、上海等一线城市销售好，自然会加大拿地力度。

　　“一线城市市场规范、需求旺盛、风险可控”，中国房地产学会副会长陈国强对新京报说，近期很多品牌房企重回一线，为了在一线城市得到土地不惜重金，虽然成本高，但预期回报更高，而一些房企进入北京等大城市更容易获得其他方面的社会效益，有助于房企维持行业地位，提升行业知名度。

　　陈国强表示，去年下半年开始楼市走高，房企的资金状况得到了改善，与此同时，各家房企对北京未来市场的判断比较乐观，有足够的市场信心，这些因素客观上都促成了年底土地热销。

　　“开发商往往在一线城市买不到地，或者买了高价地，这种心态也逐渐推高了二线城市的地价”，一家在香港上市的内地龙头房企高管告诉新京报，由于今年一线城市土地、新盘成交都太火，逐渐传导到了二线城市，“开发商买地开始不太理性。”

　　上述高管举例说，比如天津土地供应量一直较大，以前再优质的地块出让单价也在万元以内，但近期资质普通的地块也能轻易拍出超过万元的高价。

　　在新一轮全国楼市宏观调控的背景下，针对目前愈演愈烈的土地价格和房价泡沫说，业界也提醒防范风险。

　　“过高的拿地成本肯定会造成更大的风险”，陈国强则认为，目前来看政府明年对房地产市场的政策还不会有太大的变动，但是市场上涨情况会不会超出政策的承受底线，房价的高涨是不是偏离了预期目标，都有潜在的政策风险。

　　■ 数说

　　51.35亿

　　11月21日，北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地由恒大旗下天津金碧投资有限公司以51.35亿元竞得，刷新了北京市今年的总价地王纪录。

　　96.86亿

　　12月4日，恒大一日之内豪掷逾96.86亿元在沪宁地区狂摘六幅土地。算上11月以51.35亿元创造的北京总价地王，短短15天内恒大已斥148亿巨资在北京、上海、南京三地拿地7宗。

　　7.3万元/平米

　　9月4日，北京朝阳区农展馆地块被融创集团以21亿元拿下，剔除配建医院面积，楼面价高达7.3万元/平米，成为北京名副其实的新地王，同时也是全国单价地王。

　　217.7亿

　　9月5日，上海徐家汇（002561.SZ）地块出让，新鸿基以217.7亿元夺得该地块，也同时夺得了上海及全国总价地王。同日，上海、杭州、苏州卖地收金401.7亿元，一日诞生三个地王。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖 实习生 陈禹铭