2013北京楼市：且涨且调之

　　14.8万人、74:1。

　　从11月30日到12月14日，半个月的时间，恒大·御景湾约2000套房子申购家庭数达到14.8万，需求与供应比达到74:1，一房难求的程度堪比北京车牌摇号几率。

　　管中窥豹，回顾2013年北京楼市，就让我们从恒大·御景湾说起。

　　政策

　　“京七条”宣布自住商品房出炉

　　位于朝阳区豆各庄的恒大·御景湾是北京首个自住商品房项目。自住商品房的一大特征就是限售价、限套型。恒大·御景湾售价为22000元/平方米，最大套型不超过90平方米，这是在土地出让前就确定了的。

　　自住商品房政策是北京今年地方楼市调控的重要举措。今年10月，北京公布楼市调控“京七条”，其中重要一项就是推出自住商品房。自住商品房的限价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。它面向具有北京购房资格的家庭销售，其中北京户籍无房家庭和经适房、限价房轮候家庭优先。

　　这样一来，自住商品房的价格优势直接就吸引了大量购房人。恒大·御景湾受到十几万家庭的追捧就不足为奇了。

　　除直接供应自住商品房地块外，北京也在调整“规则”。当商品住宅用地价格达到上限后，许多地块都通过竞配建自住商品房面积确定竞得人。

　　通过种种举措，北京今年建设2万套自住商品房的计划完成无忧。根据记者粗略统计，目前北京已有19个建设或配建自住商品房的地块，规划建筑面积已经在200万平方米上下。

　　为了增加自住商品房供地，北京部分国企还拿出自有建设用地。目前已公开挂出的，包括朝阳北路原星牌建材制品厂地块、百子湾14号地、东坝单店地块三宗土地。和多数土地竞价不同，三宗土地招标出让，根据出让条件，基本“定向”给市属国企或其联合体。

　　市场背景

　　北京全年房价持续上扬

　　北京自住商品房政策的出台，和北京今年持续上涨的房价有关。从今年3月到9月，北京商品住宅价格同比涨幅已经连续7个月在两位数，9月商品住宅价格同比涨幅甚至达到20.6%。北京房价涨幅在全国70个大中城市中也一直位居前列。

　　据北京中原地产的统计，截至12月15日，剔除保障房部分，北京今年新建住宅成交80566套，成交均价23485元/平方米，较去年的90089套、20884元/平方米呈现出量跌价涨。全年成交均价较去年上涨14.2%。

　　全年楼市成交量下降，和北京的“限价令”有重要关系。从今年春夏之交，北京就明确要求楼盘申请预售证两个“不高于”：不高于前期售价，不高于周边同质楼盘售价。因此，有的楼盘选择了精装拆分等应对举措，也有不少楼盘延后了入市节奏。渐近年底，业内也重新传出北京叫停4万元/平方米以上楼盘入市的消息。

　　而在入市项目中，频现刚需盘、高端盘热销甚至“日光”。如龙湖·双珑原著，6月首次开盘所推房源售罄，收金7亿。12月14日，亦庄·金茂悦推出184套房源，吸引了2000余组买房人到场。

　　土地市场 

　　全年土地成交金额创新高

　　北京今年房价的上涨，背后也有土地市场的传导因素。土地市场的火爆，是今年北京楼市的一大看点。

　　以恒大拿下的豆各庄地块为例，9月4日，恒大、中海、中铁建、葛洲坝等9家企业竞争这一宗自住商品房地块。经过40多轮竞价，恒大以40.4亿元拿下该地块，楼面价超过1.5万元/平方米，而其销售限价仅2.2万元/平方米。同一天，北京还出现了新的单价地王。融创以总成本43.24亿元拿下农展馆地块，成交楼面价折合7.3万元/平方米。

　　今年房企对北京土地的激烈争夺贯穿全年，因此也不断推高了北京地价，恒大、融创、泰禾、中粮等表现抢眼。

　　从年初到9月，北京土地市场已多次出现创新高的单价。7月，中粮拿下朝阳孙河HIJ地块，商品房部分楼面价达到4.6万元/平方米，创下当时全市新高。从去年龙湖在孙河拿地到今年中粮拿地，10个月间，孙河楼面价上涨130%。而7月初，懋源以17.7亿加配建3.8万平方米公租房的条件，拿下丰台夏家胡同地块，楼面价折合4.2万元/平方米，也已经达到彼时新高。

　　2013年，北京保持着较快的土地供应节奏，特别是推出了不少优质地块，在这样的情形下全年土地市场一直维持较高温度。北京楼市新的热点板块如朝阳区孙河、东坝，通州台湖等也开始受到越来越多的关注。

　　截至12月中旬，北京全年土地出让金已经超过1700亿元。全年则有望达到1800亿元，创造历史新高。

　　房企表现 

　　看好北京，扎堆市场竞争

　　北京今年土地市场的走热，无疑和房企看好北京市场有关。

　　包括豆各庄地块在内，恒大今年已经在北京拿下三宗土地，总投入达到127亿元。而今年，才是恒大进入北京市场的第一年。

　　对于恒大的拿地，业内人士认为恒大在于抢滩北京市场，服务于企业规模和品牌需求。而御景湾项目目前受到的欢迎，不能不说恒大选择的正确，除了品牌知名度，御景湾开盘对于恒大资金周转的贡献也将是可观的。

　　今年多次在京拿地的企业如融创、泰禾，也都是深耕北京的企业。融创的战略是区域聚焦、专注高端精品，而泰禾目前主战场就在北京和福建两地。北京市场也给了这些企业足够的回馈。融创旗下西山壹号院今年上半年销售额达32亿。泰禾在孙河的“北京院子”也受到追捧，虽未正式开盘，但市场需求量远高于供应量。融创中国董事长孙宏斌、泰禾集团董事长黄其森也均表示过对北京市场的看好。

　　2013年，北京调控总体保持从严的状态，整个楼市表现依然红火；2014年，北京房地产市场的竞争是否愈演愈烈？房价又将保持怎样的态势，这需要拭目以待。

　　本版采写/新京报记者 张旭