三大趋势看2013“超值”好房子

　　2013年，经历了始于2003年的中国房地产市场调控十周年。这十年中，历经数次调控，调控力度逐步加大、调控手段日趋丰富、调控范围不断拓宽，将房地产市场逐步引向健康发展的轨道上。经过政策和市场的淘洗之后，在楼市格局不断变化之中，仍有一些高品质、好口碑的优秀楼盘呈现，傲立于市场，接受购房人的检阅。

　　一生要买几次房？

　　来自一份针对购房人群的调查数据显示，在中国，20-30岁购房者占到28.7%；31-40岁购房者占34.6%；40岁以上占36.7%。从不同年龄段购房的置业次数上看，20-30岁人群购房有83.3%属首次购房；31-40岁人群中2-3次购房的占到48%；40岁以上人群中2-3次购房占到30.8%。也就是说，很多人会在30岁以前买第一套房，30-40岁实现第二次置业。事实上，中国房产市场不过20多年的历史，规模化的第三次置业尚未完全体现。

　　然而有不少业内人士更习惯按生命周期确定购房次数的理论，通常将中国人的住房需求划分为单身、新婚、抚育子女、退休四个阶段。除去房改、拆迁等外界因素，以生活需求为出发点，中国人应该会有4次置业需求。如果年轻人在单身时租房住，那么一生中至少要买3次房。

　　随着针对房地产市场的限购限贷政策频出，房屋置换成本不断攀升，购房人在面对手中有限的房票时愈发慎重，而“一步到位”和改善型接棒主力市场的趋势在近两年更加明显。

　　“超值”好房子

　　无论能购买几次，买到超值的房子，都是购房人的购买目的。关于“超值”的标准也在不断演化，看面积——50平方米和150平方米的区别；看装修——简装和豪装；看地段——中心区和郊区；看风景——公园与湖景。

　　随着购房人的价值体系发生变化，“活着”还是“生活”被反复提及。房子的价值已突破居住功能，成为一个生活系统，一个承接“资源”的平台。在这个意义上，房子的评价标准与其链接的资源息息相关。这些资源包括建筑与舒适性、自然景观、社会服务体系、社区关系与社区文化等。

　　因此，开发商已不再是一个建筑的提供方，更是一个资源注入者。他们将各种外部资源注入社区中，形成了某种生活体系，从而构建了房子的整体价值。

　　2013年涌现出的标杆楼盘便符合了上述特征，同时也体现出了新的特征。

　　【趋势1】

　　城市公寓稀缺性日益凸显

　　2013年以来，北京的高端住宅市场成交价格与成交量继续一路攀升。随着城市核心区地块供应的连续“断顿”，项目稀缺性进一步凸显。

　　CRIC研究中心的一项数据显示，自2011年以来，高端住宅市场成交量逐年递增，2013年三季度，北京高端公寓成交总量逼近百万平方米大关，再创历史新高。

　　业内人士分析指出，随着经济条件、生活环境的改变，人们对生活质量的要求也会越来越高。无论是高端市场、中端市场包括保障房市场的存在，都是市场需求的一种表现，而这种表现对于北京来说更趋向于高端化。北京作为世界城市，是全国精英乃至未来世界精英的聚集地，对于生活的要求有着越来越高、甚至领先于大多数国家与地区的标准，未来北京的高端住宅市场应该是稳定发展的市场。

　　而这种需求的改变与增加，也催生了诸如红玺台、鸿坤·花语墅、臻园、常楹公元等多个城市核心区域的项目，备受市场关注。

　　尽管一线城市的房地产市场，受调控政策影响，呈现出不同的成交状况，但高端住宅价格上涨的动力依然存在。业内普遍认为，一线城市土地供应日益稀缺，“地王”屡屡刷新，未来以别墅为代表的高端住宅市场在供应和成交两方面仍将持续升温。

　　【趋势2】

　　改善型项目接棒主力市场

　　不少房企人士表示，2013年，北京楼市一个显著的变化是，在上半年市场交易中，首次置业需求仍占绝对优势；而从年中开始，对价格承受力较高的改善型需求开始占据较大比例，这也成为近期支撑北京房价的重要因素。

　　无独有偶，根据一份统计数据的调查结果，北京楼市成交的平均户型面积在近期均有一定程度的提高。有业内人士指出，在近期推出“单独二胎”政策，将有可能彻底改变楼市现存的户型格局，未来新房居室户型的设计将会有更多的三居室、四居室和多居室产品出现，而考虑到目前高房价和资源的有限性，如何在尽可能不多增加面积的前提下设计满足新增的需求，已成为不少企业开始思考的问题。

　　事实上，政府主导的自住型商品房，也从户型上开始更多考虑到改善型需求。北京首批自住型商品房项目，虽然以户型套型面积在90平方米以下的紧凑小户型为主，但这些不到90平方米的小户型仍要满足三室两厅的标准。

　　由此也说明，改善型需求正在日渐放大，未来将会形成巨大的市场推动力。

　　【趋势3】

　　小型商办产品如日中天

　　今年北京商品房市场调控进一步加码，限购、限价、限售此起彼伏，一些不限购的小型商办项目却获得了新机遇。随着强大的市场需求，商办项目在年底更有快马加鞭的势头。

　　业内人士表示，当前住宅限购的市场环境下，只有商业地产可以放大金融杠杆来实现盈利。在目前国内投资渠道狭窄的大环境下，众多中小投资者都想搭上北京楼市飞速上涨的快车，尤其是商业型物业，但由于写字楼和大兴商铺的资金门槛太高，小户型商业办公类项目则成为最好的目标。

　　从近期的销售排名来看，包括旭辉E天地、金隅自由筑、合生世界花园等项目，均入围市场销售前10名。由此可见小型商办项目在市场中的火热行情。

　　另据一份机构针对北京10个商办项目的监测数据，从项目的租金回报率来看，七成以上的项目都可以达3%以上，部分项目甚至能够达到4.3%—4.7%，这已远高于普通二手房2.2%的租金回报率。

　　今年以来，北京二手商住房在部分区域的成交增长尤为明显。机构统计显示，包括亦庄、百子湾、国贸、双井等典型区域，今年下半年以来，商住两用房成交占比大幅度上涨。如百子湾区域，目前二手房成交商住两用房占总量的七成之多，其他几个区域，商住房成交比例与2013年一季度相比，也都有5%以上的增幅。

　　本版采写/新京报记者 李捷

　　新京报制图/师春雷