地段催生“北京最贵楼盘”

　　2013年，北京房地产市场上价格明显上涨，但回顾这一年成交均价最贵的10个项目，我们发现无论是项目所处的地段还是成交价格，都“没有发生明显改变”。业内人士分析，原因一是顶级豪宅相对游离于整体市场；二是一些涨幅较大的项目，涨价多发生在下半年，产品的多样性也拉低了年度成交均价，因此没有进入均价Top10里。

　　京城核心四区包揽前十

　　从亚豪机构提供的2013年北京商品住宅成交均价TOP10表上可以看出，排名前10位的项目，均位于东城、西城、朝阳、海淀这4个北京核心区。而据之前中原地产统计的2012年北京均价前10位的项目，同样位于这4个区域，这也印证了地段的重要性。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，与早期购置豪宅单纯用于自住不同，近年来财富人群购置顶级物业的需求有了变化，除满足自住需求外，还将其转化成一个可再生价值的资本平台。这就是购置豪宅做私人会所的主要原因。但正因如此，对于豪宅的要求相比普通居住型物业有了很大不同。这当中强调的是地段位置的优越性、物业的尊贵性，以及服务的安全私密性。

　　多数销售不超过5套

　　从亚豪机构提供的表格中可以看到，均价排名前10位的项目中，除长安太和、四季世家两个项目外，其余8个项目的年销售套数都不超过10套，7个项目的年销售套数不超过5套。

　　据记者了解，钓鱼台七号院、碧海方舟、复地天赋、中轴国际都属于尾盘销售，一些高端项目，由于对产品有信心，并不急于出售。

　　亚豪机构市场总监郭毅介绍，成交量少是顶级豪宅市场的特征之一，过去几年在北京市场上，总价在3000万元以上的房源，年成交量都在100套左右。

　　据介绍，在高端住宅市场，项目惜售贯穿了整个2013年。自2013年4月，北京开始执行预售价格管制，公寓豪宅的高定价导致众多项目无法按期取得预售许可证，只得推迟开盘，市场供应因此出现断档，到六、七月份，高端住宅市场出现供应后劲乏力使得销量大幅下滑，不少公寓、高端住宅项目也因此更加惜售并提高价格。

　　价格变动游离于市场

　　对比2012年均价排名前10的项目价格可以看出，2013年顶级豪宅价格并未出现明显上涨。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，顶级豪宅的价格这几年一直比较稳定，2013年中端和中低端房源价格上涨比较明显。

　　任启鑫分析，北京的顶级豪宅作为一种小众的住宅形态，其购买群体主要来自于政企商界的领袖人群。这部分财智客群，由于经济实力超群，普遍对于售价并不敏感。“与普宅市场不同，高端置业者通常把购置豪宅作为资产增值保值的配置方式之一，无论是从买方还是卖方而言，价格上涨是双方都乐见的，因此高端市场的价格博弈往往不是决定成交的主要因素，而更多的是与经济走势、房地产信心指数与其他投资渠道的回报率等因素综合相关。”任启鑫说。

　　新京报记者 刘狄

　　2013年北京商品住宅成交均价TOP10

　　名次 项目名称 行政区 套数 面积(平方米) 均价(元/平方米) 金额

　　1 钓鱼台七号院 海淀区 4 1635.96 113573 1.86亿元

　　2 碧海方舟 朝阳区 4 3650.97 102258 3.73亿元

　　3 西单·上国阙 西城区 3 740.58 98445 7291万元

　　4 霞公府 东城区 2 1036.44 90462 9376万元

　　5 长安太和 东城区 71 13281.73 88446 11.75亿元

　　6 中轴国际 东城区 1 452.8 88001 3985万元

　　7 四季世家 朝阳区 17 5330.93 86069 4.59亿元

　　8 复地天赋 西城区 1 407.37 82039 3342万元

　　9 励骏华庭 东城区 5 1095.22 81580 8935万元

　　10 九章别墅 朝阳区 10 6104.9 78006 4.76亿元

　　数据来源：亚豪机构