“丰”生水起：丰台商业待升级

　　2月7日，《丰台区商业发展规划（2013-2020）》（以下简称规划）发布，丰台未来将构筑“三区、八圈、多街、多点”的商业网络体系。记者走访发现，丰台区目前高端商业品牌缺乏，“服装批发”、“生鲜市场”则是长久以来丰台区商业业态带给人们的印象。业内认为，丰台区商业发展具有良好前景，伴随着区域消费需求不断更迭，将为高端商业提供有力支撑。

　　【现状】 配套缺乏，高档业态落后

　　受限于经济发展，长期以来，商业配套缺乏、低端业态聚集始终是丰台商业发展的“老大难”。根据记者了解，目前丰台区的高端商业中心主要有首地大峡谷、翠微百货、华堂商场、银泰百货，但记者走访发现，即使这些已进驻的大型商业，其设置的品牌档次、丰富度也多低于其他区域同类业态店铺。

　　记者在华堂商场丰台北路店看到，通常集合珠宝首饰、化妆品的商场一层让位于生活超市，二层的化妆品也以玉兰油等中档品牌为主，且专柜数量偏少。翠微大成路店与翠微公主坟店相比，国际、高端、一线品牌比重明显存在差距。首地大峡谷曾经一度经营低迷，凯德接手后对品牌进行了一定调整，但商场体量不大，品牌数量也不能与西直门凯德MALL、来福士等相提并论，品牌仍在调整中。

　　另一方面，丰台区的批发业态仍占据重要地位。在大红门、木樨园一带聚集了方仕国际商贸城、福成服装大厦、大红门服装商贸城等一大批服装、家居市场。记者走访时正值春节，各商场尚未营业，但平日里这里人潮拥挤，汽车、货车混杂着非机动车，每到交通高峰期拥堵便如约而至，路面拥挤不堪。

　　同时，丰台区商业集聚区的商业设施也较为缺乏。比如在总部基地，区域内办公场所云集，包括中国中金科技、亿利资源集团、北京中联动力技术有限责任公司、德国CCM北京办事处等中外企业，但缺乏必备的商业配套。这里曾被寄予厚望的国美商都，总体量为55.6万平方米，其中，购物中心面积为34.4万平方米。自2006年开工以来，项目处于反复易名和招商中。记者走访看到，项目大门紧闭，整个购物中心外边也没有任何品牌横幅。

　　【未来】 发展高端、特色商业服务

　　针对这些问题，此次规划中提出，限制在丰台四环内新建批发市场和大型商品交易市场，同时河东地区将不再开办传统农贸市场。

　　“以服装、花卉、建材家居为代表的商业形式数量大，交易方式相对粗放，给交通、环境造成诸多压力。”丰台区商务委员会工作人员对记者表示，丰台区将会通过“管、限、迁、升、转”等方式，推进大红门、玉泉营等市场密集地区转型发展，重点发展服装设计、展示以及同高级代理商交易的平台，鼓励时尚创意产业发展。“初步设想这些传统服装批发市场未来有可能向外省搬迁。”

　　同时，首都第二机场落址城南，巨大旅客吞吐量、未来规划沿南中轴新建高速公路、临空产业进驻等为南中轴沿线带来相应利好。此次规划中，除丽泽商业集聚区、总部基地商业集聚区外，丰台将打造南中轴商业集聚区。该区域突出国际文化理念，打造城南最高端的国际性商业集聚区，计划建设50万平方米以上的高档综合商业中心。根据规划，这三大都市商业集聚区辐射半径约10公里，重点服务高端商务人群及居民现代时尚消费需求。零售、餐饮、休闲服务面积比控制为约4：4：2。

　　对八大商圈，规划中提及将零售、餐饮、休闲服务面积比控制为约5：3：2。部分商圈还将结合地区禀赋、地理优势、文化积淀，重点发展特色、专业化商业服务。比如方庄-蒲黄榆商圈，重点发展文化商业和现代商业；园博园-长辛店商圈，重点发展养老配套产业及现代商业。

　　对于规划更具体的细则，如时间节点、品牌规划等，丰台区商务委员会工作人员表示，整体规划刚出台，具体细则正在由相关部门进一步研究制定。

　　【前景】 多重利好带动高端商业发展

　　熟知丰台商业的业内人士表示，首都第二机场将会给项目带来大量高端客流。同时，高档商业还将吸纳临近旧宫等中高端住宅聚集区的相应客源，这无疑为高档商业未来经营带来支撑。

　　但同时，丰台区是否有足够能力消化大体量的高档商业，也成为业内关注的问题。

　　RET睿意德董事索珊认为，传统城市核心区写字楼和商场基本饱和，随着城市多中心化，对写字楼和商场的需求也呈外溢趋势。这为丰台区提供了高端商务发展的机会。“近几年丰台商务锐意发展。这一方面得益于政策利好，另一方面也源于日益丰富的产业升级。由此带来的消费人群和消费理念的更迭，为区域内高端零售商业发展提供新机遇。需求和机会并不缺少，更重要的是是否有设计优秀的产品承接新需求。”索珊表示。

　　“丰台区交通等外部条件越来越成熟，人文环境逐步提升，区域和周边高档社区增多，高档消费需求也会相应增长，未来高端商业发展前景可观。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为。

　　丰台区商务委员会相关工作人员表示，此次发布的商业规划涵盖7年时间，南中轴商务聚集区主要定位于商务服务区，也是一个长期性的开发过程，其中商业配套设计也将根据市场情况控制节奏。

　　■ 业内建议

　　规划需要弹性

　　中国商业地产联盟秘书长王永平认为，丰台区商业规划要与周边住宅、交通组织规划有机结合，形成商业集聚效应。同时要对企业和居民的实际需求深入了解，做到弹性规划。例如进一步推进中的社区商业，在未来规划中要统筹考量，不仅应按照项目与人口的比例建设，也要考虑到周边商业存量，避免过剩。

　　配套与产品设计契合

　　东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏表示，丰台区地理位置拥有打造高端商业的绝对优势。区域内批发业态整合后，将会有更多空间进行相关业态的升级规划。但同时，高端商业具有较大的聚客能力，这也考验到交通等基础设施规划与产品设计的契合程度。

　　同质化产品值得警惕

　　RET睿意德董事索珊认为，规划等鼓励政策将会吸引一批高档商业进驻，一窝蜂地打造同质化产品是其中值得警惕的风险。企业在打造商业产品时，要兼顾客户需求和自身成长路径，既要对需求有准确判断，也要预判未来市场变化，自身成功承接新机会的能力。

　　部门声音

　　此次发布的商业规划涵盖7年时间，规划的具体细则由相关部门正在进一步研究制定中，未来将会因地制宜、全面统筹推进。推进大红门、玉泉营等市场密集地区转型发展。初步设想中这些传统服装批发市场未来有可能向外省搬迁。 ——丰台区商务委员会相关工作人员

　　本版采写/新京报记者 方王洋