一二线城市仍是房企未来主战场

　　杭州楼市单盘的降价甩卖事件，迅速被关注，进而发酵成为内地楼市的共同焦点。而同处长三角经济带的常州，在前不久也传出楼盘降价促销的消息。大家最为关注的是，未来会不会还有城市受到传染，是否会波及北京？

　　而这一切，也让年初就开始萌芽的“楼市崩盘论”，有了更为激烈的讨论。

　　部分城市库存压力存隐忧

　　记者实地走访了解到，常州此次明显降价的是雅居乐星河湾和大名城两个项目，也属于同一个区域内的个案，但与杭州不同的是，降价后的项目销售效果远不如杭州明显。

　　据中原地产统计，杭州2013年末存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末存量面积增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平米，可售周期近20个月。

　　在采访中，多位业内人士都表达了类似的一个观点，尽管大面积的降价潮尚未出现，但是高企的库存与汹涌而至的新房，都使得杭州楼市和常州楼市“压力山大”。

　　某国内龙头房企杭州市场相关负责人就告诉记者，桥西板块个别的项目降价对位于萧山区的自家项目没有任何影响，但随着地块的陆续增加，未来是否会造成市场层面的竞争压力，就不好说了。

　　“这次是杭州率先爆发了，但供应量巨大已经是很多二三四线城市共同存在的问题。”一位不愿透露姓名的房企人士指出。但他同时认为，对于后市，也并没有舆论中那么悲观，三四线城市的经济发展水平远没有一二线城市发达，城镇化的进程中，区域经济增长的空间其实还很大，在这个过程中，房地产行业依然可能实现平稳的发展。

　　房企回流一二线城市策略明显

　　根据机构统计16个城市的当前可售货量显示，其中12个城市均高于2012年末的库存水平，但北上广深当前的楼市存量低于1年前，一线城市整体供不应求的状况仍十分明显。因此多位业内人士在采访中指出，房企回流一二线的策略仍然十分明显。

　　援引一份中原地产研究部统计数据，2013年全年，15家标杆房企在一线城市合计销售额为2304亿，在二线城市销售额为4446亿，在三四线城市合计销售额为678亿。仅这15家房企在一二线市场的总销售额合计达到了6750亿。占主要城市销售额7429亿的91%。而在今年1-2月，上述的15强房企，拿地总额达到了784.8亿。其中在一二线就达到了687.68亿，占比高达88%。

　　业内人士认为，一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，供给和存量相对短缺，所以在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。

　　北京市场仍被多数房企“看多”

　　“北京与其他城市不同，刚需客户基数太庞大。”亚豪机构市场部总监郭毅分析指出，只看自住房申购人数就知道了，动辄20多万份申请，笼统计算，这就是20多万套刚需盘的购房需求。而万达集团董事长王健林在此前接受记者采访时也表示，北京、上海这两个城市的供不应求状态，在短期将很难解决。

　　值得一提的是，近期房企在北京土地市场上表现也十分踊跃，截至前2个月，北京土地出让金已经达到了623.3亿元，有业内人士预计北京土地出让金在2014年一季度很有可能接近千亿，按照目前的市场热度，2014年北京土地市场整体成交额突破2000亿元也并非不可能。

　　一位不方便透露姓名的房企人士指出，北京作为资源集中的超大型城市，因优质宅地稀少而加深了房企竞争的激烈性，每出一块优质地块，都将引来房企激烈的拼抢，因此，在房企基数加大的补仓需求下，北京土地成交持续维持在高位，因此拿地的前景被多数房企“看多”。

　　与土地市场的热闹相对应的，3月开始，北京楼市多个项目也将进入放量期，根据亚豪机构报告显示，截止到3月6日，楼市成交连续3周上升，预计3月量价将会进一步上浮。

　　“楼市崩盘论”回顾

　　●2014年初 万科集团董事长王石说今年“形势不妙”;王健林对今年大多数地区楼市“并不乐观”;就连任志强也表示“不要对2014年太抱希望”。大佬们的言论以媒体标题党式的大幅炒作而全面铺开，“2014年中国房产崩盘论”的序幕就此拉开。

　　●2014年2月 《中国楼市已经开始崩盘的5点证据》一帖蹿红网络，指出楼市销售旺季不旺、三四线楼市有价无市、银行缩紧银根、民间抛售房产增多、大亨撤资房地产市场。

　　●2014年2月18日晚 杭州相近楼盘出现压价清盘行为，其中一楼盘宣布以15800元/平方米均价清盘后，相邻一楼盘马上以13800元/平方米的均价应战。拉开马年首降序幕。

　　●2014年2月 兴业银行收缩房地产非标融资。后据核实确认，兴业银行此举属于商业银行根据本行业务情况主动调整，并不具有普遍性，开发贷款并未全面停止。

　　●2014年2月24日 周一开市，A股市场地产板块平均下跌4.10%。龙头保利地产、招商地产、金地集团几近跌停，可谓是状况惨烈。

　　●2014年2月28日 万达集团董事长王健林：“我是坚决反对楼市的崩盘论，不能因为局部的供应过剩，或者局部楼市波动就说房地产要崩盘。”

　　●2014年3月4日 华人首富李嘉诚：“我对内地楼市很乐观，不要小看7.5%的GDP增长，买楼仍是国人积累财富后的第一选择，长江实业位于内地的土地储备足够5年发展。”李嘉诚在记者会上再三反驳关于他从香港和内地市场“撤资”的言论。

　　本版采写/新京报记者 李捷