新型城镇化，房企新机遇

　　从去年开始持续热议的新型城镇化建设终于迎来了正式规划。近日，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式发布。

　　过去几十年，我国城镇化方式较为粗放。借助土地红利，房地产行业也在过去十几年经历了迅猛增长。在未来新型城镇化的进程中，房地产行业面临着怎样的新机遇？又该如何把握这些机会？

　　在业界看来，人口市民化、城镇化格局优化、城市发展模式转变等等，都为房地产业的发展开启了新机遇。

　　机遇1 优化城市格局，拓宽房企发展空间

　　看见机遇：

　　城市化推进，中心城市周边城市、城镇的成长，会给房企带来新的发展空间。在众多房企抢滩一二线城市的同时，热点城市周边也受到房企关注。

　　绿地集团董事长张玉良就谈到，借助京津冀一体化的趋势，绿地在持续加大在这一板块的布局，其中就包括京津周边的城市、县区。2014年，京津冀区域要为绿地集团贡献200亿元的销售收入。

　　已经在重点关注二三线城市的阳光100集团常务副总裁范小冲说，“现在规划聚焦城市群发展，这在战略高度上为房地产业发展提供机遇。阳光100未来将重点布局天津、重庆、武汉等二三线城市，择址区域中有发展潜力的节点城市，推行街区综合体这一商业地产模式。” 范小冲认为，在新一轮城市化过程中，在各城市群中具备优势特色的城市将吸引更多产业和人口进驻，为房地产企业发展和业务创新提供更大空间。

　　建业地产扎根河南，河南除郑州、洛阳外，都属三四线区域。建业地产董事长胡葆森表示，建业要坚持扎根河南的战略，在这个1亿人口的大市场寻求可持续发展。

　　国家统计局最新数字显示，今年1-2月份，东部商品房销售面积同比下降6%，而中部商品房销售面积增长15.1%，西部下降1.8%。华远地产董事长任志强表示，东部恰恰以一二线大城市为主，中部、西部以二三线中小城市为主，从1、2月份数字看，看不出二三线城市楼市会急剧下滑。

　　机遇2 房企业务多元化迎来新契机

　　看见机遇：

　　在产城融合过程中，开发商寻觅着新的机会，试图在城市建设中确定新角色。

　　华夏幸福基业实际上已是产城融合的先行者，多年以来，该公司立足环首都区域，凭借产业园区+地产模式取得快速发展。目前，华夏幸福基业的这一模式正在由环渤海向东北和长三角等区域扩展。

　　在绿地董事长张玉良看来，“产业与城镇融合发展”将为现在方兴未艾的产业地产、商业地产等综合性地产产品带来巨大的市场需求，顺应这一需求的房地产企业将获得长足的发展。他表示，未来，绿地将顺应这一导向，进一步深化“产城一体化”开发模式，做强产业地产，下一步将聚焦空港、金融、文化创意、高科技等产业方向，并进一步形成系统性、可复制的运行模式。

　　包括万科在内的房企也在推动商业地产业务，这都将在新型城镇化进程中获得更多市场支撑。绿色城市、智慧城市、人文城市的建设，无形中也要求房企拓展产品线，提升产品品质。

　　机遇3 保障房、旧改成房企关注新亮点

　　看见机遇：

　　多年来，我国始终强调保障房建设，现在更是将保障房建设纳入新型城镇化体系中。对于房企来说，参与保障房建设是一种责任也是一种机会。

　　去年，北京推出自住型商品房，解决夹心层的购房问题，虽地价和房价间利润空间被挤压，仍吸引了众多房企参与地块角逐。北京金隅方面就曾表示，虽然相对于普通商品房来说，自住房利润要低一些，但销售快，周转快，这是有利的一面。

　　棚户区、城中村的改造也让不少房企看到城市旧改带来的机遇。绿地集团董事长张玉良表示，“绿地擅长的正是国家需要的。”今年仅在江西，绿地就准备了100亿的旧城改造资金。他认为，在参与旧改、改善民生、履行社会责任的同时，房企获取资源的能力也更强。

　　此外如华业地产，去年在三亚参与旧城改造工程，并通过建造回迁房作为地价款，从而降低前期资金压力。

　　机遇4 综合服务商成为房企转型新目标

　　看见机遇：

　　通过市场化的高效率，发挥企业的作用，是完善城镇基本公共服务体系的重要渠道，许多房企已经开始了这方面的探索。

　　在北京，万科在房山等区域助推北京四中等名校资源的进入、建设长者服务中心，已经说明房企可以在完善基本公共服务体系方面大有空间。2013年，万科总裁郁亮提出万科要向城市配套服务商转型。万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆也表示，万科新十年要在养老、医疗、商业配套、物流仓储和文体教育等板块展开万科新的蓝图。

　　建业地产董事长胡葆森也表示，新型城镇化进程中，建业要向新型生活方式服务商转型。关注居民持续性需求，加快服务体系建设，发挥房企客户资源的优势，也能为企业带来新的利润增长点。

　　在2014中国房地产500强测评成果发布会上，绿城执行总经理傅林江表示，绿城也要向营造理想生活的服务商转变。绿城在海南打造的一个小镇中心项目，就体现出宜居、养老等功能。

　　城市群

　　规划内容：城镇化建设将以城市群为推进城镇化的主体形态。同时，优化城镇规模结构，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市，有重点地发展小城镇，促进大中小城市和小城镇协调发展。

　　产业支撑

　　规划内容：在未来7年提高城市可持续发展能力，强化城市产业就业支撑，提高城市建设水平，推动绿色城市、智慧城市、人文城市等新兴城市建设。

　　保障改造

　　规划内容：完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地；加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造等。

　　公共服务

　　规划内容：完善基本公共服务体系，根据城镇常住人口增长趋势和空间分布，统筹布局建设学校、医疗卫生机构、文化设施、体育场所等公共服务设施。

　　■ 行动派

　　绿地集团：加大京津冀板块布局

　　万科：要向城市配套服务商转型

　　绿城：向营造理想生活的服务商转变

　　本版采写/新京报记者 方王洋 张旭