住宅专项债可摒弃美国两房思路

　　■ 金融观察

　　住宅金融专项债券与实际房贷在发行利率、期限及额度上实现完全匹配，相关金融机构在向购房者发放贷款的同时，也通过专项债券向债市融资。

　　4月2日，国务院常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

　　作为一个创新性的债券品种，国开行发行住宅金融专项债券，不可能是凭其一己之力就能完成的机构行为，是必须要央行的专项安排和操作指引。而自2013年下半年以来，正是意识到传统公开市场操作工具波及面过大及对融资成本调节效果有限等弊端，央行便通过创设并使用SLO、SLF等新型货币工具，以逐步实现货币政策操作由“大范围杀伤”向“定点清除”的转变。

　　创设住宅金融专项债券之类的“专项债”及其操作指引，正与上述转变的内在逻辑一脉相承。因此从货币政策角度而言，这恰恰可成为央行进行定点定向货币支持等精细化货币政策实践的绝佳机会。

　　从资本市场建设这一更宏观的角度分析，住宅金融专项债券的创设，则在相当程度上，暗示了中国未来构建及优化其住房贷款抵押体系的潜在路径——依托住宅金融专项债券，实现购房者与债券融资市场的链接，并通过抵押贷款与专项债券的动态平衡，化解因房价下跌而引致的房贷风险。

　　具体而言，住宅金融专项债券与实际房贷在发行利率、期限及额度上实现完全匹配，相关金融机构在向购房者发放贷款的同时，也通过专项债券向债市融资。在房价出现波动，房贷利率上升时，专项债券的价格则会下降，购房者便可通过购买专项债券以抵扣房贷。如此一来，专项债券需求增大，又可抑制贷款利率的上升压力，依托这种反周期运作，使所谓房价泡沫的“挤出速度”处于可控范围之内。

　　而上述思路，显然与美国住房抵押贷款体系，由政府支持的“两房”直接向购房者发放贷款的模式迥然不同。

　　2013年的十八届三中全会曾提出“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”，而从此次国务院常务会议的表态来看，住宅政策性金融机构的建立思路或略有调整，由另设机构转为由国开行设立专门部门负责相关业务。

　　但无论是另设机构还是由国开行承揽，关键问题都在于如何落实相关专项债券的“独立核算”和总额控制，以避免重蹈城投债超发而透支政府信用之覆辙。基于此，尽快以专门立法对此作出规范，也应提上当局的议事日程。

　　□华化成（媒体人）