错开自住房 中高端项目受青睐

　　北京一季度楼市迎来最冷“倒春寒”，在客户因自住型商品房观望、建委限制销售价格等原因叠加下，针对首次购房客户的刚需盘普遍调低报价，以求快速销售回款。

　　近日，新京报记者从万科、龙湖、金地等龙头房企了解到，多家房企今年都将利润大头押宝在“改善型产品”上，未来开发中也会有意避开和自住型商品房的直接“肉搏”，转向品质型住宅，但在市场观望气氛渐浓、二手房成交冷淡的背景下，中高端项目已感受到了滞胀压力。

　　错开自住房，房企“押宝”中高端项目

　　近期，刚需盘降价走量成为北京楼市焦点，如位于大兴南六环外的万科橙、位于通州五环外的东亚·印象台湖等新盘，都纷纷调低报价入市，以减小自住房的冲击。

　　“未来肯定要避开自住型商品房的竞争，至少90平方米以下的户型自住房已全包了。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆对新京报记者表示，现在受冲击最大的就是和自住房户型“撞车”的楼盘，大批客户被政策房“锁定”。

　　有趣的是，“刚需”客群、90平方米左右的三居户型一直是万科楼盘的主力客群，毛大庆表示，今年万科的销售策略是平价快速出货，并对土地市场较为审慎。

　　而另一家知名房企的相关负责人则坦言，如果自住房政策没有变化，公司不会再碰纯刚需盘。他透露，近期降价销售的刚需项目都是在2012年或之前拿的地，地价都较低，即使降价也还有利可图，而以目前的高地价无法平衡刚需盘的利润。

　　“今年在北京没有推出纯刚需类项目。”北京龙湖相关负责人4月10日对新京报记者透露，在销售完大兴刚需盘时代天街的住宅后，龙湖今年推出的产品全部针对改善型置业客户，产品以别墅为主，推出少量洋房，总价囊括了200万元到上亿元。

　　除龙湖外，金地也在2013年集中销售了刚需项目金地格林格林，2014年则主打改善型项目格林云墅和西山艺境。

　　金地集团华北区副总经理遇绣峰表示，自住型商品房抢占了北京的刚需市场，预计不少开发商都会对自身项目进行调整，逐渐将产品线向中高端产品延伸。

　　中高端项目滞胀压力初显

　　据悉，刚需产品“以价换量”，改善型产品“冲刺利润”已成为房企共识，但刚需盘降价跑量带来的观望气氛已渐渐影响到整体市场信心，加上二手房成交冷淡，在此背景下，中高端项目已感受到了滞胀压力，尤其是一些和自住房户型撞车，但主打中端改善型客户的项目已开始了灵活促销。

　　“4月底二期就要入市，现在买特别值。”位于亦庄的万科金域东郡项目销售人员说，项目二期带装修，预计75平方米两居总价200万元-220万元，折合单价2.66万元—2.9万元/平方米；90平方米三居总价300万元-320万元，折合单价3万元-3.2万元/平方米。而北京市住建委网站显示，该项目一期去年12月开盘时，签约均价为3.4万元/平方米。

　　记者了解到，金域东郡二期推出房源约160套，相比一期楼座密度较高，装修标准也有所降低，取消了新风系统、净水系统等。业内人士指出，万科调低总价是为了加快出货速度。

　　“滞胀的感觉明显，价格没降，但找客户比去年底费劲多了。”位于北京大兴一个3月刚开盘的中高端项目营销负责人表示，项目户型以120平方米以上的大户型为主，由于后期供应量较大，希望维持3个月开一次盘的快销回款节奏，一直没敢提价，但能明显感到销售难度提高。

　　“由刚需盘引发的价量停滞，将会逐渐影响到中高端市场。”亚豪机构副总经理任启鑫预计，市场预期会发生转变，最终或将造成2014年北京商品住宅市场的整体萎靡。

　　■ 观察

　　房企“押宝”全产品系

　　北京新盘市场此前一直信奉“得刚需者得天下”，在自住型商品房冲击下，楼市将有结构性变化，在错开与自住房竞争的同时，房企也尽可能地在户型和产品系上求全，以囊括更多客户。

　　北京龙湖相关负责人表示，虽然今年龙湖产品都是针对改善型客户，产品上有洋房和别墅，但从总价上看其产品系最为全面，从200万元到1亿元均有，“使每一个改善客户都能有适合的产品”。

　　记者了解到，龙湖今年推出的位于密云司马台的项目主打200万元左右的度假型产品，位于沙河的滟澜新宸包括了总价300万元-400万元98-138平方米的三居至四居低密洋房，同时推出千万元级别的联排别墅，而位于顺义的好望山项目则主打500万元-800万元的别墅，位于孙河的双珑原著其楼王产品则有亿元别墅。

　　而在中国水电地产公司副总经理谢苏明看来，刚需加改善，才始终是楼市的最大需求。“我们更看重刚需加良品的定位，这块的客户群仍然最大。”谢苏明昨日对新京报记者透露，目前公司和金地开发的两个项目中，位于大兴的格林云墅兼顾刚需和改善型客户，而位于门头沟的西山艺境则更偏向中高端改善。公司在卖完位于大兴天宫院的云立方后，旗下没有纯刚需项目，不过公司仍在土地市场上寻求拿地机会，将开发品质型刚需项目。“自住房无论从数量，还是质量上，都远远不能解决全部的刚性需求。”谢苏明表示，对于大量追求品质居住需求的客户来说，兼具品质型的刚需项目会添补市场空白。

　　■ 分析

　　改善型住宅成交占比上升

　　戴德梁行华北区研究部主管及助理董事赵岩透露，在其监测的数据中，今年一季度北京出让的土地中，自住房的规划建筑面积就达到了123万平方米，占了综合类项目的40%，扣除掉商业项目，自住房占比达50%左右。此外，开发商拿地的成本在不断增加，高地价必将促使开发商进行改善型住宅项目开发，并推高定价。

　　据业内人士介绍，除了北京搭配自住房的住宅土地外，从2011年北京楼市采取限购政策后，购房者日益珍惜“房票”，改善型住宅的占比也逐渐提升。

　　新京报记者综合亚豪机构、北京市住建委网签数据显示，今年截至本周三（1月1日-4月9日），北京新盘成交中单价在30000元/平方米以上的中高价位房源共签约3712套，虽然相比2013年同期成交套数少了1357套，跌幅达26.7%，但占整体市场成交的比例从去年的14.8%上升到21.4%。

　　而据中原地产研究部统计数据显示，2014年一季度北京新盘成交中，大户型比例明显上升，三居以上户型占比超过了55.3%，这一比例在2013年是48.8%，其中三居室占比提高到了42.5%，而一居室占比则有明显下调，仅占6%。

　　“加大改善型住宅的开发会是趋势，但目前中端产品的供应并不大。”亚豪机构市场总监郭毅透露，一季度个别刚需项目降价使观望气氛蔓延，但预计改善型人群仍将是成交主力客户。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖