商业地产企业财务管理的奥秘

　　□周春生（长江商学院金融教授）

　　《商业地产运营管理》第五章，商业地产财务计划与组织，共分四节，依次为：全面严谨的预算管理，以资金为核心的计划管控，标准规范的融资管理，安全、高效的财务垂直管理，详细论述了商业地产公司的预算管理，融资管理以及财务管理体制等重要内容。

　　预算管理是企业内部控制的重要内容和环节，而中国很多企业并未真正重视预算，预算流于形式，缺乏跟企业发展战略和目标之间的密切联系。万达集团则对预算管理给予了高度重视，“凡事预则立，不预则废”。万达集团近年来的房地产开发项目，多是各城市核心地段的大型城市综合体，这也是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、商业步行街、酒店、写字楼、高级公寓等。毫无疑问，这些项目都是大手笔投资，资金沉淀大，开发周期和回收周期长，稍有差池，便会带来企业的资金风险。尽管“现金为王”几乎适用于任何企业，任何房地产公司，但对于从事大型商业地产项目开发和运营的商业地产公司，现金，准确地说，现金流的作用显然更加突出，成为衡量商业地产项目优劣的重要标准，是商业地产预算的重中之重。

　　商业地产项目既然耗资甚巨，融资就成了商业地产开发的重要环节，本书根据目前国内金融政策和商业地产融资特点，讨论了商业地产项目的开发贷款和经营性物业抵押贷款等传统融资模式，讲述了万达商业地产的融资计划管控体系。众所周知，国内金融机构对房地产行业的贷款有着严格的风险管控措施和政策制约，相较于国际金融市场，房地产企业在国内融资的资金成本非常高昂。在经济日益全球化的今天，中国企业如何利用海外资本市场已经成为一个非常重要的课题。万达集团在这方面其实也颇有斩获。据媒体报道，万达商业地产公司2013年11月首次在海外发行了6亿美元5年期美元债券。从融资成本来看，万达首次发行的美元债券，其票面利率为4.875%，不仅远低于上述银行利率，也低于同期发行债券的恒大、绿城和碧桂园等香港上市内地房企债券利率。2014年1月23日，大连万达商业地产股份有限公司通过其境外子公司Wanda Properties International Co. Limited在海外再次成功发行6亿美元10年期美元债券。相信这些海外相对廉价的长期资金，对万达持续快速发展会助一臂之力。遗憾的是，可能是因为书稿完成相对较早，没有涉及海外发债的案例。期待本书再版时，能对这些成功融资案例加以详细论述。

　　在财务管理体制方面，鉴于万达这种大型商业地产公司通常同时有多个项目开工新建、未完在建、竣工开业，且每个项目耗资巨大的特点，为保障资金安全，同时提高资金调配和周转效率，万达采取的是集权式的垂直财务管理体制。这一管理方式未必适合所有企业，但对于万达这样的商业地产公司而言，则是适当的。