京城楼市多重“变”

　　相对于2013年，今年北京楼市出现了很多明显变化。

　　渐近“五一”的时候，北京很多楼盘开始纷纷取证。4月22日-24日，三天的时间，共有14个楼盘获批预售证。许多人士开始分析，众多楼盘将开始平价跑量。而在这种平价跑量的背后，正是今年北京楼市多重的变化。

　　变化1 真假降价纷纷登场

　　“降价”是今年初几个月，北京楼市出现较多的一个词。标志性的一个事件，应该是3月中旬位于大兴的万科橙开盘。

　　万科橙此次开盘均价为21680元/平方米，333套房吸引了1000多组买房人到场选房，当天基本实现售罄。买房人和业内人士都注意到，万科橙最终开盘价与此前释放的26000元/平方米的价格有所下调。事实上，26000元/平方米是原计划精装房的价格，而最终开盘将精装房改为毛坯房，从而使价格出现看上去的“下调”。

　　北京万科对外回应表示，此次开盘“严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售”。万科橙也为买房人提供装修房，但属自愿选择，不强制捆绑销售。

　　万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆也公开否认“降价说”。毛大庆表示是按照政府指导价销售，履行社会责任；否则，每平方米涨2000块钱，万科橙照样卖出去。

　　业内人士认为，万科橙开盘应该说是“被降价”，一方面被政府相关部门限价，没能卖到原来的预期价格；一方面入市被外界解读成“降价”。

　　不过在当时，亚豪机构副总经理任启鑫等人士认为，万科橙此次推盘也凸显开发商降低购房门槛、平价跑量的心态。

　　值得一提的是，4月24日，万科橙又取得3栋楼的预售证，均价在20832元-22332元/平方米之间，总体与3月开盘价格持平。

　　在万科橙之后，通州台湖板块的东亚·印象台湖、首开万科·公园里和大兴亦庄板块的林肯公园等项目入市也明显降低了预期。公园里和万科橙类似，在政府部门“限价”的影响下取消精装；林肯公园4月初开盘3.2万元/平方米的精装价，较此前的3.6万元/平方米，出现了真正的下调。

　　变化2 普通商品住宅需求收缩明显

　　房企降价抑或调低开盘预期，虽然有被动的成分，但也是对市场变化做出的一种应对。

　　在谈到东亚·印象台湖3月底“降价”推盘时，东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示，一方面公司有回款拿地的需求，另一方面在区域内其他项目推向市场后，也感觉到客户分流的压力。

　　与此类似，大兴亦庄板块是今年供应量较大的一个区域。不少中高端楼盘也都开始感受到需求的不足。林肯公园已经出现降价，其他部分售价在3.5万元/平方米的楼盘也在酝酿缩小每次推盘规模。

　　去年的亦庄楼市什么样？2013年10月，枫丹壹号开盘，一次性推出499套房源，吸引了数千买房人。亦庄金茂悦、金域东郡等楼盘都是开盘热销。

　　亦庄一楼盘营销总监表示，今年确实感觉到后续需求跟不上。和去年三四个人抢一套房相比，今年供需比开始下降。这位人士认为，年初舆论风向、政策影响、自住房入市带来的连锁反应，都造成购房群体的观望。

　　变化3 自住房锁定众多买房人

　　自住商品房是去年北京推出的一项重要调控手段。从去年首个自住商品房项目恒大·御景湾开始申购以来，包括金隅汇星苑、汇景苑，当代满庭春MOMA等多个自住商品房项目陆续启动申购。这带来的一个直接影响就是，众多买房人特别是刚需类买房人转头关注自住房，分流走商品房市场大量需求。

　　如金隅汇星苑、汇景苑在4月下旬结束现场核验后，共有13万户家庭确认将申购。而在3月结束核验的恒大·御景湾，共有6.53万户家庭确认申购。业内人士估计，即便考虑到自住房申购家庭重复申购的可能，以金隅两个项目核验量为标准，至少十几万户有买房需求的家庭暂时被分流出普通商品房市场。

　　对于许多买房人因为自住房入市而产生观望，北京房地产业协会秘书长陈志表示，这种观望并不理性。因为有优先购买条件的存在，全市保障房轮候家庭就有十几万，北京去年、今年一共能提供的自住商品房7万套，很多普通买房人并没有机会买到自住商品房。

　　但从记者对一些买房人的采访和许多房企营销人士的感受看，相当数量的买房人因期待自住房而观望已经成为事实。

　　变化4 二手房市场骤然向下

　　成交不振也格外明显地体现在二手住宅市场。

　　今年3月，全市二手住宅成交8943套，虽然相比之前两个月的8772套、5441套有一定程度的上行，但实际上却创造了近几年3月二手住宅签约的新低。

　　北京中原地产提供的数据显示，今年一季度，二手住宅签约连续3个月不满万套，这还是去年下半年以来的第一次。

　　2013年7月-12月，北京二手住宅的每月成交套数整体稳定在1万套-1.3万套之间。但从今年年初开始，二手房市场掉头向下。

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为，二手房市场受到信贷政策影响最大，加上自住房入市导致的观望情绪，这些都直接影响到二手房市场。

　　除成交量下滑外，二手房房价也表现出一定程度的疲软。据统计，3月二手房成交均价3.24万元/平方米，较2月的3.26万元/平方米下调0.6%。来自一些二手门店的情况也显示，二手房房源议价空间在增加。

　　本版采写/新京报记者 张旭 实习生 孟祥玉