026:五一搜房记·综述
 
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气清景明 改善型置业已成“新刚需”

刚需族逐步加入“换房大军”,开发商纷纷将产品线向中高端产品延伸

2014年04月30日 星期三 新京报
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  清明是表征物候的节气,含有天气晴朗、草木繁茂的意思。“春分后十五日,斗指丁,为清明,时万物皆洁齐而清明,盖时当气清景明,万物皆显,因此得名。”

  尽管受限购、交易税费倍增等多重影响,但改善型需求仍“气清景明”,逐渐壮大,成为北京楼市新生的刚需力量。

  改善型需求占比不断增长

  近日,某国内TOP20房企负责人透露,尽管有限购限贷政策在先,该公司旗下面对高端改善型的项目仅用了不到1年时间,去化率已接近七成,且总销售额近30亿元。“这说明改善型需求的迫切和巨大,已成为一种主流需求。”他表示。

  多位业内人士认为,随着经济的进一步发展和人们生活水平的提高,购房人对改善住房条件、提高生活品质的需求日益强劲,并有望成为和首次置业同样重要的“新刚需”。

  中原地产研究部分析师认为,随着市场预期的陆续扭转,改善型需求开始跟随刚需入市,并成为助推行情回升的新增长点。其实,改善型需求在市场中所占份额并不低。研究机构曾在两年前做过一次市场调查,结果显示,第一次置业者比重占54.06%,第二次置业者占比为36.24%,市场结构呈以首次置业刚需为主,二次改善为辅的格局。而在今年,该机构再次针对北京113个改善型项目进行现场调查,共计收回有效问卷537份,调查结果显示,近八成受访者购房预算在150万元至300万元之间,逾七成受访者购房意向面积在90-140平方米。

  显然,随着收入和居住需求的提升,几年前的刚需族如今正逐步加入换房大军,再次成为楼市成交的重要部分,这对房企来说也是制胜未来的机会。不少开发商都将改善型需求摆在了与刚需同等重要的位置,愈加重视产品综合实力的锤炼。

  房企推改善型项目积极性高

  “自住型商品房对于目前刚需市场的影响,已开始显现;今后,我们还是会将更多的注意力集中在改善型需求上。”某港资上市房企负责人说,自住型商品房源源不断地进入市场,能够覆盖一部分刚需置业群体,但更关键的是对刚需购房人的心理预期产生巨大影响。

  该负责人的想法只是众多房企针对未来战略计划的缩影:与其在残酷的刚需市场厮杀,不如寻找差异化市场,另辟蹊径。

  3月份以来,北京楼市一改之前刚需项目占主力的格局,主打改善型需求的项目开始发力,包括北京华侨城、京投万科·西华府、华润公元九里在内的多个品质楼盘相继入市,获得了购房人的关注。由于客群与产品品质的差异,受到自住商品房的竞争影响相对较低。业内人士预计,改善型项目在今年的整体销售前景要好于低端市场,而房企推盘的积极性也仍然较高。

  某知名房企相关负责人表示,如果自住房政策没有变化,公司不会再碰纯刚需盘。他透露,近期降价销售的刚需项目都是在2012年或之前拿的地,地价都较低,即使降价也还有利可图,而以目前的高地价无法平衡刚需盘的利润。

  在销售完大兴刚需盘时代天街的住宅后,龙湖地产今年在京推出的产品全部针对改善型置业客户,产品以别墅为主,推出少量洋房,总价囊括了200万元到上亿元。选择同样打法的,还有金地地产。在2013年集中销售了刚需项目金地格林格林,2014年则主打改善型项目格林云墅和西山艺境。

  对此,金地集团华北区副总经理遇绣峰表示,自住型商品房抢占了北京的刚需市场,预计不少开发商都会对自身项目进行调整,逐渐将产品线向中高端产品延伸。

  ■ 买房故事

  ●王静(化名),外企工作人士,计划下半年完成换房大计

  家庭“添丁”,小房换大房

  2000年初,刚到北京工作的王静,在家人的资助下,在城南某小区买了一套65平方米的一居室。“结婚之后,我们两口子也一直住着,后来又通了地铁,觉得很舒服。”王静说,随着孩子的出生,父母在北京帮忙照看孩子,家里变得十分拥挤。“孩子一天天长大了,也需要自己的空间啊。”王静说,她正在寻找合适的时机,最晚在下半年就把换房大计完成。

  当谈到换房首选的要素时,王静说,至少要换成三居室的房子,这样才能保证孩子有个私人空间,将来要给孩子一个独立思考与学习的氛围,剩下的一间房则考虑到双方父母过来时也能有地方住,不像现在,只能在过道里安个临时床。

  “现在我们还年轻,换房的压力虽然不小,但要是等过几年孩子需要钱,双方父母也需要赡养,再有什么额外负担时,换房就更不好办了。”经过再三考虑后,王静还是决定把住房面积放在首要位置,“如果各方面都要完美,到头来肯定找不到自己中意的房子。所以先考虑面积,其余的以后再说。”

  ■ 购房建议

  从长远来看,北京土地市场虽已出现冷热不均的分化趋势,但优质宅地仍受房企追捧,进一步体现出在未来高端市场的竞争环境下,房企对改善型市场前景的普遍看好,但销售策略也将进一步分化,其中,均价3万-5万元/平方米的项目或将更多地趋向走低利润、高周转路线,而均价5万元/平方米以上的高端项目,将走向缓慢去化、价格趋高的路线。

  5月份,北京楼市不但开盘项目量大增,改善型楼盘、高端楼盘的供应也明显提速;从供应区域来说,以大兴区、通州区为主的东南板块、以朝阳区为主的东北板块,以及以昌平、怀密为主的北部板块,都将成为中高端楼盘的主力供应区。

  对于有改善型需求的购房者来说,为了兼顾每个家庭成员的生活习惯,除了要关注采光、南北通透性及卧室朝向等常规要素及功能间是否合理外,要尽量提前安排好自己的置换计划,缩短时间差,不要延误时间错过购房好时机。

  ——亚豪机构副总任启鑫

  本版采写/新京报记者 李捷

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