B11:黄金楼市·封面报道
 
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近期入市楼盘扎堆,供应大增,但买方现观望情绪

冀望“红五月” 平价快跑或成主旋律

2014年05月09日 星期五 新京报
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5月是房企冲刺上半年销售业绩的窗口期,越来越多的项目正在积极准备入市,放手一搏。新京报记者 侯少卿 摄

  尽管刚刚过去的“五一”小长假,楼市成交不尽如人意,但众多楼盘仍以积极的推盘策略冀望传统的销售“红五月”。

  作为冲刺上半年销售业绩的窗口期,越来越多的项目正在积极准备入市,放手一搏。而业内人士指出,在自住商品房、信贷等多方因素的强力冲击下,市场预期正在持续下降,即使是大量房企跑量清盘、供应大增,也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激,伴随着成交量的不断萎缩,北京楼市正在逐渐趋向由买方市场占据主导。

  刚需盘

  困局:预售审批从紧、蓄客不理想,自住房价格围堵、分流需求

  需与自住房“抢跑”

  北京市自住型商品房的陆续入市对市场格局的影响在进一步放大。机构统计显示,有计划在5月入市的项目达到近40个,较之去年同期增幅达到32%,甚至还创造了自2010年限购以来北京楼市5月开盘量新高。包括首开香溪郡、首地·浣溪谷、润枫领尚、路劲世界城等项目在内,刚需类项目仍然呈现出“扎堆”之势。

  “总价不到200万元的自住房,给目前市场上大多数的刚需项目带来的冲击不言而喻。”某项目负责人坦言,为了尽快把这部分库存消化掉,各个项目都在抢时间。

  在天宫院区域住宅市场沉寂已久的龙湖时代天街,近期传出将要推出最后一栋住宅的消息,起价为18000元/平方米,相比21000元/平方米的区域均价,骤时引人注目。龙湖地产北京公司相关负责人表示,作为龙湖时代天街的收官之作,这个定价符合公司内部的整体定位。但有业内人士指出,该项目在目前的环境中仍属于主动调低了预期。

  官方数据显示,北京市从2013年11月第一个自住房恒大·御景湾入市后,自住房供应已经涵盖朝阳区、通州区、顺义区和大兴区等区域,入市项目达9个,总房源为1.5万套,是自住房5万套供应计划的30%,总计入市建筑面积接近200万平方米,而未来这一数字仍将保持持续增长。

  “这很可能是上半年最后的窗口期,为了交出一份理想的半年报,对下半年融资及项目销售形成有利影响,众多项目虽然各方面条件并不完备,但也只得选择强行开盘。”一位不愿具名的业内分析人士指出,在今年三四月份预售审批从紧、楼盘蓄客情况不理想的双重因素制约下,仍有很多刚需项目的开盘时间被迫一再延后,5月将会是一个集中释放期。

  改善盘

  困局:很多改善型买家是“换房族”,二手房市场胶着、信贷收紧影响换房计划

  受二手市场拖累

  “感觉最近楼市有点向下走的意思,因为孩子上学想趁机置换一下,但老房子挂中介已经将近两个月了,还没有卖出去。期间有人来咨询,但都希望压价,如果我这边松口,那自己买房的时候压力就会更大。”购房人连跃告诉记者,因为是要置换房产,最担心的是怕错过这个机会,房价再涨上去,换房会更难。

  连跃的境遇是当前市场中众多改善型换房族的缩影。针对改善型需求的不断增加,改善型项目的入市积极性也进一步提高。计划在5月份入市的项目中,包括国韵村、中信府世家、京投银泰·公园悦府等主打改善型产品的项目争相入市。

  业内人士指出,改善型市场相对刚需会更稳定,因此为了实现预期利润,企业也更倾向于推出利润水平更高的中高端楼盘,来弥补刚需项目降价跑量所带来的利润损失。

  “现在的问题是,改善型购房人绝大多数都不是首次购房,都需要首先卖掉一套房子才能再买。但二手市场现在的胶着状态,也让这部分客户变得进退两难。”某知名项目营销总监明确表示,二手房、信贷双紧的状态如果继续下去,也将会对项目带来非常大的挑战。

  事实上,据记者了解,在将要入市的改善型项目中,除了像首开·常青藤、润泽公馆这种久未开盘的项目提价幅度较大以外,多数中高端项目的售价并未出现明显上涨。亦庄·金茂悦、中信府世家以及别墅项目远洋天著的售价都将与前期开盘价格齐平。

  对此,亚豪机构副总高姗也表示,受到地价推涨而逐渐扩容的中高端项目,除了要满足合理利润外,也更加注重利润与速度的平衡,偏向走快速周转路线可以降低项目运作风险。

  高端盘

  困局:市场购买力较稳定;越来越多的项目都“被高端化”,分食市场

  竞争趋于白热化

  机构统计显示,目前北京单价在5万元/平方米以上的高端住宅项目共有57个在售,而去年产生的一些“地王”项目,也有计划在今年下半年陆续进入市场。“尽管其中一些项目因为价格的因素,可能很难过得了预售证这一关,但毫无疑问的是,未来北京的高端住宅市场竞争将会非常激烈。”第一太平研究部经理董月对记者表示,包括中赫万柳书院、保利海德公园、万科此前收购凯德的地安门项目,以及三里屯的通盈中心等都有计划在今年开盘入市。

  此外,多位业内人士表示,大量自住房的入市,已经明显影响了市场预期,加之信贷环境持续紧张,多重压力下,楼市已经开始滞涨。“虽然目前对高端项目的影响尚未全面显现,但如果市场进一步恶化,包括高端项目在内,谁都说不准会怎么样。”某上市房企营销部门负责人如是说。

  据第一太平戴维斯测算,过去几年,很多高端项目的体量并不算大,很容易找到精准定位的消费人群。但伴随着海外投资者以及高资产人士需求的不断扩大,高端市场的购买力一直比较稳定。但董月同时表示,在北京市场由于地价高企,越来越多的项目都“被高端化”,去化率将会成为难以回避的现实。

  高姗也认为,尤其是像亦庄、孙河这类崛起较晚、土地供量较充足的新兴区域,也已经因同质项目的集中入市而面临日益激烈的竞争局面,在对有限的高端客群的争抢下,为了保持较高的去化率,加快周转,争取时间和空间,也将成为未来项目的销售策略。

  本版采写/新京报记者 李捷

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