北京楼市：一丝寒意袭来 松动迹象初显(2)

　　（上接B10版）

　　氏演讲”中，毛大庆提到，过去一年多，土地的放量，尤其像北京自住商品房用地的上市，形成了一种“虚拟供应”的现象，引发买房人短期对市场的观望，许多刚性需求都趴在自住商品房上，不动了。

　　根据北京的计划，去年和今年，合计要推出7万套自住商品房。但现在排队等待自住商品房的数字远远多于7万。

　　金隅嘉业旗下两个自住商品房项目，汇星苑核验家庭12.8万户，汇景苑核验家庭11.6万户，两个项目就吸引了24.4万家庭。而这两个项目所能提供的自住商品房不过5000套。

　　这样一个20多万的数字是什么概念？在北京房地产业协会秘书长陈志看来，这大体相当于北京市场两年的新房交易量。根据来自地产机构的统计，2013年，北京共成交商品住宅新房11.89万套。

　　虽然诸如陈志等业内人士认为，由于自住房优先政策的存在，大量没有优先资格的买房人被摇中的几率很小，所以自住商品房带来的这种观望并不理性。然而这种观望确实已经形成了。

　　除自住房分流了商品住宅需求外，北京中原地产首席分析师张大伟认为，自去年末，信贷政策的收紧，才是导致当下楼市趋冷的关键所在。一方面，首套房贷收紧对市场的支付能力影响非常大。以购房者买一套总价200万元的房子首付30%，贷款140万元计算。利率从去年底的8.5折抬高到目前的基准上浮，以上浮5%计算，140万贷30年，月供就从之前的8008元上升到9199元。另一方面，二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。

　　策略分化

　　业内人士认为，降价会不会继续，北京楼市成交能否稳步上行，都需要更多的政策支持。

　　面对市场的下行，除了推出特价房，不少房企也做了一些策略上的调整。

　　在亦庄区域，保利与融创开发的枫丹壹号是近期为数不多涨价的项目。5月10日，枫丹壹号开盘，价格从上一期的34000多元/平方米涨到39000元/平方米。不过相对于去年10月一次推出499套房源，这次枫丹壹号只推了200多套房。

　　“小量多推”成为当下不少房企的应对之道。

　　此外，在推盘结构上，有的房企近期主推低总价的房源，打出性价比的概念，撬动更多的客户群。如龙湖·双珑原著，泰禾·北京院子，近期都在推售低总价的平层而非别墅产品；林肯公园的开发商和裕地产北京营销中心总经理王骞对记者表示，近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米的房源，分别是A区和B区，规模、园林配套都不一样。两边的房源同时在售主要是满足不同客户群体的需求。

　　处在调整中的开发商也对市场走势表现出乐观期待，包括央行有关信贷政策的表态。

　　王骞认为，开发商“真降”的很少，更多的还只是一种策略安排，随着政策利好的增多，楼市也会有更积极的变化。

　　不过张大伟等业内人士则认为，降价会不会继续，北京楼市成交能否稳步上行，都需要更多的政策支持。如果政策不变，自住商品房继续推出，北京楼市的降价也只会继续。 新京报记者 张旭

　　■ 观点

　　一度火热的北京楼市已经开始降温，未来市场趋势以及政策走向将会如何，新京报记者邀请了专家和业内人士，对此进行了探讨。

　　嘉宾

　　●冯科 北京大学经济所房地产金融研究中心主任

　　●陈志 北京房地产业协会秘书长

　　●李文杰 中原集团首席运营官COO

　　●周兴 北京天恒乐活城置业总经理

　　谈降价 市场分化在加剧

　　新京报：最近楼市很热闹，有降价了业主闹事的，有宣传涨价热销的，你觉得楼市处于什么阶段？

　　李文杰：今年以来多数房企的销售速度都在放缓，从数字上看楼市的整体库存在上升，销售金额在缩减，企业已经感受到了资金压力，一些项目出现了降价情况。

　　周兴：比起去年，市场热度确实有回落，市场的分化也在加剧，有卖得不好的项目，也有卖得好的项目，还得看项目在同区域有没有优势。

　　陈志：根据北京市住建委的数据，今年前四月获批入市的楼盘有2.13万套，总面积254.4万平方米，是2011年以来最多的一年，但是前4月的成交量却是一个低值，和2012年相当。

　　新京报：大家现在关心的是，开发商是不是真降？

　　周兴：开发商看降价不降价是看预期价格和实际卖价对比，比如一个项目一期卖2万，二期本来预计卖3万，现在只卖了2.5万，那一定是降价了，但是你和去年的一期比，那还是涨了。

　　冯科：房企为了去库存，或为了追求更好的现金流，市场出现了降价的项目，这不用遮掩，但是北京的降价幅度不会太大，从最基础的供求关系上看，供需还是不足的。

　　谈政策 银根有望适度放松

　　新京报：近期市场传出的央行可能降低存款准备金率（降准），以及号召银行支持个人房贷业务，这传达出什么信号？

　　李文杰：我觉得整体银根上不会“放水”，目前社会整体资金成本都较高，银行一方面考虑到房地产市场下行的风险，另一方面是房贷业务利润小，没有动力增加业务。但是首套房的贷款利率可能会有一些松动，因为从基准利率的7折到现在的1倍、1.2倍，首付从20%提高到30%，极大提升了刚需客群的购买门槛，近期贷款利率上可能会有一些优惠。

　　冯科：我们研究宏观经济政策，从近期几个方面来看，银根有望在6月-7月份出现适度放松，因为目前CPI已经在1.8%的水平，反通胀的压力变小，那么反通缩的压力就会增强。政策有上限也有下限，上限是CPI不能高于4%，下限是GDP不低于6.5%，只要CPI适度可控，而夏粮丰收后，没有大的自然灾害，农产品如肉禽蛋的价格稳定，就能腾出手来保经济，央行有可能降准，也有可能实行央票逆回购来释放资金。

　　陈志：我同意冯科的逻辑，现在的问题是银根会有多大程度的放松？最近很多传言说降准一下要降1-2个点，以前都是0.25的降，这可能释放出近万亿的流动性，这也说明了市场有惯性，上一届政府遇到的问题，这一届政府依然要面对，完全不放松银根看起来不太可行了，但是如何使这些释放出的资金流向实体经济，而非按过去的路径进入房地产？

　　谈后市 未来或有成交小行情

　　新京报：银根的松动对房地产市场会有什么影响？

　　冯科：银根的方向会稳定房地产市场的信心，从政策层面看，肯定不希望看到房价暴涨，也不希望出现大跌，促使市场信心恢复、交投活跃。

　　陈志：近期的影响体现在对楼市的预期上，如果有实质动作，从银行房贷业务平衡风险和收益来看，对北京楼市的利好可能更大一些。

　　周兴：从企业的银行借贷、消费者的房贷审批来看，银根依然很紧，没有感觉到有放松的迹象，未来如果放松，我觉得不是为了“救楼市”，而是从整体经济发展考虑。

　　李文杰：可能会有一波小行情。开发商和购房者都会看到这个机会，5月底到6月初，市场上可能会出现一波更多的降价项目，以带动市场的成交，房企加快销售去库存，也为了三季度拿地创造条件。但这不会改变市场目前的局面（降价增多），企业资金成本高，贷款额度紧还将持续一段较长的时间。

　　北京今年楼市价格松动标志性事件

　　●3月16日

　　住总万科橙21680元/平方米开盘，被认为是“降价”

　　●4月初

　　东亚印象台湖开盘，价格从预期的2.6万元/平方米下调到2.2万元/平方米

　　●4月上半月

　　亦庄林肯公园推出A区32000元/平方米房源，较B区36000元/平方米的价格下调

　　●4月底

　　亦庄海梓府推出特价房，28800元/平方米，较此前36000元/平方米报价下调

　　●“五一”期间

　　通州K2清水湾推出17000元/平方米（地上地下平均价）的房源

　　B10－B11版采写/新京报记者 张旭 自曾晖