通州 宜业宜居的城市副中心

　　作为北京最早一批兴起的新城，通州长期以来一直以住宅为主，产业分布并不均衡。直到近年来，随着一批商业项目的建成和运河核心区的开发，这一情况才有所转变。今年以来，京津冀协同发展以及“城市副中心”这两个概念的相继出现，让通州在迎来发展机遇的同时，也感受到了转型升级的紧迫性。

　　产业

　　将承担疏解北京产业转移的重任

　　随着北京城市规模的扩大，城市所承载的压力也日趋加剧，因此如何疏解北京的城市压力，做好相关功能区的产业转移与接收工作也成了京津冀协同发展过程中所面临的重要问题。

　　华业地产副总裁陈云峰认为：“目前，通州地区热度上升应该说是京津冀协同发展的必然，北京由于城市压力过大，真的迫切需要一个城市副中心来疏解北京所面临的城市压力。”

　　北京市社科院副院长赵弘认为，通州目前是一个相对独立又和主城紧密联系的区域，适合建设成能够承担部分主城功能定位的综合区域。

　　“目前通州的总体规划已基本完成。‘一核五区’总规划面积共155平方公里，东关大隧道和北环环隧道即将竣工，彩虹门、新北京中心、运河一号等地标建筑已经开工。”赵弘向记者表示，通州地区生产总值突破了500亿元，一些大项目，如金融街园中园，万达广场，京通罗斯福广场，乐天玛特等都在推进中。

　　“有资源，有高水平的规划，所以我觉得通州真的准备好了。现在的通州不光能够承接人口，还将承担起疏解北京产业转移的重任。”陈云峰表示。

　　地产

　　品牌开发商云集

　　“目前，众多品牌开发商看好通州，齐聚通州，聚集效应已经开始显现。”陈云峰向记者表示，“比如在这一轮重点发展的通州运河核心区，其地标性建筑华业新北京中心和彩虹门均已开工，通州的各项条件都已具备，朝通大CBD呼之欲出。”

　　虽然目前通州的产业分布仍然不平均，还是主要以住宅为主。但是由于通州介于京津冀三地之间的特殊地理位置，城市副中心这一概念一经提出，吸引了不少品牌开发商相继入驻，让通州的产业结构发生了转变，使得通州还能够拦截外埠资源，在这一轮京津冀协同发展过程中获益。

　　据了解，目前通州的相关产业还是以文化创意产业为主，朝向第三产业发展。因此品牌开发商针对这一特点，调整了产品结构，转而开发低密办公类产品或者品质改善型住宅。比如金融街就在毗邻运河核心区的区域打造了金融街园中园、而金隅大成也在九棵树商圈开发了金成府这一改善型项目。

　　金融街（北京）置业有限公司副总经理刘钢向记者表示：通州从市政、基础设施投入和人口方面都很有潜力。目前唯一需要加大发展的就是产业。而鉴于通州未来的产业将以文创类为主，因此他们从产品形式上区别于高楼大厦的办公，选择了利于创意型企业的低密度办公产品。

　　房价

　　相比市区有优势

　　据记者了解，目前通州区域的住宅仍然是以刚需项目为主。例如由华业地产开发的华业东方玫瑰项目，拥有101万平米的体量，是目前通州乃至北京最大的在售单体项目。据陈云峰向记者透露，该项目在通州区域还是比较有吸引力的，2013年的销售额在29亿元左右。

　　“华业东方玫瑰的定位就是刚需盘，”陈云峰表示，目前该项目业主的年龄结构基本在30到35岁，这些人承受不了城里的房价，所以在这里购买住宅。“毕竟这里的房价相对市区还是有较大优势，而该项目由于紧挨地铁临河里站，交通比较便利，所以一直以来卖得也很好。”

　　刘钢也认为，通州区域的办公成本低于城市核心区，对成长中的企业很有吸引力。

　　配套

　　商业规模形成

　　在通州，各项配套完善，也是宜居宜业的重要保障。

　　金隅嘉业东部片区销售总监郑亮表示，对于刚需人群来说，相比其他效区县，通州是一个配套完善、交通最好的环城片区。“目前通州已经不是睡城了，通州的商业规模已经形成了。配套已经逐步完善，所以吸引了人口的导入。”

　　随着通州这些年来承接了不少中小型文创公司，也吸引了一批人来到通州区域定居。据郑亮透露，目前他们在通州的住宅项目有60%都是由在通州或者京东区域工作的人购买的。

　　而亚豪机构市场总监郭毅也认为，目前通州的商业配套发展已经达到了北京五环或者四环内的水平，形成了新华大街、梨园、土桥等多个商业中心。随着这些休闲娱乐配套的发展，通州地区的消费环境也将跟之前有非常大的区别。

　　■ 市场

　　价格稳定，单价有上涨空间

　　通州区域的住宅价格近期一直维持在比较稳定的状态。亚豪机构统计显示，目前通州城六区的房地产市场新房价格同城八区商品住宅的价格相差无几，同比涨幅为19%。“去年大概通州区价格在2万元/平米左右，今年到现在通州区的价格在2.4万元/平米左右。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，“这个变化使通州区有别于其他的新城，价格非常稳定。”但她同时也认为，随着产品的升级换代，通州住宅未来的单价水平还会进一步往上走。

　　金隅嘉业东部片区销售总监郑亮也向记者表示：通州市场具有很好的发展前景。

　　早期通州都是以刚需产品为主，80平米的两居是市场主力。而随着土地出让地价的走高，通州也将面临产品升级的压力。近两年来，通州很多的项目进入开发后期，开始提升自己的产品品质。“包括金隅的项目，以及新华联运河湾都是小户型的产品升级到150多平米的升级改善型客群产品。”郭毅认为，通州的产品层级在未来将变得更加丰富。

　　■ 精彩一句话

　　“北京的人口和资源肯定需要一个出口，而通州规划先进，交通便捷，环境优美，产业齐全，又是北京的城市副中心和京津冀一体化的桥头堡，在2020年以后将成为北京的城市客厅和城市名片。” ——华业地产副总裁陈云峰

　　“通州的住宅产品和商务类的产品线都已经具备了作为城市副中心的功能，随着产业的引进、随着高消费人口的进驻，通州已经做好了承接高端消费的准备。”

　　——亚豪集团市场总监郭毅

　　“能住进来的房子才是好房子。对刚需人群来讲，住宅周边的教育、商业配套和医疗配套都是至关重要的，而通州在这一点上已经发展了多年，相当完善了。”

　　——金隅嘉业东部片区销售总监郑亮

　　“通州从市政、基础设施投入和人口方面都很有潜力。目前唯一需要加大发展力度的就是产业。相对于城市核心区来讲，通州的产业园区更具价格优势，非常有利于中小企业的发展。”——金融街（北京）置业有限公司副总经理刘钢

　　本版采写 新京报记者 陈禹铭