绿城易主离不开转型压力逼迫

　　■ 楼市观察

　　没有以往大规模的刺激政策，即便有区域差异化政策护航，房地产也很难摆脱利润水平下降和金融环境收紧的窘境。

　　日前，融创中国发布公告，称将收购绿城中国24.313%的股份，总金额约为62.98亿港元，成为今年中国地产最大收购案。收购完成后，融创与九龙仓将并列绿城第一大股东。至此，沸沸扬扬的“宋卫平出售绿城”之风波，总算有了定论。

　　从早期的“海航低价收购”、“绿城退市”，继而“中投入股”，绿城将死之声在市场上一直不绝于耳。在房地产遭遇第三次调控风暴的时候，绿城再次站在风口浪尖。但与前两次调控面临资金链断裂危机不同，此时的绿城逐渐走出危机，且财务渐趋稳定好转，一向以“高负债”著称的绿城的负债率也降至60%的合理范围。刚走出低谷，宋卫平却要将辛苦经营20年的绿城拱手相让，虽然其自称“股权转让的决定，首先来自于退休的需要”，但这种说法显然说服力不足。

　　从绿城的发展历史以及宋卫平自己的言论来看，过去的绿城一直希望把自己定位为城市的公共事业建设者。绿城长期以来成本高、负债高、利润薄，是一个“不太会赚钱”的公司。当前，各行各业都在新旧经济交替中努力地尝试转型，传统经济支柱的房地产亦不能幸免。过去10年的蓬勃发展，导致大多数房地产企业自身过于脆弱。随着供不应求时代的结束，依靠垄断资源（土地）和供不应求的市场（买房者），获取高价资金然后卖房子的时代一去不复返了。

　　没有以往大规模的刺激政策，即便有区域差异化政策护航，房地产也很难摆脱利润水平下降和金融环境收紧的窘境。从趋势战略上讲，房企不得不尽快布局、谋划转型。善于制造的绿城交盘给善于销售的融创，并非仅仅是行业洗牌，也代表了房地产行业资源重新配置和优化整合的“细化发展”的转型趋势。

　　随着行业利润率和杠杆率的长期下降，重资产将不再是房企的最佳选择，而轻资产模式逐渐受到青睐。近来，包括万科、保利地产、世茂房地产在内的龙头企业都相继提出了向轻资产方向发展的战略转型。

　　以万科为例，年初宣布发展的小股操盘、社区服务等业务都属于轻资产概念；同样，保利地产大力发展房地产基金业务以及养老社区运营平台，也是属于轻资产。当然，目前来看，轻资产业务并非房企的主营业务，收入贡献都还有限，房地产行业在短时间内仍无法摆脱对销售额的依赖，但无可否认轻资产代表着行业新的方向。

　　同时，很多企业的发展脚步正在逐步远离单纯的房地产开发和销售。一个以房地产为核心，上探（金融创新）、下延（互联网思维）、左突（大地域扩张）、右进（多元化）的大地图正在形成。万达进军电影院线、富力涉足矿产、恒大推出“恒大冰泉”、星河湾卖酒等等，这些事例表明，越来越多的房企已经开始朝着多元化的战略目标行进。

　　以住宅开发、直接赚取土地快速增值而带来巨大收益的房地产黄金十年或许已成历史。房地产行业洗牌将淘汰管理粗放或者优势单一的房地产企业，房地产将重新考虑自身的竞争力，更明确地向轻资产、高周转、服务化转型。中国房地产的服务时代将正式启幕，“白银时代”的市场将带来巨大的盈利空间，先转身者必占得先机。

　　□王莹（财经评论人）

　　新京报制图/高俊夫