销售转冷　房企冲刺赶“中考”

　　6月，正值房企半年报的冲刺“窗口期”，却在创造了近几年住宅成交新低的“小长假”中清冷开局。在北京，自住房的入市、信贷的冲击等多个因素让市场持续低迷的同时，也让接下来房企能否完成既定销售业绩变得更加扑朔迷离。

　　业绩增速放缓

　　6月3日，房企龙头万科率先披露了前5月业绩数据：2014年1-5月份公司累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，分别比2013年同期增长7.0%和16.2%。有业内人士指出，微弱的增长幅度或将成为千亿级房企及全行业的写照。紧接着，富力地产也公布了前5月销售数据，本年度累计至5月底，总合约销售金额约217.58亿元，合约销售总面积约142.31万平方米，与去年同期相比，分别上升40%及4%。

　　如果说在目前的市场环境中，大、中型房企截至目前的业绩还算“说得过去”，那么中小房企则显得步履维艰。6月4日，恒盛地产公布，2014年5月份实现合约销售额3.15亿元，环比增加16.7%，同比减少35.1%；前五月，恒盛地产累计实现合约销售额为17.22亿元，累计实现合约销售面积为10.56万平方米，分别同比减少51%和63.3%。

　　相关机构及企业数据统计显示，截至5月中旬，国内Top20房企累计销售额为2414亿元，仅完成了2013年全年销售额8515亿的28.3%；相比在2013年同期累计3086亿的销售额，降幅达到21.8%。多位业内人士均表示，如果市场层面在接下来没有较大变化，房企在2014年销售业绩并不容乐观。

　　6月加快清库存？

　　中原地产的一份监测数据显示，全国21个大中城市最近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，且新房的销售情况并不尽如人意。此外，2014年以来，中原地产所监测的21个城市的平均开盘认购率一直处于低位徘徊。

　　“房企半年报压力巨大，预计在认购下滑的情况下，房企很快将面临促销转变为降价的压力，特别是6月份，很多房企都将面临最后一搏。”中原机构首席分析师张大伟表示，整体看，标杆房企的销售都已经放缓，小企业难度将更大，预计6月份选择价格调整的可能性越来越大。

　　一位不愿具名的业内人士也认为，仅从四五月份的市场表现来看，显然，变相促销或小幅优惠的“平价”策略已不能支撑上市房企“抢收”半年报业绩的需求，因此，接下来的一个月，上市房企势必会采取大幅降价的措施“抢收”半年报业绩。“当然，这样的大幅降价仍然针对的是一线城市以外的市场。”该人士强调。

　　■ 企业策略

　　1调整节奏 下半年集中出货

　　“根据各个项目推盘的节点来看，6-8月份的货量将会比较充足。今年整体的策略将会坚持，快速蓄客开盘、快速消化。”龙湖地产北京公司相关负责人告诉记者，未来北京龙湖将重点瞄准改善型市场，虽然竞争压力不小，但产品类型的差异和货量的保证，仍然能为全年不低于80亿元业绩规模的达成奠定基础。据悉，6月中旬北京龙湖将推出全新的龙湖滟澜新宸、7月将再推出龙湖长城源著。此外，龙湖好望山、龙湖时代天街、龙湖长楹天街在下半年将实现清盘，双珑原著也将达到去化70%以上的标准。

　　上半年凭借熙悦春天在刚需市场争得先机的北京保利，近期也开始加快新项目的“暖场”速度。据北京保利相关负责人介绍，目前，保利罗兰香谷新一期的样板区和园林区已经开放，而保利春天里的办公立项部分——保利春天派、在亦庄与融创合作的枫丹一号别墅，日前也均开放了样板间。“这些项目都计划在6月能有新的进展，但具体还要看各个项目的进度。总体上，今年北京公司的业绩将保持高于去年的规模。”该负责人透露，位于蓟门桥的海德公园也有望在下半年进入市场。

　　2报批周期长 面对现实

　　5月6日，位于昌平沙河的恒大幸福家园出现在北京市住建委预售许可预告一栏，这意味着从去年7月拿地到项目入市仅耗时9个月，业界认为它将是“入市即清盘”的高周转项目典范。据粗略计算，仅此项目就能为恒大北京公司带来约70亿元的收入。但截至昨天，该项目仍未开盘销售。据知情人士透露，由于内部流程推进缓慢，该项目虽已具备开盘条件，但仍无法入市。

　　据接近恒大人士透露，恒大向来推崇快战快销，但考虑到北京市场的特殊性，只能见机行事。

　　“从去年下半年开始，主管部门对于项目预售审批的严控，一直到今天仍没松口。”一位不便于透露姓名的房企负责人告诉记者，虽然今年以来加快了审批速度，但是对于项目的价格审批，仍然很严格。从新入市的项目也不难看出，多数都是“低空飞过”。

　　在记者采访过程中发现，多数项目负责人都表达了类似的看法，在如今的市场环境下，多数企业都趋于项目高周转来稳定现金流，但项目具体的入市时间往往需要多个因素决定，其中报批环节是比较漫长的一个过程，所以才会出现项目已经具备了入市条件，却无法按照计划入市的情况。

　　■ 房企预期

　　毕竟才过半不需太悲观

　　接受新京报记者采访的大多数房企人士都表示，对年内楼市走势持不确定态度。而万科董秘谭华杰则公开表达了“6月房地产市场将复苏”的看法。

　　谭华杰指出，5月整个行业是接近底部的状态，全国14个重点城市的批售比降至0.72，创下近两年最低；北上广深四个一线城市的批售比都降到了1以下，这在往年很罕见。而从整个房地产行业5月的推盘量来看，都比去年同期上升，但销售面积、金额却下降了20%左右。此外，5月的库存量由4月的16个月降至14个月，表明4-5月是达到市场底部的过程，预计6月库存量会进一步被消化。在他看来，6月地方限购微调将形成普遍现象，政策环境会有普遍好转，而信贷方面也有利好传来。

　　另一位不愿具名的全国Top20的房企人士也表示：“虽然上半年市场形势不是太好，但现在毕竟才过半，下半年市场会怎样并不好说，有时候市场反弹就是一个节点或者一个瞬间的事。”该人士认为，“不需要太过悲观”。

　　本版采写/新京报记者 李捷 本版摄影/新京报记者 李冬