限购是应急手段，应随市场供需变化而变

　　6月上旬，沈阳限购松绑“一日游”引发热议。最近两三个月，已有南宁、天津、宁波、温州、芜湖、长沙、无锡等多个城市开始暗自“松绑”。地方政府究竟应该怎样对限购进行“松绑”？目前是不是放松限购的时机？限购放松后，该如何消化原有的限购政策？针对这些问题，新京报特邀了全国房地产商会联盟执行主席顾云昌、SOHO中国董事长潘石屹、金地集团东北地区总经理郝一斌、中国房地产学会副会长陈国强等业内人士共同探讨。

　　限购政策不应成为长期手段

　　Q 在中央提出分类调控，让市场发挥决定性作用的大背景下，地方政府是否应该坦然面对限购松绑，对限购去行政化干预？

　　顾云昌：原则上中央目前已经明确了限购政策要进行分类指导、分类调控，把更多的权力下放给地方。在此之前，限购是一条禁令，在上一轮调控之中是不能碰的、是一种非常严厉的政策。从目前的情况来看，地方政府对于限购这个事情的敏感是可以理解的。因为此前强调限购，经常令市场引起一些不必要的反应，令地方政府不得不谨慎对待。

　　潘石屹：限购这种政策就应该马上取消，还有限定价格涨幅或降幅的，都不是市场经济，都应该取消。现在有银行针对楼市采取了降低首付比例的“定向宽松”，比如说特定的城市、特定的户型。

　　郝一斌：我们认为在松绑限购这一问题上，地方政府并不是特别敏感，只是目前媒体对于这一政策的调整都很关注，让这一话题显得比较敏感罢了。当然，我们也认为地方政府在面对限购松绑这一问题时应该去行政化干预，让市场发挥决定性作用。中国这么大，各个地方的差距也比较大，限购是特定的条件下的应急手段，但不应该是长期手段。

　　行政措施应根据市场做调整

　　Q 限购的出台，原来是为了限制投资性需求，抑制房价过快上涨。但是最新的数据5月份35个城市房价指数下调，现在放松限购、逐步退出行政化措施是不是也是一个时机？

　　顾云昌：没错，限购的目的是为了遏制投资需求，现在的情况下投资需求比较少，市场供大于求，投资投机的价值不大，因此也是限购政策逐步放松，逐步去行政化的一个好时机。

　　郝一斌：限购政策本身是为了应对房价过快上涨的临时性政策，不应该是一个常态。

　　而现在市场已经出现了调整，供求关系出现了转变，在全国多个二线城市目前都出现了供过于求的现象，那么这个政策是不是还要这样继续执行下去？执行下去的道理又是什么？我们确实觉得行政措施应该根据市场来做一定的调整。

　　松绑并不意味着房价反弹

　　Q 有些人担心，限购的放松必然带来房价的反弹。会是这样吗？有没有一些其他措施，避免限购松绑的负面效应？

　　顾云昌：这种情况在大多数地区都不会出现，因为目前的市场总体上来讲是供大于求的。有些城市的供应量很大，消化不了。所以现在看来，房价反弹的可能性不大。目前来讲，我们的政府对于投资投机需求的态度仍然是遏制的。

　　郝一斌：房价事实上还是由供求关系来决定的，在供求关系比较紧张的城市，需求放大，供给量不能增加，必然造成房价的快速反弹。因此，我们觉得逐步放松限购，依靠推出税收手段，靠长效机制和房产税来逐渐替代目前的限购政策不失为一个比较好的方法。

　　陈国强：首先，并不是说松绑限购政策就一定能根治目前楼市的低迷情况，带来房价的反弹。虽然为限购松绑对于释放需求来讲肯定有好处，但是我们不要期望过高。因为除限购政策之外，还有信贷政策也能够约束部分投资性需求的问题。

　　松绑应是渐进、微调的过程

　　Q 怎样消化原来的限购限贷政策，处理好与长效机制的关系？

　　顾云昌：首先，限购政策肯定要退出，但不同地区限购政策退出的时间不一致。北京、上海肯定会最晚退出。其次，限购政策要逐步退出的，范围将逐步缩小，从城市的郊区逐步放松，最后到市区。第三，限购放宽也是一个渐进的过程，不会一下子全面放开。最后，限购政策的放松也有可能不宣布，而是名存实亡，就像90/70政策一样，在具体操办的过程中逐步消亡。

　　陈国强：限购政策的放松不要大张旗鼓，应该逐渐进行微调。比如说，可以先将限购范围进行调整，小套型限购，大户型放开。地方政府可以更灵活地处理限购标准，或者在当地重点发展的区域采取更宽松的做法，循序渐进，让市场逐步适应。另外，也不是所有城市都需要放松限购政策，要结合当地市场情况，以及未来走势，通盘考虑。像北京、上海这样的一线城市，和沈阳这种二线城市所面对的市场情况肯定是不一样的。

　　■ 延伸

　　“土地财政”怪圈仍待解决

　　Q 地方的经济财政压力是限购松绑的动力，地方政府能否跳出一遇到问题最终还要通过做房地产来解决的怪圈？

　　顾云昌：这个问题是我们的财税体制和财政政策造成的。再加上现在，我们的工业企业不景气，目前我们暂时还跳不出地方的经济财政压力靠房产市场来解决这一怪圈。事实上，目前全世界都无法解决这一问题。只不过英美等国也是靠土地上的税收，而我们是靠直接卖地。我们和英美等国都是依靠土地财政的。只不过我们的是增量财政，而人家是存量财政，这也是我们未来土地财政转型的方向。

　　郝一斌：这个问题的原因比较复杂，目前还没有有效的措施来解决。因为现有的机制具有巨大的惯性，它已经涉及了行业以及政策的方方面面，使得转型和调整结构需要一个过程。

　　潘石屹：从经验看，楼市成交量持续下跌到了一定时间，开发商就会大范围降价，然后就会有购房者要求退房，如果降价还撬动不了销售，开发商会陷入三角债、楼盘烂尾、破产或消失，这个局面是政府不愿意看到的。更危险的是地方政府的债务问题。很多地方只有房地产一个产业做支撑。现在还没看见要退房的，但这次救了市是什么结果？再下一剂猛药救市只会让泡沫吹得更大。应该使用常规的货币政策，让市场自己调节。

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭 自曾晖