那些热销的刚需盘

　　6月底，北京楼市的成交量逐渐稳定。亚豪机构综合北京市住建委网签信息显示，6月1日-25日，北京市新盘签约量为4045套，相比5月同期少了237套，微跌5.5%。

　　同时新盘入市的供应量持续充足，7月预计超过38个项目入市，单月新增住宅供应可能突破万套，相比2013年时的“一房难求”，购房者正迎来近三年来挑拣楼盘的好时机。而从6月的销售榜单来看，一些产品优质、定价合理、折扣促销力度大的楼盘也得到了购房者的肯定。

　　刚需盘支撑楼市成交量

　　亚豪机构综合北京市住建委网签数据显示，6月北京单盘销售套数的第一、二名都是位于昌平区回龙观霍营的首开国风美唐、京投银泰·公园悦府，分别销售了285、231套，都具有90平米以下户型、紧邻地铁等刚需特征。

　　“一次卖出两三百套说明定价非常合理。”位于房山的一位国企开发商营销负责人表示，2013年难取证，2014年难卖房；2013年夏天开盘，各项目都有信心放出400-500套房源，现在大多只能每次推出100套左右的房源，采取“小幅快跑”的方法。

　　机构数据统计显示，支撑当前楼市成交的主要力量仍然来自刚需项目，6月排名前20的项目中仅有一个项目（臻园）的签约均价超过4万元/平方米，也仅有首开国风美唐一个项目均价（31470元）超过3万元/平方米，房企正在抢入市、抢签约、抢回款，最容易被撬动的仍然是刚需客群。

　　促销优惠是“不二法宝”

　　从6月热销项目看，目前想撬动销售，包括促销、优惠在内的各种形式的降价仍是“不二法宝”。据了解，大兴、房山区域的新盘，如住总万科橙、世茂维拉、首开·熙悦山等项目，都出现了平价、或低于上期价格入市。

　　而即使是不限购、不限贷的50年产权商住项目，如珠江四季悦城、常楹公元自由派也都推出首付优惠、团购等打折活动来吸引客户。

　　帮客户解决首付问题也在中高端项目中日渐流行。继亦庄金茂悦推出“一成首付”外，海淀一家楼盘销售负责人昨日向新京报透露，将和第三方合作，为客户提供200万左右的首付款贷款服务，贷款利息由开发商支付。

　　■ 解读

　　不限购商住吸引投资客

　　6月热销榜单上，保利春天派、炫立方、珺悦国际、珠江四季悦城、常楹公元自由派等50年产权、不限购的商住项目占了“半壁江山”。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，北京商住项目的主力购房人群是投资客户和无资格买房的刚需族，2012年商住新盘签约26888套，2013年也稳定在26300套以上，商住房目前的成交均价也维持在2万元/平方米左右。6月份开发商大批推出商住产品，也是独辟蹊径，以获得渴求的现金流。

　　目前热销的商住项目都具有小户型、低总价、不限购的特点，如珠江四季悦城仅85万元/套起。此外，珠江四季悦城、常楹公元自由派、金地朗悦·YOYO派等楼盘推出了“0首付”、团购房、特价房等形式，其中常楹公元自由派售价24000元/平方米，提供近4000元/平方米的精装修，以较高的性价比吸引客户。

　　投资型客户也是商住项目的主要来源。记者从位于房山地铁大学城站的旭辉E天地项目了解到，近期来咨询的投资客户明显增多。而据旭辉E天地相关负责人透露，6月26日E天地签下了一位投资客7700万元的大单，他一下就买下了两层多的房源。

　　刚需住宅深折扣促销

　　6月热销项目中，除了位于昌平霍营的首开国风美唐、京投银泰·公园悦府两个项目签约均价在30000元/平方米左右外，最热销的项目还是2万元/平方米左右的刚需项目，如住总万科橙、天恒·乐活城、世茂维拉、首开·熙悦山、首地·浣溪谷等项目。

　　以位于南六环外、紧邻地铁大兴天宫院地铁站的明星项目万科橙为例，6月签约145套，为万科收金2.36亿元，签约均价20803元/平方米。北京万科总经理毛大庆此前曾对新京报表示，万科橙以“自住房的价格卖商品房”，销售良好是预期之中。

　　值得一提的是，万科橙3月、4月、5月连续三个月取证开盘，保持着快速出货的节奏，定价也一反“低开高走”的惯例，三个月来价格并未上涨，平价快速出货。

　　除大兴外，最引人注目的价格调整还出现在房山。以热销楼盘天恒·乐活城为例，6月其签约均价不到19000元/平方米。天恒·乐活城相关负责人表示，公司还会继续加推房源。记者在现场看到，目前在售的房源大多是现房，推售的房源南北通透，并赠送了面积，社区密度较低，加上即将通车的地铁紧邻小区，吸引了一些西南区域的自住客群。而价格调整最明显的要数世茂维拉，6月签约均价仅19600元/平方米，而5月底项目开始推出“99平方米三居、19200元/平方米起价”，击穿了房山众多楼盘22000元/平米的价格底线。

　　■ 其他产品

　　高端楼盘顺销

　　6月热销榜单中，最不愿意降价的中高端项目的销售业绩也颇为坚挺。业内人士指出，主要原因是5月以来中高端项目供应增大，带动了改善型自住需求的释放。以6月收金5.11亿元的位于朝阳区的臻园为例，经过漫长蓄客和等待限价令放松后，项目终于入市，强劲热销54套，成交均价在45500元/平方米。

　　据了解，除臻园热卖外，招商地产旗下位于东四环的老盘公园1872在6月也有近1亿元的销售金额入账，成交均价在5万元/平方米左右。

　　据业内人士透露，6月高端项目（均价在5万元/平米以上）表现不俗，包括鸿坤林语墅、润泽御府，以及东方普罗旺斯（华墅山）、泰禾院子等项目都录得签约。而5月以来，已经有包括龙湖双珑原著、北京泰禾院子、枫丹壹號、九章花园、金茂悦等在内的14个高端项目获批入市，7月还将有珠江·紫宸山、首开璞瑅墅、华润萬橡府等多个高端项目入市，预计高端项目的成交将稳步上升。

　　“高端的改善型客户更认准地段、品质。”华润萬橡府营销总监秦江也对销售前景表示乐观，萬橡府从6月刚开始蓄客，预计7月开盘。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖