换购学区房 两套方案可行

　　■ 个案资料

　　金女士，32岁，每月税后工资5500元左右，年终奖10万左右。老公35岁，税后月工资8200元，年终奖1.2万。有一个3岁的男孩。

　　二人均有企业购买的五险一金和商业补充保险，包括意外保险、大病保险、医疗保险等。金女士有补充养老保险，企业年金。

　　公积金目前每月老公2750元，老公每年按10%增长，金女士每月1000元，到明年7月份可达到每月3000元，其他收入3万左右。

　　现有一套房产自住市值260万，一套投资房产市值167万，还余贷款20万。

　　有活期存款1.6万，股票基金1.8万，货币基金11万。

　　一辆代步家用车，还余贷款4万，使用1年半。

　　每月养车费1100元，日常费用2500元，房贷5000元（用公积金还4000元），车贷2500元。每年商业保险费1.2万元（包括大病保险，分红寿险以及意外险），其他年度支出1.5万元左右。小孩每年学费2万元。

　　■ 家庭财务情况分析

　　金女士夫妇两人每月税后工资13700元（不含公积金按月支取的金额约3750元），家庭每月固定支出7100元（不含用公积金按月还款的房贷金额4000元），由此算出每月家庭现金结余6600元。金女士夫妇每年的年终奖金11.2万元，其他收入3万元左右，每年小孩的学费支出2万元，每年家庭的商业保费支出1.2万，其他家庭年度支出1.5万元，由此算出年终奖金和其他收入之和减去各年按年支付的消费后，结余金额是9.5万元。综上，家庭每年累计收入减去家庭每年累计支出，得到的家庭净收入是174200元。

　　Q1

　　理财目标：由于小孩要开始上学，今年年底以投资房产换一套学区房，预算400万，怎么实现？

　　学区房计划有待调整

　　考虑到北京二套房首付款比例的提高，以及金女士名下投资房的市值和学区房预算的巨大差距，建议调整学区房计划。

　　北京各大银行执行的二套房贷政策变成首付七成，金女士欲在年底购置市值400万的学区房，则需首付280万，而手中的投资房产在不考虑缴纳房产增值税的前提下，能变现167万元左右，减去房屋贷款20万，能变现金额约147万。而家庭货币类资产可变为现金为144000元。因此，金女士计划年底以投资房产换一套预算为400万的学区房的理财目标，以现在家庭的现金流是难以实现的。

　　可以有如下两个调整的方案供金女士选择：

　　方案1

　　降低购买学区房的预算金额。既然金女士最初考虑使用卖出名下一套投资房产后获得的现金来购买学区房，那么就应该根据这套投资房产的市值减去它尚未还清贷款的金额后计算出可利用的资金，即147万作为首付资金来购买学区房。

　　按照二套房首付7成的国家政策，计算得出可以承受的学区房市值应该是210万左右，考虑到家庭现有货币资产变现后可得144000元，加上家庭未来半年净收入，金女士在今年年底可以购买学区房的市值，可在210万元-251万元之间。如此调整，虽然减少了学区房购房预算，只能选择面积更小一些、总价更低一些的学区房进行购买，但是同样可以满足孩子未来上学的需求。缺点是，可能会较大的更改金女士对于学区房的选择方位。

　　方案2

　　不降低购买学区房的预算，但是将今年年底以投资房产换一套学区房的计划，更改为用家庭名下的那套市值260万的自住房换一套学区房。该房卖出可得现金260万，加上家庭现在货币类资产折现144000元，以及家庭未来半年净收入，共能积攒280余万元。按照二套房首付七成的政策要求，完全可以购买市值400万左右的房产，这就实现了金女士希望在年底购置一套预算400万元的学区房以用于未来孩子读书的理财目标。

　　该方案的好处是，没有更改学区房的预算。但是由于卖出了自住房产，金女士一家未来将面临搬家的情况，因此，如果金女士名下现有的那套投资房产在地理位置或者户型上不适合全家人居住的话，那么，在学区房的选择上，就要兼顾上学名额和适合家庭居住这两方面因素。

　　此外，我们还要考虑购置学区房以后所产生的新房贷。假使金女士选择方案一，卖掉家庭的一套投资房产，同时用卖房所得补上尚余的20万房贷，则旧的房贷还清。新购买的学区房市值在210万-251万之间，商业贷款三成，即63万-75.3万之间，假定贷款期限23年（23年后金女士55岁，到退休年龄），则该笔商业贷款每月还款金额在4000-4800元之间，小于家庭每月结余6600元，且每月还有约4000元左右的公积金可以支取，所以该计划可行。

　　假使金女士选择方案二，卖掉家庭的现有自住房产，贷款购买一套市值400万元的学区房，那么将产生商业贷款120万元，则该笔商业贷款每月还款金额在7700元左右，同时，还要继续偿还家庭名下那套投资房产的贷款（每月5000元，其中公积金支付4000元），略大于家庭每月结余的6600元（多出2100元缺口）。由于金女士夫妇每年有结余金额9.5万元，平衡到每月，是可以应对每月多出来的该笔缺口的，所以该计划可行。

　　考虑到家庭现有的一套投资房产是空置状态，我们建议金女士如果选择方案二，应考虑将留下的投资房产出租，用租金来偿还部分房贷。

　　Q2

　　理财目标：购置一辆20万左右的车。是换还是重新摇号买？

　　卖掉现有车辆换新车

　　金女士目前对于是换车还是重新摇号购买一辆新车的问题存在犹豫。我们就家庭现有车辆的折旧和每月产生的固定支出进行分析，家庭现有车辆每月养车费1100元，车贷2500元，两项相加占金女士家庭月收入的26.27%，占家庭月支出的50.7%，现有车辆对于家庭每月支出的占比是非常大的，如果再重新摇号购买一辆20万元左右的家用车，将每月新产生不低于1100元的养车费用，这样会大比重增加家庭支付负担。

　　建议金女士卖掉现有车辆，卖车所得先偿还银行的4万车贷，剩余资金加上家庭现有收入购买新车。同时，该计划应在购买学区房的理财计划实现之后，积累一些新的家庭存款后再实行。短期内继续使用现有家用车。

　　Q3

　　理财目标：目前整个家庭理财规划有什么需要补充？

　　考虑少儿教育金保险

　　可以说，夫妇两人的保险福利是非常全面的。如果一定要指出美中不足的就是3岁的儿子还没有保险产品，孩子虽然不是家庭的经济支柱，但同样存在罹患重大疾病的风险。因此，建议金女士给儿子购买附加教育金的重大疾病保险，每月只需支出几百元，就可以获得最高30万元的重疾理赔，同时会在儿子18岁以后领到教育金，该保险既转移了家庭成员患重疾后对家庭经济产生的巨大风险，同时又可以帮助孩子储存一笔可观的教育基金。

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　　招商银行北京万泉河支行理财经理　于双双 （AFP持证人）