楼市半年考之北京卷(2)

　　（上接B12版）

　　题目一

　　2014年一手住宅和二手住宅商品房成交数据（数据来源：克而瑞、链家地产）

　　以上图表，反映出今年上半年北京楼市什么样的趋势？

　　参考答案：以上图表反映了北京上半年楼市下跌趋势明显。

　　据克而瑞房价北京测评中心、链家地产统计，今年上半年，北京一手住宅商品房成交量为3万套，同比下降47%，创下五年来新低；二手住宅商品房成交量为4.42万套，同比下降53%，并创下自2009年以来的新低。由此可看出，北京上半年楼市下滑趋势明显。

　　新房市场

　　成交量持续走低

　　受中国宏观经济下滑影响，加之银行对购房者信贷支持力度减弱，今年上半年北京楼市难以延续去年量价齐涨的局面，在一片低迷中收场。

　　据统计，今年上半年除春节、网签系统暂停等因素叠加致2月份成交大降外，北京楼市成交呈现逐月走弱态势。1月份延续去年12月翘尾行情，成交量和成交面积均维持在高位，年后随着多个二三线楼市楼盘大量滞销，频繁曝出大幅降价，房价下降预期加深，尽管一线城市房地产依然企稳，但购房者开始看淡预期，受此影响，3月份北京楼市成交量虽然较2月有所回暖，但从3月开始，在北京收紧信贷及自住型商品房的加速供应等因素作用下，市场观望情绪进一步加重，北京楼市下降趋势基本确立，成交量逐月下滑，其中6月新房成交4283套，是自2006年新房网签以来同期最低值。

　　从近期入市的楼盘来看，其去化率也与楼市大环境相吻合，少有去化率达50%的项目。从5月份以来入市的期房项目看，签约率达到5成以上的项目只有美唐家园，去化率为67.6%。

　　为了应对低迷的楼市，不少楼盘选择低价、平价入市，增加“0首付”、“承诺回购”等促销手段，以吸引购房人。

　　二手房市场

　　6月成交均价创新低

　　伴随着成交量的下跌，二手房均价加速下调。据链家地产统计，6月二手房成交均价为27427元/平米，已是上半年最低点，环比下调1349元/平米。

　　北京中原地产首席分析师张大伟表示，目前房主心理预期价格已经出现明显下调，但购房者则观望情绪继续加强，市场已经从之前的恐慌性入市转变为恐慌性观望。在此背景下，二手房挂牌房源已经出现了全面下调，预计二手房均价下调趋势还将保持加速。

　　从二手房数据来看，今年上半年单月都没有超过万套，这也意味着以二手房交易量为生的中介行业出现了全行业亏损。

　　张旭认为，与2011年限购抑制需求不同的是，除信贷影响外，今年是购房者陷入自主性观望从而推迟入市造成的。成交的回升将取决于购房者何时结束观望回归市场，这将取决于三点：一是宏观政策的推动，比购房成本的降低（利率降低、信贷政策的优惠等）；二是购房者的自主回归，自住型商品房的中签率极低，这种观望迟早要结束；三是，开发商实质降幅能否达到购房者预期。

　　题目二

　　根据表格（左）的数据，结合各企业今年上半年表现，分析为何会有如上结果？

　　参考答案：万科首开中海外领衔京城“十强”。

　　龙头房企在市场中的表现，代表着整个行业的发展趋势。从房企住宅销售金额十强可看出，虽然楼市在上半年陷入低迷，龙头房企的强势地位仍在进一步加强。

　　事实上，房企的销售情况受前期土地储备、推盘节奏的影响较大，哪些企业抓住销售的窗口机会，产品适销对路、销售策略得法，无疑就抢占了市场先机。

　　6月加速出货成就业绩

　　大房企可售项目较多，销售难有空当期，销售金额累计则较多。从十强榜单可以看出，万科、首开、中海外列前三。不过受上半年整体楼市低迷的影响，上半年住宅销售超50亿元的仅有万科和首开两家企业。

　　此外，入榜的还包括华侨城、龙湖地产、招商地产、金地集团、保利地产、京投银泰和融创中国。其中京投银泰异军突起，得益于和万科的合作及2012年、2013年丰富的土地储备，京投银泰上半年销售金额30.12亿元，首次进入十强榜单。

　　市场观望氛围浓厚，更需要房企调整销售策略，苦练内功，刺激销售。

　　今年以来，北京新房销售一直保持高位供应。据亚豪机构数据统计显示，2014年上半年，北京共有401个项目取得销售许可，新增53472套商品住宅，与去年同期相比大幅上涨60%。到了五六月，为冲刺上半年业绩，房企更是加快了入市步伐。一位业内人士告诉记者，“为了冲刺上半年业绩，不少房企在6月底出现集中签约的现象”。

　　拳头产品支撑业绩

　　十强房企能够入榜，旗下均有适销对路的拳头产品做支撑。

　　如万科坐稳头把交椅，旗下热销的项目包括万科西华府、住总万科橙、中粮万科长阳半岛，其中住总万科橙顺应楼市下调的趋势，在今年3月比预期下调3000元/平方米入市。

　　首开旗下则有美唐家园、保利首开熙悦春天等热销项目支撑其业绩。华侨城则凭借华侨城五期和招商臻园而入榜。

　　“上半年北京市场转淡，不少房企积极应对，降价或调低预期入市，再加上品牌和产品有竞争力，以价换量效果明显，”业内人士指出。如按企业所报数据，绿地北京为企业第二名。

　　B12-B13版采写

　　新京报记者 张旭 袁晓澜