北京二手房市场“暖意”初显(2)

　　（上接B10版）

　　回龙观

　　低价房源快速“消化”

　　回龙观区域以经适房为主，也有部分商品房小区。由于社区大、房源多，购房人可选择性大，区域降价也较明显。

　　据链家地产统计，今年年初到现在，回龙观地区房价已下降了15%-25%。成交均价也从年初的30000元/平米，下降到了26000元/平米左右。

　　回龙观地区链家地产一门店经理告诉记者，“最近成交量挺大的，主要消化的是从年初就挂牌经过多轮降价的房源，性价比较高。目前热销的主要是经适房，因为单价低，而区域内少数的商品房如新龙城、流星花园因单价高而成交量较小。整个区域链家地产上半月已经成交了70套，预计下半月会比上半月还要好”。

　　据了解，7月初成交的一套龙博苑一区的房源，户型面积为86平方米，是紧凑型小三居，以230万元成交，成交均价为2.67万/平米。而同一小区一套102平米三居室，以257万元成交，成交均价为2.52万元/平米。

　　“这些房源当初的报价都挺高，单价接近3万了，但随着市场转冷，三四月份没人看房，房主心里开始着急，开始大幅降价，到了五六月份，随着低价房的增多，看房的人也开始多起来了。”该门店经理表示。

　　而为了吸引购房人，不少经纪人将优质房源集中起来印制传单，并标示称这些房源都是“特价房源、抄底房源”。

　　但另一方面，很多不降价的房主，房源挂了半年仍未成交。记者在龙锦苑六区看到，一套115平米三居，由于一层带小院，在年初时报价320万元，有人出价315万元房主没有卖，而同户型的房源成交价从4月份的300万元，降到现在的290万元，而上述那位房主仍“扛价”，报价依然是320万元，底价要310万元才卖，由于明显高于市场价位，仍鲜有人问津。

　　小故事

　　卖旧买新业主咬牙降20万

　　回龙观一家门店经纪人告诉记者，6月刚成交了良庄家园一套89平米两居户型，总价208万，均价才23300元/平米，比市场价低了近20万。“这套房位于育新学区内，之所以价格这么低，主要是房主换房，已经在市区定了一套房，眼看着要交首付款了，良庄家园的房子还没有卖出去，看房的人多，但真正坐下来谈价的还少，为了不违约，房主一下子降了20万”。

　　“现在几乎所有的房源都可谈，能降价大谈的则是换房连环单的房东，不大幅降价，就可能面临违约风险，所以不少房主成交意愿很强烈”，上述经纪人说，类似的案例并不鲜见，比如还有一套龙博苑一区的102平方米三居室，已经降到255万了，略低于市场价，由于房主换房，已经定好房，要求首付能出150万，其他都可谈。

　　大兴西红门-黄村 

　　“以价换量”成效明显

　　作为刚需集中的大兴区域，实际从6月下半月就开始回暖，西红门地区和黄村地区的成交量增长尤为显著。西红门一链家门店店长介绍，6月份区域成交量大涨，仅瑞海家园二期就成交了5套。

　　同样在黄村区域，包括绿地西斯莱公馆、滨河西里、保利茉莉公馆、枣园小区等社区的二手房成交量均比四五月份有明显增长。机构统计数据显示，其中西斯莱公馆6月份成交了11套，相比于5月4套的成交数量，有明显增长。

　　实际上，成交量增长的同时，是价格的让步。记者在走访中发现，由于大兴区域存在大量的换房需求，一些房主急于将手中的房源出售，以购买新房，在淡市中对价格做出了一定的让步。黄村一中介人员介绍，在最近出售的一套76平米的小三居，成交总价为126万元。而去年同社区成交的一套77平米的小三居，虽然在户型和朝向上占据一定优势，但成交价却达202万元。据该中介经纪人介绍，滨河西里的二手房价实际上从今年3月以来都在持续下降，从3月份26000元/平方米到现在的24000元/平方米。

　　西红门地区一链家地产门店经理介绍，经过几个月的僵持，不少房源都出现了降价、甚至多次降价的情况，这也使得一些一直有购房打算的客户选择在这个时候出手，助推了区域的二手房成交量回暖。

　　但同时，记者也注意到，由于前期低价房源的消化，部分业主对市场前景看法的转变，目前西红门区域的二手房议价空间在逐步缩减。甚至有业主看到市场可能会出现的转机而提高价格。某小区一房源报价200万，但当带客户去看房时，业主却提高了5万元报价。“实际上，7月以来新增的客户没有6月份那么多，主要原因是性价比高的房源减少了。剩余的部分房源本身业主让利的可能性就不大，再加上现在市场有回暖迹象，所以未来议价的空间会有所减小。”上述中介门店经理表示。

　　小故事

　　优质房源很“抢手”

　　据西红门地区一门店经纪人回忆，之前店里成交了一套96平米的两居室，业主挂牌价是200万元，由于房子比较优质，均价也低于该社区同类型房源价格，当天就有购房者表现出强烈的购买意向。有一对夫妻约好第二天6点来签约，第二天才5点就带着20万现金到了店里。

　　“谁知道我电话联系房主，那边却说房子刚被别人订走了。这对夫妻当时就傻眼了，一直感叹没想到现在市场不好的时候，房子也会这么快出手。”该中介经纪人说，其实这种状况在最近并不是第一次，虽然之前区域成交情况不好，但到了最近一些业主在价格方面表示出“极大的诚意”，房源朝向、楼层、户型等又比较合适，这一类房源还是很受欢迎。

　　■ 业内声音

　　7月下旬或量升价稳

　　●21世纪不动产北京区域总经理寇海龙

　　积压了半年的购房需求，下半年将会有所释放。有些城市取消限购，对消费者的预期会产生一定影响，担心继续观望可能会付出格外成本。北京市场上自住房批量上市，也会打压新房价格。这也将传导到二手房市场，业主将不得不继续下调价格，放宽议价空间，从而带动成交增长。最关键的还是银行信贷政策的变化，如果首套房利率不再上涨，甚至能回归基准利率，就会极大地刺激买房信心。预计7月下旬二手房成交量将会有所上涨，成交价格保持平稳。

　　短暂复苏回暖尚早

　　●伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　经过上半年的博弈，房价有了实质性松动，这一方面是房价降了，特别是5月份降得比较厉害，吸引购房人入市；另一方面，信贷对购房有了一定力度支持，银行放贷速度快，首套利率稳定；此外周边城市放松限购也给购房人以刺激，刚需改善陆续入市。现在只能说是短暂复苏，说回暖还太早。因为北京信贷放松不大可能，一旦放松可能引发房产泡沫；北京有大量刚需，限购取消也不大可能。

　　B10－B11版采写/新京报记者 袁晓澜 方王洋