华嘉胡同地块或低溢价成交

　　7月17日，曾被视作“准地王”的西城区华嘉胡同地块重新挂出。该地块起始楼面价约30159元/平方米。本身的高起价，挂出、暂停、重新挂出的曲折经历，使华嘉胡同地块吸引了众多关注。

　　不过，细看该地块出让要求，有关条件堪称苛刻，限制了该地块的盈利预期。此外部分鼓励性条款，诸如“鼓励具有三个（及以上）10万平方米以上甲级写字楼开发建设经验的企业参与竞买”等，也让一些企业感觉在暗示一种意向与态度。

　　在业内人士看来，在这样的背景下，该地块很难高溢价成交，可能的有力竞争者也呼之欲出。

　　■ 华嘉胡同地块小档案

　　地理位置：华嘉胡同北侧，北至王府仓胡同，西至金融大街

　　规划建筑面积：约11.77万平方米，其中商业金融面积约7.44万平方米，住宅面积约4.33万平方米

　　起始价：35.5亿元

　　坎坷经历：该地块原定今年2月20日出让，但北京市国土资源局于2月17日发布公告称因故暂停。7月18日，该地块再次挂牌，“重出江湖”。

　　大多企业或“知趣”走开

　　华嘉胡同地块此次重新挂牌，地块的用地性质、出让面积及挂牌起始价等与之前相比均无变化，然而，重新挂出的招标文件却提出了十分严苛的条件，在不少想拿地的开发商眼里，这样的条件无疑是堵“玻璃墙”。

　　招标文件显示，华嘉胡同地块的竞得人需无偿还建地上商品住宅共计312套，合计建筑面积约30503平方米，同时，竞得人需要为被拆迁人提供地下车位312个，每个车位的售价不得高于25万元。

　　而地块居住用地内除去上述无偿还建回迁用房外，地上剩余房源全部由西城区政府回购，统筹用于其他项目安置，收购单价为4.2363万元/平方米。此外，项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案需要服从金融街整体规划安排。

　　除了苛刻的地块规划条件，标书还对竞买企业的资质提出要求。鼓励具有城市核心商务功能区开发经验、具有为大型金融机构及金融监管机构服务建设办公楼的经验、具有较强行业影响力和产业辐射力的、具有雄厚规模的大型房地产开发企业参与竞买。鼓励具有三个（及以上）10万平方米以上甲级写字楼开发建设经验的企业参与竞买。

　　对于这样的条款，一家开发过写字楼的房企人士对记者表示，这种条款虽然不是限定性的，但已经表明了政府部门的态度，“说清了鼓励谁，也就暗示了不欢迎其他人。”

　　记者就有关鼓励性条款的初衷，联系了市国土局，但截至发稿前，尚未得到回复。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，在金融街这样的区域，政府从产业导向考虑，在土地出让阶段明确这样的鼓励性条款，是可以理解的。同时，“这不是一个硬门槛，并非绝对排他。”

　　金融街控股或参加争夺

　　在一些业内人士看来，根据多种条件分析，金融街控股将有极大可能参加华嘉胡同地块争夺。华嘉胡同地块一级开发商为北京华融基础设施投资有限责任公司，与金融街控股同属有西城区国资背景的企业。

　　2012年，金融街控股就合计斥资近64亿元拿下西二环西侧月坛南街两地块。当时有券商分析，金融街在调整战略重心，借助金融街西扩机会，重新转回北京金融街区域，并预计金融街可积极争取区域土地储备约200万平方米。

　　金融街控股一位副总也曾对媒体表示“会尤其关注西城区挂出的优质地块”，具体结果则要看现场举牌情况，“这是一个完全市场化的过程，每一家企业都可能成为对手”。

　　地段价值突出的华嘉胡同地块，最终花落谁家，则要等到8月该地块现场竞价才能见分晓。

　　■ 近年来北京“严苛”出让地块

　　中服地块 老潘公开质疑“内定”

　　2010年初挂出的中服地块，因为遇到地产名人潘石屹的公开质疑，成为最早陷入“内定”传闻的知名地块。

　　彼时，位于CBD的该地块挂出时明确要求“竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体”。其中，金融机构应为由中国银监会、中国证监会和中国保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。

　　这一竞买条件一公开，一直有志于中服地块的SOHO中国董事长潘石屹公开表示，能够符合挂牌条件的，全世界只有一家公司。在当时，这家“躺枪”的公司被广泛认为是中服地块的一级开发商远洋地产。对于有关“内定”的质疑，北京市土地整理储备中心和朝阳区有关方面，曾公开做出否认和解释。

　　后来，在当年3月北京连出地王的背景下，3月19日，市国土局暂停中服地块交易。再往后，中服地块拆分成多块成功出让。

　　房山区长阳西站1、2号地 首创底价拿地

　　2010年初，房山土地市场由于万科等房企的高调进入，炙手可热。当年1月中旬，森阳地产拿下良乡一地块时，楼面价已上升到9300元/平方米。不过到了2月底，房山长阳西站1、2号地却“意外”遇冷，由首创置业旗下公司兵不血刃地底价拿地。

　　该地块出让文件中规定，规定竞买人须有一定商业经营经验且现商业经营规模不低于10万平方米；竞买人取得国有土地使用权后，需引进世界知名品牌不少于200家。

　　最终，该地块只有首创置业旗下一家企业联合体报名竞价，并以约9.26亿元的底价成交，楼面价不到3200元/平方米。如今这里已经是房山首创奥特莱斯项目。

　　星牌建材厂地块

　　金隅中标溢价不到1%

　　2013年年底投标的朝阳区高井星牌建材厂地块，最终由北京金隅嘉业以约22亿元的价格中标，溢价率不足1%。

　　低溢价成交的朝阳区星牌建材厂地块，乃至其后出让的百子湾14号地，首农集团拿下的朝阳区崔各庄自住商品房等地块，其低溢价率在很多业内人士看来都是意料之中。因为，此类地块从源头上排斥了大量的竞争者。

　　这类地块在出让时明确了这样一个排他性条款：利用自有用地向社会建设提供自住型商品房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得市国资委出具的投标资格认定意见的，方可参加出让宗地的投标。

　　当时，就有开发商在有关地块投标现场表示，星牌建材厂等这一类地块，本身就属于国企拿出的自有地块，中间的招标过程近乎走形式，“别的企业都没法参加，几家国企自己玩，互相陪标。”

　　也有接近某国企的人士对记者表示，现实条件下，要调动北京国企拿出自有用地建设自住商品房的积极性，恐怕就要牺牲一定的市场公平，好在最终建好自住房，都是普通民众受益。

　　本版采写、摄影（除署名外）/新京报记者 张旭