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8月新老楼盘“快跑”抢收

机构统计,8月北京有30多个楼盘酝酿开盘,刚需盘入市量相对减少

2014年08月08日 星期五 新京报
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8月,北京或将有11个纯新盘入市。图为纯新盘龙湖长城源著沙盘。
中冶·德贤公馆是城区较少见的纯新盘,周边环绕几万平方米的城市绿地。

  刨除自住房在近期集中签约带动的成交数据,七八月之交的北京商品房市场未现明显逆转,但这并不能阻挡项目加快入市的决心。因为,对绝大多数项目而言,在不进则退的市场环境中,唯有抢跑才是真理。

  32个项目扎堆入市

  与传统的“销售淡季”不同,这个8月,市场将迎来新一轮的推盘热情。

  根据亚豪机构的统计数据显示,大约有32个项目预计在8月酝酿开盘,除了中冶·德贤公馆、亚奥万和四季、龙湖长城源著、京投银泰琨御府等11个纯新盘外,首开熙悦山熹园、路劲·世界城、北京城建·世华龙樾等众多老项目也摩拳擦掌,准备进入市场。

  这已是连续第6个月北京楼市月均入市楼盘个数突破三十。多位业内人士指出,在淡市中“煎熬”了半年多之后,房企普遍面临着一定的资金和库存压力,国内外金融形势均不乐观,对企业而言,降低成本、加快去化成为必然选择。

  而在亚豪机构市场总监郭毅看来,今年新盘供应量持续高位还有一大原因:“去年的土地成交量较高,在经过9-12个月的前期开发后,大多集中在今年上市”。她同时指出,预计未来几个月北京楼市供应规模仍将保持高点。

  库存加剧,跑量为先

  楼市整体成交的不尽如人意,直接导致了北京商品住宅库存量的增加。据北京市住建委官方数据显示,截至8月6日,北京楼市商品住宅库存总量达到82506套,可售住宅量与年初相比增加了近3万套。

  一位不愿具名的房企人士告诉记者,目前销售层面的压力确实不小,为了应对目前的市场,如何提高资金周转是其所在公司每次开会都要讨论的问题。他表示,目前已决定将在售项目的部分产品给出9.5折的优惠,以期通过下调利润空间,加快跑量。

  上周末,位于顺义南法信的炫立方举行了团购开盘,凭借邻近地铁且不限购、低总价的优势,吸引了大量购房人。项目负责人表示,由于产品同质化竞争加剧,跑量也成不限购项目的重点。

  而多数业内人士认为,下半年若无来自政策和信贷层面对市场的强力刺激,随着进入市场的待售房源量的持续增加,房企在全年销售业绩及融资成本上升对资金链的双重压力下,下半年仍会对刚需盘采取“以价换量”的高周转销售模式。

  ■ 市场新动作

  刚需盘:“变身”谋出路

  北京普通商品房中的刚需盘直面自住房的冲击,市场份额严重下滑,大多数刚需项目在以周边自住房为标杆,调整定价,另一些刚需盘也“变身”另谋出路。

  8月4日,北京市住建委网站显示,中铁建旗下的两个商品房项目,中国铁建·北京山语城和中国铁建·原香漫谷,已确定商品房“在途”(即尚未获预售许可)转化为自住房,并于8月5日开始网上申购。

  据记者了解,中国铁建·北京山语城位于丰台区王佐镇,自住房共48套,户型为125平方米的三居,自住房限定售价为17500元/平方米,今年以来该项目商品房部分的成交均价为22916元/平方米;中国铁建·原香漫谷位于房山区城关街道,自住房共72套,户型为86-91平方米的三居,另有152-155平方米三居户型,限定售价为10500元/平方米,该项目商品房的成交均价在14108元/平方米。

  根据测算,两项目转化为自住房部分的限定售价相当于商品房的7.5折左右,对购房者具有比较大的诱惑力。

  知情人士透露,这两个项目是去年的特例,因为取证难批,项目与审批部门协商解决办法即是部分转为自住房,以符合预售价的要求。该人士同时表示,受到市场去化难和自住房弃购率较高等影响,这种情况在今年估计不会再有了。

  中高端楼盘:欲撑“半边天”

  与受到自住房强大冲击的刚需项目不同,北京大多数的中高端项目在7月已经开始止跌回稳,尤其是总价区间在500万-1000万元/套的改善型产品,无论从成交量还是成交价格方面,均走出了独立行情。

  受此影响,房企也在供应端逐渐向改善型的中高端产品偏移。据统计,8月份北京楼市计划开盘的32个项目中,共有16个中高端改善型楼盘项目入市,包括金隅78墅、亚奥万和四季、海棠公社、天润福熙大道、京投银泰琨御府等楼盘项目。8月,16个中高端项目的入市量占当月计划开盘量的50%,并创下年内月度开盘量的新高。

  市场分析人士指出,不少房企都在今年以来推出升级型中高端产品,利用更加完善的产品配套和天然的地段优势,来配合改善型购房者的入市积极性,进而达成业绩目标。

  亚豪机构市场总监郭毅指出,未来几个月楼市供应“中高端化”趋势将会明朗化,但由于产品类型和面向的客群相对固定,中高端楼盘供应量的大幅增加将会使改善型客群可选择面更广,导致改善型产品竞争加剧,新兴片区的改善型楼盘销售情况将面临挑战,预计部分项目的大户型改善型产品将出现滞销。

  本版采写/摄影 新京报记者 李捷

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