上市房企7月业绩“高台跳水”

　　6月全力冲刺半年业绩后，近九成的房企在7月迎来了销售额的大幅回落。业内人士指出，虽然7月销售比6月低是在预期之中，但个别龙头房企高达60%的销售环比下跌幅度，却仍超出了预期。

　　7月销售不积极，多数房企业绩大跌

　　数据显示，包括万保中恒碧等龙头在内，房企7月销售几乎全部上演了“高台跳水”，环比6月都出现了大幅下跌。其中仅有万科、恒大两家房企7月销售依然突破了百亿元。

　　而据中原地产研究部统计，截至8月14日，其监测的28家房企前7月销售业绩单月合计为843.57亿元，相比6月份的1298.24亿元下调了35%，也低于之前5月份的978.63亿元；此外，28家企业中，1-7月的总销售额有11家出现了同比下跌。

　　业内人士透露，7月业绩下跌在预期之中，上半年部分房企尤其是一线公司为冲刺业绩，普遍开始降价走量，导致六月份成交冲高，但进入三季度的传统淡季后减少推盘，使得成交量有较大幅度下滑。

　　以A股两大龙头万科、保利为例。数据显示，万科7月份销售面积136.7万平方米，同比上涨15.6%，但环比6月份下降了22%；销售金额133.2亿元，同比下降4.6%，环比下降31%；销售价格方面，7月均价跌破了万元大关，为9744元/平米，大幅低于今年前几个月的销售均价。

　　而保利地产7月销售面积54.9万平方米，环比大跌54%，同比也下降12%；销售金额66.1亿元，环比大降60%、同比微降4%；售价1.2万元/平方米，环比下降13%。保利的跌幅超出了业内预期，但记者了解到，保利7月份推售的楼盘货值约在80多亿元，整体来看去化情况算良好。

　　8月推盘缓增加，押宝“金九银十”

　　“万科算卖得比较多的了，毕竟盘子大，但7月一直是淡季，很多公司在5月、6月都拼命卖房来冲半年业绩，7月都会缓一缓，8月又开始慢慢增加。”H股上市的一家民营房企全国销售总监昨日对记者表示，其公司在北京的两个项目7月也并未推售，看蓄客情况等待8月或9月入市。

　　据了解，大部分房企8月都增加了一些推盘量，比如保利8月的推盘量也恢复到了百亿元左右，但今年大多数房企仍押宝在传统的销售旺季“金九银十”。

　　北京中原研究总监张大伟表示，由于没有预料到上半年的市场会如此低迷，大部分企业1-7月发现可能只完成了40%左右的全年销售目标，8月-12月的销售压力非常大。比如招商地产，1-7月招商累计销售金额199.3亿元，同比下降14.4%，相比2013年年报中制定的全年目标销售金额500亿元，截至7月份仅完成40%，后5个月要卖出300亿元才能完成目标。

　　此外，还有北京老盘国企首创置业，上半年首创完成67亿元的签约金额，大概占全年40%左右。今年下半年将会完成220亿元签约，才能实现全年280亿元的目标。记者从首创了解到，下半年会大力推售，一些今年上半年取得的刚需项目，会争取在四季度推售以完成全年目标。

　　■ 看点

　　降

　　毛利下滑，发半年报不积极

　　虽然房企全力冲刺上半年业绩使得7月销售下滑，但和去年相比，今年多家房企发布半年报“都不积极”，比如去年万科8月初就公布了半年报，今年则将披露计划推迟到8月下旬。

　　记者按上市房企公告统计，截至8月14日，仅有中海、龙湖、旭辉、首开地产、首创置地、华远地产、万通等30多家房企发布了半年报，除了“盈利明星”中海利润率仍然有高增长外，包括龙湖、旭辉等多数房企都出现了利润下滑、负债率上升的现象。

　　业内人士指出，经过审核的现金流、负债率、利润率都在半年报中体现，延迟发布体现出上市房企在这些指标上的压力，在分化的市场下，万保中恒等龙头房企的销售仍然领先同行，但大部分上市房企的经营压力都日益明显。

　　“要是业绩好当然愿意早点公告，今年大家都在拖。”A股一家民营上市房企营销和品牌相关负责人表示，自己的公司去年拿地较多，今年上半年卖房不如预期，报表压力颇大。

　　而另一家H股上市的民营房企的全国营销总监苦笑道：“上半年销售不好，一些过于激进的上市公司报表需要‘化化妆’”。

　　升

　　负债率走高，房企压力大

　　从目前披露的房企报表来看，除了中海，多家房企都出现了利润下滑、负债率上升的现象。

　　比如，旭辉地产上半年销售额飙涨40%到102亿元，但公司股东权益应占年内利润为7.49亿元，同比下跌12.3%；华远地产上半年房地产业毛利率同比大减22.4%为19.6%；栖霞建设净利润同比大减70%。

　　此外，虽然一些房企以转让项目、资产重估等财务手段使利润仍录得增长，但由于今年入账的项目利润较低，实际利润率也出现下跌。

　　以曾经的“成长黑马”某公司为例，据该公司公告，公司2014年上半年销售金额202亿元，营业收入为159.5亿元，同比上涨4.7%；净利润40.1亿元，同期增长4.2%。

　　但券商国泰君安指出，刨除掉该公司自持商业资产的重估增长，该公司的净利润为23.3亿元，同比大跌19.5%；而公司的净负债率同比上升了11.4%到73.6%；公司持有的现金流也同比减少了23.4%为181.1亿元。国泰君安预计，未来该公司的销售和利润增长都会减慢。

　　此外，首创置业凭借卖出北京国际商业中心及板桥3号地项目入账7亿元，使净利润大增18%到6.61亿元，但上半年营业收入下跌了8%，为45.2亿元；即使是国企首创，截至上半年的净资本负债率也飙到77%，而2013年底时为59%。

　　■ 房企行动

　　在一线城市求得利润率

　　首创置业财务总监罗俊表示，目前房地产市场整体毛利率处于下行趋势。业内人士指出，由于A股普遍要求在8月底前披露半年报，届时还将有更多房企暴露出利润和负债方面的压力。

　　记者了解到，从7月开始陆续发布的“半年报预报”来看，大部分房企确实都对半年报不乐观，中粮地产、金融街控股等30多家房企都发出了业绩预警，提示因市场低迷，上半年利润将降低。

　　业内人士预计，金九银十期间市场旺季，房企会以推一些改善型的楼盘来提升利润率。“今年行业的压力和挑战很大” 旭辉董事长林中在业绩会上表示：旭辉在北京、上海这些利润率较高的地方还是要保价，不走量，希望二线城市多卖一些量来让利润更好。

　　首创管理层也表示，会加大存量资产转让的方式，以及毛利较高的一级土地开发转让业务，来提高毛利率。

　　但业内人士预计，由于入账转结等财务程序，这些价格较高的项目销售后也会在后年入账，今年利润率预计不会有起色。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖