商住楼舍价跑量

　　无论市场冷热，总有一类房源在市场中的表现可圈可点。商业办公类项目就是其中的代表。“一房多用”的宣传口径，一方面，覆盖了钱少而急于入住的刚需购房人；另一方面，又辐射了有一定余钱的投资客。凭借不限购、低总价、小户型三大特点，备受青睐，而在市场波动之时，商业办公类项目又凭借灵活定价的策略，稳坐销售去化的快车。

　　不限购项目舍价换热销

　　不同于刚需项目备受自住房挤压，和改善型产品的吃力蓄客，商业办公类项目始终定位清晰，一条不受限制的购房资格，成为市场中长盛不衰的产品类型。尤其在近期，北京楼市中的各个商业办公类项目纷纷出招，抢跑市场。

　　近期，位于房山区的万科长阳天地以20000元/平方米左右的均价共推出116套房源，而位于朝阳区的另一商住纯新盘朝北8080共推出344套房源，入市均价为20909元/平方米，据分析人士称，两个项目入市均价都低于预售价格，且开盘当天均推出较大幅度的优惠措施以促进销量。

　　事实上，这还不是商住项目“价格战”的起点，早在8月底，已经有多个项目率先调整策略，以价格撬动淡季市场。东亚·印象台湖项目大幅下调价格，在售办公产品中拿出50套房源做特价销售，产品单价从21000元/平方米降价至14900元/平方米，降价幅度达6000元/平方米。而同一区域的泰禾1号街区项目二期产品价格由一期的34000元/平方米调整至28800元/平方米。

　　位于亦庄的合生世界村，从原价15000-18000元/平方米的产品中推出了9800元/平方米的特价房，并且开盘当天销售超400套。此外，包括金地朗悦·YOYO派、旭辉E天地等知名项目均推出不同的优惠措施来促进销售。

　　新老项目加快入市步伐

　　根据数据统计，今年上半年，北京市新建商住楼成交量为8117套，环比2013下半年跌幅超过35%，与去年同期相比跌幅达41%。这一数值与2011年下半年的8112套基本持平。在成交均价方面，今年上半年新建商住楼成交均价为21517元/平方米，环比下跌5.3%，同比上涨2%。

　　寄望于“金九银十”的传统销售旺季，各类项目纷纷加快入市步伐，不限购产品也更显积极。据记者不完全统计，目前市场上在售及有计划入市的商业办公类项目，包括CBD台湖新城V公馆、东亚尚品台湖、朝北8080、中昂小时代等十余个项目，此外，还有城建北京密码、长楹公园自由派、元都尚街等多个项目蓄势待发。

　　亚豪机构市场部总监郭毅告诉记者，这类产品以其不限购的优势在前期市场中贡献了不少销量，部分项目价格也是一路上升，但是随着更多的普宅类项目纷纷调低价格，商住产品也难以独善其身，不得不随行就市作出一定调整。

　　而从区域上看，这些不限购产品也逐渐“跳脱”传统核心区，普遍向外围扩散，目前市场上在售的项目就遍布通州、昌平、门头沟、房山、顺义等多个近郊区域，通过价格方面的平衡，正逐渐被越来越多的购房者接受。

　　■ 供应热点区域

　　门头沟 综合体涌现，“商住”打头阵

　　近段时间，一批商业综合体项目也在门头沟区域崭露头角，且这些项目均有小户型商住房源推出，这成为了门头沟楼市的一大特点。

　　阜石路一路向西，过西六环交会处不远就是达鸿坤西山云景。据了解，该项目在8月初推出了110余套小户型商住产品，面积从40-80平方米不等，均价为33000元/平方米。

　　位于长安街西延线与滨河路南延交会处的西长安壹号，预计11月开盘。据项目销售人员介绍，该项目为商业综合体，并将于年内推出商住产品。“商住产品面积从37-80平方米，预计现在价格还没定。”

　　在西长安壹号东侧，还有商业综合体远洋新天地，也计划于年内推出首期商住产品，面积从35-70平方米不等，户型为4.2米层高的LOFT产品。

　　此外，在门头沟北侧的老城区，也有中昂小时代这一商业综合体项目入市。该项目也将在首期推出32-39平方米的LOFT产品，预计10月份开盘。

　　对于门头沟众多商住产品面市，在业内人士看来，商业综合体的运作多需要一个长期的哺育期，考虑到资金方面的投入，项目往往会通过前期销售商住产品来实现快速回款。

　　门头沟一在售项目相关负责人介绍，门头沟区域的商住型产品在近两年来并不多见，此次商住项目的放量，也与去年底到今年初的土地成交热潮有关，伴随着各地块规划的推进，未来将会有更多项目亮相门头沟。

　　新京报记者 李捷 方王洋